雖然一季度北京辦公樓市場(chǎng)仍繼續(xù)延續(xù)租賃競(jìng)爭(zhēng)和去化壓力，但投資端的活躍度已經(jīng)呈現(xiàn)回升跡象，更多的買家進(jìn)場(chǎng)抄底。

“策略性的機(jī)會(huì)窗口已經(jīng)到來(lái)。”世邦魏理仕華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人孫祖天在一季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧中分析。

去年年底，高和資本與英格卡購(gòu)物中心宣布戰(zhàn)略合作，雙方計(jì)劃聯(lián)合發(fā)起設(shè)立一只專項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)基金。該基金將持有位于北京、無(wú)錫和武漢的三座薈聚購(gòu)物中心。宜家中國(guó)將在無(wú)錫薈聚內(nèi)開設(shè)并運(yùn)營(yíng)一家新的門店；宜家無(wú)錫商場(chǎng)現(xiàn)有物業(yè)資產(chǎn)將作為交易的一部分，改造為無(wú)錫薈聚全新租賃空間。

“這是一個(gè)非常標(biāo)桿的項(xiàng)目。”孫祖天稱，該項(xiàng)目的成交非常有代表性。這筆交易呈現(xiàn)出幾個(gè)特點(diǎn)，體量大，土地剩余年限比較長(zhǎng)（2014年開業(yè)，剩余年限超過20年），且目前現(xiàn)在運(yùn)營(yíng)情況非常好，入住率高，現(xiàn)金流、租金都非常穩(wěn)定。未來(lái)考慮到周邊開發(fā)特點(diǎn)，租金的持續(xù)性有保障。“而且險(xiǎn)資收購(gòu)后，還有可能將其做成公募REITs產(chǎn)品退出，這些特點(diǎn)讓它成為險(xiǎn)資追逐的標(biāo)的。”

CBRE世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2026年第一季度，北京大宗物業(yè)市場(chǎng)共錄得10筆交易，成交總額約110.8億元，在個(gè)別大體量交易帶動(dòng)下，環(huán)比和同比均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，分別錄得135%與19%的增幅。

本季度機(jī)構(gòu)資金仍然是市場(chǎng)重要力量，對(duì)于體量較大、現(xiàn)金流穩(wěn)定、剩余土地年限充足、公募REITs及機(jī)構(gòu)間REITs退出路徑清晰的優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)類資產(chǎn)，包括長(zhǎng)租公寓、消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)質(zhì)綜合體等，是各路機(jī)構(gòu)投資者的核心關(guān)注點(diǎn)。優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在價(jià)格調(diào)整階段已經(jīng)重新進(jìn)入配置區(qū)間，吸引了長(zhǎng)期資金入場(chǎng)。同時(shí)，辦公類資產(chǎn)在本季度交易中仍保持活躍，錄得多筆成交，但整體以中小體量為主。從交易特征來(lái)看，辦公市場(chǎng)呈現(xiàn)出一定分化：具備區(qū)位及品質(zhì)優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目，多由企業(yè)以相對(duì)合理價(jià)格購(gòu)入自用；而權(quán)屬分散或運(yùn)營(yíng)效率不高的資產(chǎn)，成交價(jià)格彈性則相對(duì)更大。

“今年隨著價(jià)格進(jìn)入可配置區(qū)間，相信會(huì)有越來(lái)越多的自用買家入場(chǎng)，對(duì)價(jià)格起到支撐作用。在基本面和價(jià)格都較為明朗的情況下，機(jī)構(gòu)投資者也會(huì)進(jìn)一步加速擴(kuò)張步伐，因此我們期待今年投資活躍度會(huì)有進(jìn)一步提升。”他同時(shí)指出，現(xiàn)階段很多投資者對(duì)長(zhǎng)租公寓和數(shù)據(jù)中心這兩個(gè)業(yè)態(tài)非常關(guān)注。但北京區(qū)域目前可投資的市場(chǎng)化物業(yè)并不太多，所以一季度沒有看到相關(guān)交易。“但我們相信今年接下來(lái)的時(shí)間，這類交易將會(huì)持續(xù)促成。”