當(dāng)下的樓市，正卡在一個(gè)讓人無(wú)比難受的死結(jié)里。

一邊是天量二手房掛在市場(chǎng)上，降價(jià)也沒(méi)人接盤(pán)；

一邊是剛需望房興嘆，看似跌了，卻更買(mǎi)不起。

政策出了一茬又一茬，市場(chǎng)依舊不溫不火。

僵局不破，行業(yè)難行，經(jīng)濟(jì)受累，最終吃虧的還是普通家庭。

關(guān)鍵時(shí)刻，央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長(zhǎng)盛松成，給出了一針見(jiàn)血的解決方案。

沒(méi)有空話套話，全是基于數(shù)據(jù)與現(xiàn)實(shí)的清醒判斷。

今天我們就把這套邏輯講透，看懂的人，能少踩好幾年坑。

一、賣(mài)不掉：天量掛牌，降價(jià)也無(wú)人問(wèn)津

先看“賣(mài)不掉”，這是當(dāng)下樓市最扎心的現(xiàn)實(shí)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年末全國(guó)商品房待售面積76632萬(wàn)平方米，住宅待售持續(xù)增加。二手房市場(chǎng)更夸張，重點(diǎn)城市掛牌量普遍創(chuàng)下近年新高：武漢突破20萬(wàn)套，鄭州、重慶、西安等城市掛牌量均在10萬(wàn)套以上，不少房源掛牌超半年零帶看。

真實(shí)案例比比皆是。

有網(wǎng)友在三四線遠(yuǎn)郊小區(qū)，120萬(wàn)的房子連續(xù)降價(jià)3次，掛到95萬(wàn)依舊無(wú)人問(wèn)津；

上海、深圳核心區(qū)尚可，外圍板塊同樣成交冷清；

大量老破小、無(wú)地鐵、無(wú)學(xué)區(qū)、無(wú)物業(yè)的“三無(wú)房源”，徹底淪為“不動(dòng)產(chǎn)”。

市場(chǎng)早已不是價(jià)格問(wèn)題，而是流動(dòng)性枯竭。

買(mǎi)房人觀望情緒濃厚，寧愿持幣等待，也不愿接手弱勢(shì)資產(chǎn)。

過(guò)去“掛牌即成交”的盛況不再，多數(shù)房子正在失去變現(xiàn)能力。

二、買(mǎi)不起：房?jī)r(jià)跌了，收入更弱，壓力反而更大

很多人覺(jué)得，房?jī)r(jià)從高點(diǎn)跌了20%左右，買(mǎi)房應(yīng)該更容易了。

現(xiàn)實(shí)恰恰相反：房?jī)r(jià)跌了，收入也在降，購(gòu)房負(fù)擔(dān)反而更重。

房?jī)r(jià)收入比是最硬核的指標(biāo)。國(guó)際合理區(qū)間為3-6倍，2025年全國(guó)均值回落至5.9，但結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡：

- 一線城市25.4倍，雖有回落仍遠(yuǎn)超合理線；

- 二線城市10.5倍，壓力依然偏大；

- 三四線城市看似7.4倍，卻因收入基數(shù)低，實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力嚴(yán)重不足。

一組對(duì)比更直觀：

2021年高點(diǎn)，某二線城市一套150萬(wàn)房子，家庭年均可支配收入12萬(wàn)，房?jī)r(jià)收入比12.5；

2025年房?jī)r(jià)跌至125萬(wàn)，家庭收入降至10萬(wàn)，房?jī)r(jià)收入比升至12.5，壓力分毫未減。

房?jī)r(jià)下探幅度，跑不贏收入放緩速度。

再加上首付、利率、裝修、持有成本，普通人買(mǎi)房依舊遙不可及。

所謂“降價(jià)”，只是數(shù)字游戲，并未真正降低上車(chē)門(mén)檻。

三、政策用盡效果有限，僵局仍在持續(xù)

為了打破困局，能出的政策基本都出了。

首套房貸利率降至歷史低位，多地首付比例下調(diào)至20%；

公積金額度提升、購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅減免、以舊換新全面鋪開(kāi)；

限購(gòu)限貸大面積松綁，核心城市優(yōu)化政策持續(xù)落地。

但市場(chǎng)反應(yīng)平淡。

2025年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額同比下降12.6%，僅少數(shù)核心板塊出現(xiàn)短暫“小陽(yáng)春”，絕大多數(shù)城市依舊冷清。

房?jī)r(jià)仍在低位徘徊，預(yù)期沒(méi)有根本扭轉(zhuǎn)。

賣(mài)不掉、買(mǎi)不起的雙向僵局，依舊死死卡住市場(chǎng)。

這個(gè)局必須破。

房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)上下游數(shù)十個(gè)行業(yè)，占GDP比重達(dá)6.2%，是不折不扣的支柱產(chǎn)業(yè)。

長(zhǎng)期僵持，對(duì)房企、金融系統(tǒng)、地方財(cái)政、居民資產(chǎn)負(fù)債表都是持續(xù)消耗。

拖得越久，解決成本越高。

四、盛松成給出破局方案：時(shí)間換空間，有序出清

作為長(zhǎng)期掌管金融與地產(chǎn)數(shù)據(jù)的前官員，盛松成對(duì)行業(yè)底牌一清二楚。

他直言：當(dāng)前樓市不能硬著陸，必須以時(shí)間換空間，推動(dòng)有序出清。

核心思路很清晰：

承認(rèn)房地產(chǎn)支柱地位不變，但剝離過(guò)度金融屬性與增長(zhǎng)包袱；

通過(guò)四大指標(biāo)回歸合理，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)可控、市場(chǎng)平穩(wěn)、回歸居住。

1｜租售比回歸合理：靠漲租金，而非再跌房?jī)r(jià)

全國(guó)住宅平均租金回報(bào)率僅1.8%-2.2%，遠(yuǎn)低于國(guó)際3%-5%的合理區(qū)間。

核心城市回暖房源，幾乎都是租售比相對(duì)健康的標(biāo)的。

盛松成認(rèn)為，繼續(xù)降價(jià)只會(huì)引發(fā)負(fù)反饋，加劇觀望與斷供風(fēng)險(xiǎn)。

我們理解的合理路徑是穩(wěn)房?jī)r(jià)、逐步提升租金。

而租金上漲的根本，是經(jīng)濟(jì)回暖與居民收入提升，這需要時(shí)間與政策呵護(hù)。

2｜房?jī)r(jià)收入比回歸合理：靠增收，而非繼續(xù)殺價(jià)

國(guó)際合理線3-6倍，我國(guó)多數(shù)城市仍偏高。

再大幅降價(jià)不現(xiàn)實(shí)，直接沖擊抵押物安全與金融穩(wěn)定，這也是國(guó)家明確“著力穩(wěn)房地產(chǎn)”的核心原因。

破局點(diǎn)在提高居民收入。

2026年政府工作報(bào)告明確提出：制定實(shí)施城鄉(xiāng)居民增收計(jì)劃，穩(wěn)步擴(kuò)大中等收入群體，實(shí)現(xiàn)居民收入增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)同步。

發(fā)改委、財(cái)政部接連部署，目標(biāo)指向“提低、擴(kuò)中、穩(wěn)高”，用收入上漲消化房?jī)r(jià)壓力，這才是長(zhǎng)久之計(jì)。

3｜降低空置率：政府收購(gòu)存量，盤(pán)活死資產(chǎn)

住建部數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)住宅空置率約16.8%，部分三四線超25%。

海量空置房既浪費(fèi)資源，又壓制市場(chǎng)價(jià)格。

最佳路徑是政府收購(gòu)存量房源轉(zhuǎn)為保障性租賃住房。

上海、深圳、杭州、鄭州已大規(guī)模試點(diǎn)：

政府以合理價(jià)格收購(gòu)小戶(hù)型、好地段二手房，用作保租房，既減少市場(chǎng)掛牌、平衡供需，又能通過(guò)租金覆蓋運(yùn)營(yíng)成本，形成可持續(xù)模式。

既去庫(kù)存、穩(wěn)房?jī)r(jià)，又解決新市民住房難題，一舉多得。

4｜回歸居住屬性：現(xiàn)房銷(xiāo)售成主流，拒絕金融炒作

2025年全國(guó)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積占比已達(dá)35.9%，海南、雄安全面推行現(xiàn)房銷(xiāo)售。

未來(lái)預(yù)售不會(huì)消失，但占比將持續(xù)壓縮，“所見(jiàn)即所得”成為行業(yè)常態(tài)。

同時(shí)推進(jìn)“好房子”建設(shè)，強(qiáng)化品質(zhì)、物業(yè)、配套，讓房子回歸使用價(jià)值。

當(dāng)投機(jī)退潮、居住主導(dǎo)，市場(chǎng)才能真正穩(wěn)定。

總結(jié)下來(lái)，盛松成的方案就是：

不猛跌、不暴漲、用時(shí)間換空間，靠收入提升、存量盤(pán)活、品質(zhì)升級(jí)，實(shí)現(xiàn)軟著陸。

五、寫(xiě)給普通人：認(rèn)清三個(gè)現(xiàn)實(shí)，別再賭漲跌

讀懂這套邏輯，對(duì)我們每個(gè)人都至關(guān)重要。

第一，大跌空間已封死，別幻想抄底“地板價(jià)”。

歷史與金融規(guī)律決定，全國(guó)均價(jià)跌幅難以突破20%。

政策托底、金融托底、風(fēng)險(xiǎn)底線三重保障，繼續(xù)深跌概率極低。

盲目等暴跌，只會(huì)踏空核心板塊修復(fù)行情。

第二，別和政策對(duì)著干，順勢(shì)而為才聰明。

過(guò)去抑制過(guò)熱，市場(chǎng)迅速降溫；

現(xiàn)在全力穩(wěn)市場(chǎng)、提信心、擴(kuò)需求，方向極其明確。

政策底已現(xiàn)，市場(chǎng)底不遠(yuǎn)，逆勢(shì)操作往往付出沉重代價(jià)。

第三，普漲時(shí)代終結(jié)，買(mǎi)房只看真實(shí)需求。

未來(lái)只有分化，沒(méi)有普漲。

人口流入、產(chǎn)業(yè)扎實(shí)、配套成熟的板塊，才有持續(xù)支撐；

人口流出、遠(yuǎn)郊概念、無(wú)需求支撐的區(qū)域，即便回暖也會(huì)繼續(xù)邊緣化。

自住按需入手，投資堅(jiān)決回避弱勢(shì)資產(chǎn)。