剛性自住需求成為支撐行情回暖的核心動力。

張帥旗 中房報記者 梁笑梅 北京報道

北京二手房市場回暖行情持續(xù)。

來自北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，3月，北京二手住宅網(wǎng)簽規(guī)模同比漲幅超一倍，單周日均成交房源量實現(xiàn)顯著躍升。走訪市場發(fā)現(xiàn)，剛需購房者正主動進場，朝陽常營、豐臺方莊等片區(qū)成交放量明顯，門店簽約頻次大幅提升。

供給端同步發(fā)生變化，北京全市二手房庫存持續(xù)走低，掛牌量回落至近兩年低位，部分核心片區(qū)優(yōu)質(zhì)房源價格已悄然上行。

此番回暖并非短期行情。

依托2025年末系列樓市利好政策落地，房貸利率下調(diào)、首付及稅費優(yōu)化有效降低購房成本，疊加房價回歸合理區(qū)間，前期積壓的剛需、學區(qū)等購房需求集中釋放，推動北京二手房市場步入量穩(wěn)質(zhì)升的良性修復(fù)通道。

成交量持續(xù)走高

入春后，北京二手房回暖態(tài)勢持續(xù)強化。北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，北京二手房住宅簽約套數(shù)連續(xù)3個月穩(wěn)定在1.4萬套以上，2025年11月～2026年1月，簽約量分別達14446套、17200套、15082套，筑牢市場修復(fù)基礎(chǔ)。

進入3月，行情升溫節(jié)奏進一步加快，截至3月30日，本月二手住宅網(wǎng)簽量已達18464套，較2月全月 8130 套實現(xiàn)大幅增長，同比漲幅達127.11%。

圖源：北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會

周度成交數(shù)據(jù)同樣彰顯市場活力：3月首周二手房網(wǎng)簽2980套，日均簽約在426套；3月23日至29日單周網(wǎng)簽升至5207套，日均成交攀升至744套。單日成交表現(xiàn)尤為亮眼，3月25日、26日、30日存量房單日網(wǎng)簽均突破千套，分別為1040套、1058套、1185套。

圖源：安居客樓市

從區(qū)域市場表現(xiàn)來看，北京二手房呈現(xiàn)明顯分化格局：朝陽區(qū)優(yōu)質(zhì)房源價格悄然走高，豐臺區(qū)則迎來小戶型、低總價房源的集中成交行情。

在北京市朝陽區(qū)常營某連鎖房屋中介門店內(nèi)，從業(yè)者王源介紹，片區(qū)內(nèi)16家連鎖門店，3月23日至3月25日3天時間累計成交16套房源；對比去年年底一周僅10余套的成交水平，市場熱度提升顯著。

“后臺數(shù)據(jù)顯示，北京市二手房整體庫存較去年8月份大概少了1.5萬套，算上車位和商住類現(xiàn)在約有14.5萬套，高峰期接近17萬套房源。”王源表示，2025 年8月曾出現(xiàn)集中掛牌、業(yè)主恐慌性拋售的情況，如今市場行情企穩(wěn)，部分業(yè)主心態(tài)發(fā)生轉(zhuǎn)變，對后市房價開始抱有上漲預(yù)期。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示：“目前北京、上海等城市總體掛牌量都在下降，改變了此前房源‘踩踏’式積壓的局面，這說明當前市場的主導(dǎo)力量已經(jīng)轉(zhuǎn)向剛需，而剛需對小戶型二手房的去化效果比較明顯，形成了較為健康的成交結(jié)構(gòu)。”

價格端，春節(jié)過后，北京市朝陽區(qū)常營片區(qū)內(nèi)樓層、戶型、格局具備優(yōu)勢的優(yōu)質(zhì)房源，成交價普遍上浮5萬/套至10萬元/套；配套、戶型無明顯亮點的房源，整體均價則保持平穩(wěn)，未出現(xiàn)大幅波動。

王源展示了一組具體數(shù)據(jù)：北京市朝陽區(qū)某小區(qū)年前一套兩居室成交價378萬元，年后同戶型賣到398萬元，漲了20萬元；另一個較小戶型年前最低賣200萬元，年后則以210萬元成交。

他補充舉例：“去年我負責的一套房子，年前談定206萬元，業(yè)主最終臨時反悔惜售，年后這套房源以217萬元成交，總價上漲11萬元。同小區(qū)、不同樓層的同款戶型，年前成交價200萬元，年后賣到212萬元，短短20天內(nèi)，高樓層同戶型房源成交價更是達到 220 萬元。”

與北京朝陽區(qū)漲價行情不同，豐臺區(qū)方莊板塊呈現(xiàn) “價降量升” 特征：區(qū)域房源掛牌規(guī)模基本平穩(wěn)，房價有所回落，剛需小戶型成交熱度大幅上漲。

北京方莊區(qū)域的房產(chǎn)經(jīng)紀人周麗介紹，去年同期，區(qū)域內(nèi)部分大一居室房源總價集中在250萬~300萬元，目前已回落至200萬~250萬元，剛需小戶型總價更是下探至百萬級別。

“片區(qū)內(nèi)40平方米左右小開間房源，去年成交價接近200萬元左右，現(xiàn)在100多萬元即可入手。”周麗透露，其所在門店3月至今已成交10套房源，成交量遠超今年1至2月，約為去年同期的兩倍。

在議價空間方面，北京方莊板塊行情保持穩(wěn)定，常規(guī)房源議價幅度維持在20萬~30萬元，大額砍價空間基本消失。“購房者想議價50萬元甚至80萬元基本不現(xiàn)實，當前片區(qū)剛需低價房源主流成交單價約4.2萬元/平方米，價格下行空間有限，底價基本鎖定在3.9萬元/平方米。”

剛性需求入場

在今年北京二手房成交市場中，小戶型、低總價房源穩(wěn)居交易主力，剛性自住需求成為支撐行情回暖的核心動力。

周麗對此感受明顯：“現(xiàn)在百萬元級小戶型房源，首付僅需二三十萬元即可落地，近期門店小戶型成交占比居高不下。無論是剛需自住，還是提前購置落戶房產(chǎn)，購房者普遍認為當前處于價格低位。疊加每年學區(qū)房成交旺季來臨，不少家庭會選擇在4月入學節(jié)點前完成購房流程。”

與此同時，二手房成交節(jié)奏明顯加快。據(jù)王源介紹，3月中旬其促成一筆總價750萬元的二手房交易，客戶從實地看房到最終簽約，全程僅耗時7個多小時。“這類快速成交案例如今十分常見，剛需客戶本身置業(yè)意愿明確，遇到匹配房源便會果斷下定。”

在北京市朝陽區(qū)青年路附近某房屋中介門店里，記者遇到了正在看房的劉先生。他的工作地點在朝陽區(qū)大悅城旁，整體購房預(yù)算300萬元左右，意向購入一套70平方米的一居室。“我關(guān)注市場1年多了，最近身邊幾個朋友都在買房，我也覺得差不多該出手了。”劉先生說。

嚴躍進分析：“經(jīng)過一段時間的房價調(diào)整，現(xiàn)在不少房源的性價比已經(jīng)比較高了。一部分需求屬于‘補漲’，也就是之前被壓抑的購房需求，在看到價格趨于合理后開始集中釋放。同時，大家也希望看到房價能夠穩(wěn)定下來，才會更加放心地出手。除此之外，學區(qū)房帶來的剛性需求也在支撐市場。”

中指研究院數(shù)據(jù)印證了這一趨勢。2026年1月～2月，北京70平方米以下二手房成交占比提升至39%。同時隨著房價持續(xù)調(diào)整，市場房源整體向低總價段回落，1月～2月北京300萬元以下二手房成交套數(shù)占比較2025年分別提升5個百分點，成交套數(shù)同比增長13%。

圖源：中指數(shù)據(jù)CREIS

北京本輪二手房回暖行情起點源自2025年12月24日落地的新一輪樓市利好：放寬非京籍家庭購房社保、個稅年限、支持多孩家庭增購住房、統(tǒng)一商貸利率并降低公積金貸款首付比例。

“降低首付和降低利率等政策能夠帶來非常積極的影響，最直接的變化就是購房門檻明顯降低，更多原本觀望的人有了入市的底氣。”嚴躍進表示，從整體來看，市場交易規(guī)模總體符合預(yù)期，也為后續(xù)二手房與新房之間的聯(lián)動、以及改善型需求的逐步釋放，打下比較好的基礎(chǔ)。