近日，保利下大垅項目，也就是保利星宸天奕，即將開發售樓部，一些詳細規劃信息逐步披露，今天針對戶型、小區規劃和優缺點等方面進行客觀測評！

一、戶型設計：格局正、得房率高

戶型方面，都是兩梯兩戶純板樓，私梯入戶，負公攤產品，整體設計比較優秀，說明保利還是有做好產品的能力。

125平戶型，得房率107.4%，套內面積134平，四房三衛兩廳，四開間朝南，南向面寬14.6米， 客廳開間5米， 面積約37.8平， 主臥帶270度觀景窗戶。

如果要說缺點，就是沒有南向生活陽臺，北向生活陽臺不太實用，三個次臥都比較小，面寬在3米左右。北向次臥兩側都是衛生間。南向父母房是暗衛。

作為項目入門戶型，總價必然最低，125平戶型集中在東風路上和潘家坪路上，都會有一定的噪音干擾，開發商拿捏死死的。

142平戶型，得房率110.5%，套內面積156.9平，四房三衛兩廳，四開間朝南，南向面寬16.45米， 客廳開間5.5米， 面積約45平， 主臥帶270度觀景窗戶。

與125平戶型相比，格局幾乎一模一樣，各個空間都會大一些，特別是餐客廳、主臥和南向父母套間，尺度升級明顯。父母房衛生間升級為明衛。

缺點是兩個次臥面寬還是3米，與125平戶型一樣，沒有升級。 北向次臥兩側都是衛生間。

173平戶型，得房率108.5%，套內面積187.7平，四房三衛兩廳，四開間朝南，南向面寬19.25米，餐 客廳開間6.2米，面積56.3平，有4.8平米的南向生活陽臺，主臥面寬來到了5.7木， 帶衛生間面積達到33.7平。

如果硬要說缺點的話， 入戶沒有玄關； 兩個非套間次臥尺度基本沒有變大， 還是3米和3.2米； 北 向次臥兩側都是衛生間。

195平戶型，數量較少，分布在為樓王棟，南向是中央園林（長122米，寬64米），得房率11.36%，套內面積221.6平。

五房三衛兩廳，五開間朝南，南向面寬22.7米，餐 客廳開間7米，面積62.3平，有4.4平米的南向陽臺，5.1米的北向陽臺。父母房也是南向明衛。

次臥面寬還是只有3米-3.2米，北 向次臥兩側都是衛生間。玻璃采光太好，玻璃房子一樣，功耗較大。

不看價格的話，優選142平戶型和173平戶型。195平可能溢價偏高，125平戶型不利因素較多。

二、項目規劃：市中心低密樓盤

保利下大垅地塊項目，地塊位于開福中心核心區，總面積約100.6畝，分A、B、C三個區域。

各地塊容積率：A 地塊 2.09、B 地塊 2.6、C 地塊 2.82，項目規劃 21 棟住宅，總戶數約 1133 戶，車位約 1034 個，車位比 1:0.91。

A地塊原來限高100-150米，實際操作過程中，保利將三塊進行均衡，控高基本都在100米之內，所有樓棟沒有超過30層的（除開架空層）。

項目規劃21棟高層住宅，B地塊配備下沉庭院會所，三個地塊通過天橋連接，基本每棟都做了架空層。預計2026年5-6月首開B地塊。

A區只有3棟樓，設計有120與135兩個戶型，小區大門開在精英路上，這個地塊偏小，南向樓間距其實做的蠻大，但是抵消不了南側超高層的壓抑感，價格可能會比較實惠。

A3# 朝東南方向做了一個側身，主要是避開富興時代御城180米的超高層，減少壓抑感，西側做了12平小戶型，下圖中左側超高層就是富興時代御城：

B區地塊面積最大，有10棟樓，戶型面積段120–135–160–185平，185平米戶型只有兩棟，B3棟和B6棟，位于小區中間，南向中央園林和會所，預計單價也會更貴。

C區有8棟樓，戶型面積120到160平，樓棟進行了錯列式排布，東側是東風路，是一條主干道，噪音會大一點，所以東側全部是120平的小戶型。

三大地塊通過人行天橋互聯互通，社區園林景觀共享互通。 B 地塊專屬配置下沉庭院會所，提升高端居住體驗。

三、樓盤優缺點

主要優點：

1. 市中心核心位置，雖然不像融華、綠城的位置那么多，但是周邊有湖南最大的金融中心（四大行總部）、最集中的醫療配套（湘雅省婦幼等）、最齊全的商業配套。周邊人群的購買力強。

2.成熟配套，幾乎沒有短板。

交通方面，市中心到哪里都不太遠，不過距離地鐵略遠，距1/6號線湘雅醫院站約850米。實際上這種小區業主坐地鐵的需求沒有那么大。

商業的話，400多米就到CFC富興時代，北側還有華創國際、天健城的商業，比較繁華。到湖南省博物館、湘雅醫院都在1公里左右。

教育方面，項目大概率配套九年制學校（規劃中），目前暫時沒有明確，大概率合作辦學委托管理的分校，不會是核心賣點。

3. 體量較大，百畝大盤，密度低，容積率2.59，是市區幾個純新盤中最低的，三個地塊方正，且未來會有廊橋連接，園林、功能區方面更加豐富。

4.新規產品，兩梯兩戶私梯入戶，負公攤得房率，產品力不錯。

主要缺點：

1.項目周邊環境一般，屬于老城區，東南北三個方向都有些老舊小區，不過這個市中心的通病。

2. 車位配比略低，1:0.91，改善家庭一般都有車，10戶只有9個車位，意味著如果是自住的最好是同時買車位。

3.保利在長沙近幾年交付的項目，交房口碑一般。據說保利為了打一場翻身仗，動用了廣州原班人馬來打造星宸天奕，我們拭目以待。

保利下大垅樓面價 8497 元/㎡，目前對外放風價20000/平，個人預測會低于這價，后續到底如何，我們將持續關注。

老左深耕長沙樓市十多年，見證了樓市起起落落，服務了上萬組客戶，獨家編寫《長沙學區房藍皮書》，幫大家避坑避雷，消滅信息差，提升認知水平，大膽私信我，一定知無不言言無不盡，不負所托！

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