曾經(jīng)堅(jiān)持“租房”辦公的字節(jié)跳動(dòng)，正在悄悄推進(jìn)一項(xiàng)龐大的買地計(jì)劃。

過(guò)去兩個(gè)月，字節(jié)斥資約61億元，在北京海淀拿下兩宗地塊，位于藍(lán)景麗家和東升科技園，占地面積接近9萬(wàn)平方米，用途分別為“綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地”和“辦公研發(fā)用地”。

這兩個(gè)地塊位于海淀腹地，周邊3公里內(nèi)聚集了清華、北大、中科院等39所高校，以及超百家科研院所，人才密度極高。

同時(shí)，兩宗地塊毗鄰字節(jié)北京辦公區(qū)，西側(cè)為方恒廣場(chǎng)，即抖音、今日頭條等業(yè)務(wù)的辦公區(qū)；北側(cè)為中坤廣場(chǎng)，抖音和飛書的研發(fā)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)駐扎其中。

不難看出，字節(jié)此番拿地，主要目的是擴(kuò)大辦公區(qū)域，容納更多人員和設(shè)施。公開信息顯示，其中一宗地塊規(guī)劃了4200個(gè)工位和288間酒店客房。屆時(shí)，字節(jié)員工就不用再為搶健身房而煩惱了，而公司也可以節(jié)省一筆不菲的辦公樓租賃費(fèi)用。

這幾年，字節(jié)一直在全國(guó)各大城市買樓買地。

自從2019年買下北京的中坤廣場(chǎng)后，字節(jié)“建城”的腳步遍布全國(guó)。除了北京，字節(jié)已在上海、深圳、杭州、廈門等地購(gòu)入地產(chǎn)，投資超300億元，總建筑面積約157萬(wàn)平方米。

絕大部分地產(chǎn)的用途都是辦公園區(qū)，以匹配字節(jié)不斷膨脹的員工規(guī)模。公開數(shù)據(jù)顯示，截至2026年初，字節(jié)全球員工總數(shù)已超15萬(wàn)人。

AI時(shí)代到來(lái)后，字節(jié)加速招兵買馬，頂尖人才紛至沓來(lái)，進(jìn)一步推高“建城”需求。同時(shí)，新園區(qū)可以容納更大規(guī)模的AI基礎(chǔ)設(shè)施，為AI業(yè)務(wù)提供支持。

與此同時(shí)，據(jù)知情人士透露，字節(jié)在最新股權(quán)交易中的估值進(jìn)一步上漲，達(dá)到6000億美元的歷史高點(diǎn)。繼續(xù)攀高的市值，也為字節(jié)“建城”提供了資金方面的后盾。

張一鳴早年間曾認(rèn)為，企業(yè)“租房”的好處大于“買房”。但過(guò)去幾年，隨著字節(jié)成為十余萬(wàn)員工的超大企業(yè)，他和公司已經(jīng)放棄了這一思維，轉(zhuǎn)而像其他大公司那樣，在各地頻頻出手拿地、蓋樓。

值得注意的是，字節(jié)此次拿地主體為北京云岫長(zhǎng)石科技有限公司，由字節(jié)全資控股。張一鳴早年間選擇房地產(chǎn)資訊創(chuàng)業(yè)，如今字節(jié)選擇自建辦公樓，兩者形成了跨越十余年的有趣呼應(yīng)。

A

中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)大公司中，字節(jié)屬于“建城”較晚的那一類。原因之一是，張一鳴曾擔(dān)心，好的辦公環(huán)境會(huì)導(dǎo)致團(tuán)隊(duì)喪失斗志、公司發(fā)展受阻。

在成立初期，字節(jié)長(zhǎng)期堅(jiān)持“租房”，辦公室一開始在五道口的華清嘉園，又搬到知春路的盈都大廈，后來(lái)又經(jīng)歷過(guò)多次搬家。

作為連續(xù)創(chuàng)業(yè)者，張一鳴對(duì)此并不在意。相反，他還會(huì)主動(dòng)“上價(jià)值”，試圖論證辦公環(huán)境與公司發(fā)展的反向關(guān)系。

2016年，字節(jié)（彼時(shí)還叫今日頭條）搬到中航廣場(chǎng)后，他在一封內(nèi)部信上說(shuō)，自己很不重視環(huán)境精致度，簡(jiǎn)單干凈就好；而且優(yōu)秀的人并不care辦公環(huán)境，“何況許多公司搬到好的總部就萎靡了，比如SUN公司，雅虎公司，Evernote……”

他還因?yàn)樽赓U位置優(yōu)越而得意，稱“我們是少有的在北京中心知春路的公司”。

在他看來(lái)，年輕人應(yīng)該在城市中心工作生活，下班也不需要浪費(fèi)時(shí)間和精力擠地鐵。字節(jié)選擇在北三環(huán)安家，“不像那些在上地、通州等城鄉(xiāng)接合部的公司”。

按照這套創(chuàng)業(yè)公司邏輯，字節(jié)將一直“租房”過(guò)日子。然而，隨著字節(jié)成長(zhǎng)為中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)的三巨頭之一，它也不可避免地進(jìn)入了“建城”時(shí)代。

2019年，在公司成立七年后，字節(jié)花費(fèi)約90億元，收購(gòu)位于北京海淀大鐘寺的中坤廣場(chǎng)。第二年，又花費(fèi)50億元買下附近的方恒廣場(chǎng)。由于中坤廣場(chǎng)存在產(chǎn)權(quán)糾紛，方恒廣場(chǎng)成為字節(jié)第一個(gè)自己完全擁有的辦公地。

字節(jié)在北京首次置地的時(shí)間點(diǎn)，與抖音的崛起基本重合，而兩座寫字樓也主要由抖音團(tuán)隊(duì)使用。過(guò)去六七年間，字節(jié)的置業(yè)腳步遍及全國(guó)各大城市，操盤主體通常是抖音集團(tuán)。

早在2020年，抖音斥資近11億元，在深圳南山后海總部基地拍下一宗商業(yè)用地；去年7月，抖音集團(tuán)后海中心正式啟用。一年后，抖音又花費(fèi)20億元，競(jìng)得上海楊浦區(qū)的一宗地塊，以打造上海濱江中心項(xiàng)目。

在廣州，抖音去年3月以12億元競(jìng)得海珠區(qū)一宗地塊，用于建設(shè)華南總部。在杭州，字節(jié)投資27億元，建成一座145米高的雙子塔作為華東總部，于去年啟用。在廈門，字節(jié)在當(dāng)?shù)氐目偛看髽侨ツ?月通過(guò)竣工備案，將為火山引擎、西瓜視頻、本地生活、飛書等板塊提供辦公場(chǎng)所。

這些項(xiàng)目基本上都是辦公樓，只有一處例外：去年1月，抖音集團(tuán)獲批在北京朝陽(yáng)區(qū)一宗地塊建設(shè)北京愛(ài)瑞醫(yī)院（待定）。根據(jù)工商信息，該醫(yī)院為三級(jí)綜合中外合資合作營(yíng)利性醫(yī)院，床位800張。

更好的辦公環(huán)境，并沒(méi)有讓抖音及字節(jié)的員工失去奮斗動(dòng)力。張一鳴當(dāng)年擔(dān)心的“搬到好總部就萎靡了”，并沒(méi)有發(fā)生在抖音身上。

從這一層意義來(lái)說(shuō)，字節(jié)拋棄“祖訓(xùn)”、買房置地，不僅出于現(xiàn)實(shí)需求，也暗含著張一鳴管理哲學(xué)和公司組織文化的進(jìn)化。

近期的一個(gè)小插曲，也折射出字節(jié)“建城”、自持物業(yè)的價(jià)值。

今年初，字節(jié)面向北京員工提供了一項(xiàng)公司福利：免費(fèi)使用某高端健身房。面對(duì)從天而降的羊毛，員工們熱情高漲，健身房迅速人滿為患，跑步機(jī)等器械甚至需要排隊(duì)。

問(wèn)題是，這家健身房的不少會(huì)員是騰訊員工。他們花費(fèi)了13800元辦理年卡，體驗(yàn)卻因?yàn)榇罅孔止?jié)員工到來(lái)而一落千丈。到了4月5日，健身房宣布停止與字節(jié)合作，這場(chǎng)爭(zhēng)端才畫上句號(hào)。

或許，等到字節(jié)有了新辦公樓、自建健身房，員工和別人搶健身房的尷尬才能徹底化解。

B

盡管張一鳴沒(méi)能堅(jiān)持“不買房”，但他在多年前就說(shuō)對(duì)了一件事：大廠置業(yè)，位置很重要。

在上一波互聯(lián)網(wǎng)公司置業(yè)浪潮中，遠(yuǎn)離中心城區(qū)的各類開發(fā)區(qū)備受青睞。這些區(qū)域面積寬闊，基礎(chǔ)設(shè)施較新，購(gòu)置、建設(shè)和使用成本低廉，對(duì)于各大公司來(lái)說(shuō)頗有吸引力。

一時(shí)間，“五環(huán)外”成為大廠的熱門選擇。

典型地塊之一是北京后廠村。這塊偏居北京西北五環(huán)外的小小區(qū)域，聚集了新浪、騰訊、百度、網(wǎng)易、聯(lián)想等眾多科技公司。周邊居民看準(zhǔn)機(jī)會(huì)，把房子租給大廠牛馬，收入頗豐。

然而，2020年之后，大廠在拿地、買樓時(shí)，開始越來(lái)越多地考慮市區(qū)繁華地段的位置，而非一味向外走。

原因在于，公司把辦公地點(diǎn)安排在五環(huán)外，固然能夠省點(diǎn)兒錢，卻讓員工背負(fù)著更高的通勤壓力。一些大廠為此提供租房補(bǔ)貼，以推動(dòng)員工就近租房、減少通勤，卻旋即被精明的房東收割殆盡。

更大的問(wèn)題是，辦公園區(qū)過(guò)于偏遠(yuǎn)，不利于招募優(yōu)秀人才，也不方便和大學(xué)機(jī)構(gòu)、科研院所合作。

正如張一鳴所言，字節(jié)當(dāng)年選擇在北三環(huán)租房，看重的就是毗鄰各所大學(xué)。2019年后開始在北京買樓，字節(jié)同樣把位置選在了大學(xué)附近。

其他大廠也做出了類似的選擇。整體來(lái)看，這些大公司早年間喜歡在遠(yuǎn)離市中心的位置建設(shè)全國(guó)總部，但近年來(lái)在建設(shè)區(qū)域總部時(shí)，更傾向于落子核心區(qū)域，尤其是靠近大學(xué)和商業(yè)中心的區(qū)域。

與之相對(duì)應(yīng)的是，這幾年大廠租房補(bǔ)貼逐漸退潮，不再是主要互聯(lián)網(wǎng)公司的員工福利標(biāo)配。此舉既是對(duì)房東“薅羊毛”的反制，也因應(yīng)了大廠辦公樓的區(qū)位變化。

更深層的原因在于，外部環(huán)境的變化，讓字節(jié)這樣的大公司具備了在城市核心區(qū)頻繁拿地的契機(jī)。

近幾年，無(wú)論是個(gè)人還是企業(yè)，在城市核心區(qū)買房置地的成本都有了明顯下降。這為互聯(lián)網(wǎng)大廠提供了入局的契機(jī)。

同時(shí)，這些公司大都擁有非常豐厚的現(xiàn)金儲(chǔ)備，將其中一部分配置到不動(dòng)產(chǎn)上，有助于豐富企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，對(duì)沖長(zhǎng)期租金上漲風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)財(cái)務(wù)穩(wěn)定性。

在一些情況下，買對(duì)了房的互聯(lián)網(wǎng)公司，還能從中獲得豐厚回報(bào)。

比如搜狐，多年前購(gòu)置的搜狐大廈聳立在清華大學(xué)門外，區(qū)位極其優(yōu)越，至今仍是公司最有價(jià)值的資產(chǎn)，甚至比公司本身還值錢。

此外，能夠貢獻(xiàn)稅收和就業(yè)的大公司，一直是各地的延攬對(duì)象。不少地方提供了豐富的入駐“大禮包”，涵蓋建設(shè)用地、基礎(chǔ)設(shè)施、稅收減免、人才落戶等方方面面，進(jìn)一步激發(fā)了企業(yè)買房置地的積極性。

與之相對(duì)，企業(yè)在當(dāng)?shù)刭I地、建樓，往往能夠顯著帶動(dòng)周邊區(qū)域的發(fā)展，并改變?nèi)丝诤途蜆I(yè)結(jié)構(gòu)，提高高素質(zhì)人才的占比。比如，京東帶動(dòng)了亦莊的發(fā)展，而新浪、騰訊等讓后廠村面貌一新。這種雙向帶動(dòng)，讓各地愿意以更大力度引入企業(yè)，也讓企業(yè)更舍得為辦公樓掏出數(shù)十億乃至數(shù)百億真金白銀。

C

與張一鳴早年的想法相反，嶄新、氣派的現(xiàn)代化辦公園區(qū)，不僅代表著企業(yè)形象，也有利于吸納人才。尤其是大廠，他們基本上都會(huì)在資金充足的情況下，建設(shè)一座令人印象深刻的園區(qū)。

比如，蘋果公司在巔峰時(shí)期建設(shè)了新總部，圓環(huán)外形酷似宇宙飛船。英偉達(dá)作為AI新貴，其不規(guī)則三角形的總部大樓名為“奮進(jìn)號(hào)”，同樣令人印象深刻。

在國(guó)內(nèi)，大廠總部同樣充滿創(chuàng)意。騰訊在深圳的新總部被稱為“企鵝島”，由4座螺旋攀升的塔樓組成，外形非常炫酷。京東則把公司英文名JD融入了總部外形設(shè)計(jì)中。

如今，字節(jié)等大公司紛紛在城市核心區(qū)域置地、買樓，是AI時(shí)代大廠全方位競(jìng)爭(zhēng)的又一個(gè)注腳。

AI時(shí)代，頂尖人才的去留，往往能夠決定一家公司的AI創(chuàng)新力，乃至整塊業(yè)務(wù)能否站穩(wěn)腳跟。國(guó)內(nèi)外的青年才俊，已經(jīng)成為大廠的競(jìng)逐焦點(diǎn)。

要想吸引這類人才，企業(yè)除了需要提供豐富的薪水期權(quán)、充沛的內(nèi)部資源，還得比拼軟實(shí)力。而辦公環(huán)境是否舒適，所處區(qū)位是否便利，是一家公司最重要的軟實(shí)力之一。

另一方面，大廠AI業(yè)務(wù)對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施的要求越來(lái)越高。在自己園區(qū)搭建AI Infra，在安全、效率、成本等方面都有很大好處。

對(duì)張一鳴個(gè)人而言，字節(jié)頻繁買地、蓋樓，也是對(duì)早年創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目的呼應(yīng)。

在成立今日頭條前，張一鳴做過(guò)房產(chǎn)信息搜索引擎“99房”。99房一度做到賽道領(lǐng)先，但沒(méi)能延續(xù)下去。而在字節(jié)內(nèi)部，抖音多次試水房產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，還曾涉足線下經(jīng)紀(jì)，但也因?yàn)榉N種原因，最終歸于寂靜。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入低潮，張一鳴和字節(jié)已經(jīng)不再重視這條賽道。尤其是AI時(shí)代到來(lái)后，字節(jié)的一切都在向AI傾斜，重拾房地產(chǎn)已無(wú)可能。

但差不多同一時(shí)間，員工規(guī)模的持續(xù)膨脹，促使字節(jié)加快拿地、買樓。如今，字節(jié)不看重房地產(chǎn)這門生意，自己卻持有價(jià)值數(shù)百億的土塊和房產(chǎn)。張一鳴當(dāng)年的創(chuàng)業(yè)構(gòu)想，盡管已經(jīng)折戟沉沙，卻也在大廠“買房置地”的浪潮下得到了回響。