首開以17.69億元底價摘下FZX-0703-6031、6032地塊。

張帥旗 | 北京報道

4月2日下午3時，北京市通州區(qū)宅地土拍結(jié)果出爐。北京首開京南置業(yè)發(fā)展有限公司以17.69億元的底價，將北京城市副中心0703街區(qū)FZX-0703-6031、6032地塊收入囊中。

具體來看，6032地塊為二類居住用地，占地3.88公頃，地上建面8.93萬平方米，容積率2.3，限高60米，住宅樓面價約1.98萬元/平方米；6031地塊為托幼用地，規(guī)劃一所9班幼兒園。總用地面積約4.26公頃，規(guī)劃建筑面積約9.24萬平方米。

在地塊正式掛牌前，北京市工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)交易系統(tǒng)已發(fā)布其施工招標(biāo)計劃，招標(biāo)人為北京首開京南置業(yè)發(fā)展有限公司。首開集團深耕宋莊板塊多年，已布局首開LONG街、香溪郡等項目。

值得一提的是，此前2月初，同街區(qū)的0703-6002地塊由北投置業(yè)+北京建工+新航城聯(lián)合體以15.62億元底價摘得。

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首開“明牌”拿地

4月2日，位于北京城市副中心0703街區(qū)的FZX-0703-6031、6032地塊完成出讓，由北京首開京南置業(yè)發(fā)展有限公司（簡稱“首開”）以底價摘下，出讓金額為17.69億元，成交樓面價約1.98萬元/平方米。

中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱表示，此次約1.98萬元/平方米的樓面價，與周邊在售房價之間存在約1.5萬-2萬元/平方米的價差，為未來的產(chǎn)品定價預(yù)留了一定的安全邊際。

具體來看，該地塊總面積約4.26公頃，規(guī)劃地上建筑面積約9.24公頃，土地開發(fā)程度為七通一平，用地性質(zhì)分別為R2二類居住用地及A334托幼用地。

其中，6032地塊為居住用地，用地規(guī)模約3.88公頃，規(guī)劃建面約8.93萬平方米，容積率為2.3，建筑限高60米；6031地塊則為托幼用地，將配建一所幼兒園，用地規(guī)模約3040平方米，規(guī)劃建面約3040平方米，容積率為0.8，建筑限高16米。

地塊四至范圍為北至藝華街，南抵宋莊南大街，東臨通懷路，西靠北京市十一中學(xué)通州實驗學(xué)校。

圖源：北京市規(guī)劃和自然資源委員會

早在該地塊于土地市場正式掛牌前，北京市工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)交易系統(tǒng)就已發(fā)布了其施工招標(biāo)計劃，招標(biāo)人便是北京首開京南置業(yè)發(fā)展有限公司。

土地出讓前進行招標(biāo)，是國企為縮短開發(fā)周期、節(jié)約時間成本先行啟動的流程，摘牌后即可快速推進后續(xù)建設(shè)。

作為深耕北京多年的老牌市屬國企，首開已在宋莊布局了首開LONG街商業(yè)項目和香溪郡住宅社區(qū)，此番拿地，或意在于區(qū)域形成連片開發(fā)效應(yīng)，提升區(qū)域市場占有率。

從周邊配套設(shè)施來看，地塊公共服務(wù)資源較為完備。其所處的街區(qū)內(nèi)，落位了北京市十一學(xué)校通州實驗學(xué)校，已經(jīng)于去年開工建設(shè)，為九年一貫制，其本校在海淀區(qū)的教學(xué)聲譽對新校區(qū)形成口碑支撐。

在醫(yī)療配套上，首都醫(yī)科大學(xué)附屬北京安貞醫(yī)院通州院區(qū)及首都兒科研究所附屬兒童醫(yī)院通州院區(qū)正在建設(shè)，未來將提升區(qū)域醫(yī)療服務(wù)水平。商業(yè)配套方面，現(xiàn)有谷德瑪特購物廣場和首開通州萬象匯，宋莊山姆會員店已確定落地，預(yù)計2027年正式營業(yè)。

此外，該板塊的生態(tài)資源極為豐富，周邊分布著路縣故城遺址公園、潞城中心公園等景點，以藝術(shù)氛圍著稱的宋莊，則構(gòu)成了“藝術(shù)區(qū)”這一獨特的生活場景。

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底價成交頻現(xiàn) 五盤競爭格局形成

將觀察范圍擴大至整個通州區(qū)，近年來的土地出讓呈現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)性分化特征。

在核心地段或成熟商圈，土地市場仍保持一定熱度。2023年4月，招商蛇口以23.2億元競得通州區(qū)東小馬地塊，溢價率處于較高水平；2025年4月，通州梨園地塊經(jīng)歷了215輪競價，最終由中鐵建以7.76億元，溢價22%摘得；同年，招商蛇口也以超過16%的溢價率竟得通州八里橋地塊。

與此形成對比的是，位于六環(huán)外的宋莊板塊，連續(xù)兩宗地塊均以底價成交。

張凱認(rèn)為：“近三年通州土地市場，呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化特征。八里橋、梨園等成熟板塊出現(xiàn)溢價率超15%的熱門地塊，反映出市場對核心資源的高度認(rèn)可。而進入2026年，宋莊、丁各莊等外圍板塊連續(xù)以底價成交，表明市場對城市擴展區(qū)域的估值邏輯已回歸基本面。”

“本次結(jié)果延續(xù)當(dāng)前土地市場“提質(zhì)、縮量”的整體趨勢，體現(xiàn)了房企拿地策略的審慎與地方政府供地節(jié)奏的調(diào)控意圖。”他表示。

就在今年2月初，與該地塊同屬0703街區(qū)的6002地塊，剛剛由北投置業(yè)、北京建工、新航城三家國企組成的聯(lián)合體以15.62億元的底價摘得，該地塊用地規(guī)模4.85公頃，規(guī)劃地上建筑面積8.73萬平方米，容積率為1.8，限高36米（局部45米）住宅樓面價約為1.8萬元/平方米。

目前該地塊總平面圖已公示。規(guī)劃顯示，項目配置了架空層、鄰里共享空間、下沉庭院、風(fēng)雨連廊等“好房子”相關(guān)設(shè)施，并設(shè)計了東西兩側(cè)的景觀大門。

隨著首開新地塊的加入，宋莊板塊的新房供應(yīng)格局將進一步擴容。目前，該區(qū)域已有金地北京壹街區(qū)（均價約3.5萬元/平方米）、建投國貿(mào)·瑨上（均價約4萬元/平方米）、北京城建·國譽頌（均價約4萬元/平方米）三個在售項目，目標(biāo)客群集中于剛需剛改群體。

加上北投地塊和首開地塊，該板塊未來將形成五個住宅項目同時供應(yīng)的局面。

對于宋莊板塊而言，短期內(nèi)供應(yīng)量的集中釋放將加劇項目間的競爭，但從中長期來看，隨著安貞醫(yī)院、山姆會員店等配套設(shè)施的陸續(xù)落地，以及宋莊藝術(shù)創(chuàng)意田園等文旅項目的推進，區(qū)域的人口吸引力和居住價值有望逐步提升。