大連，憑什么讓恒隆、九龍倉、柏威年、華潤搶著布局？

城市商業

來源 · 贏商網（ID：winshang）

作者 · 龔婉玲

圖片來源 · 作者拍攝 &項目方供圖

從百年前的港口開放高地，到曾經名動全國的“北方香港”，再到如今東北首個站上萬億GDP臺階的中心城市，這些標簽讓大連在北方商業版圖中極具辨識度。這座城市既保留著東北腹地的扎實消費底色，又因山海肌理、歐韻街區與跨境往來，早早養成了超前的審美與消費習慣。

青泥洼商圈書寫過東北商業的黃金年代，西安路商圈承載著年輕人的潮流日常，華南廣場商圈撐起城市外拓的煙火剛需，大連恒隆廣場、柏威年筑牢高端商業底盤，老城街區在更新中重煥生機。如今的大連，既保留著老牌商業城市的底氣，又在消費升級浪潮中完成著自我更新。

贏商網通過實地探訪、多方調研與大數據監測，全面剖析大連商業市場的變化，力圖解開這座濱海城市的商業運營密碼。

01.

自成一派的北方商業樣本

大連作為全國首批沿海開放城市，港口基因刻進了骨子里。這里至今保留著大量歐風建筑群，與山海肌理相融；地緣優勢讓日韓俄游客常來常往，多元文化在此碰撞。齊魯文化的務實、中原文化的厚重、東北大地的爽朗，與外來風尚的精致在此交融。

這樣的城市氣質，自然也刻進了大連商業的脈絡。

大連的獨特之處在于：人口結構、產業特征、地理空間、政策基因四股力量，共同塑造了一套“非典型”的商業邏輯。

■ 大連是全國老齡化最深的副省級城市，截至2025年6月，大連市老齡化率突破30.1%，在全國15個副省級城市中高居首位，卻藏著大量高凈值人群。

■ 裝備制造、船舶制造、石油化工是大連的經濟支柱，這些產業留下了大量高收入從業者，年齡集中在30-55歲，他們正處于財富積累的峰值期，消費觀念務實、不浮夸，對品質有要求。

■ 山海相融的格局讓商業自然走向多中心，大連無法像平原城市那樣“攤大餅”，幾大商圈各踞一方，彼此輻射范圍清晰，形成了天然的錯位競爭。

■ 政策基因則為商業持續護航，1984年大連誕生了第一個國家級經濟技術開發區，2008年全域城市化戰略推動商業外拓，每一輪關鍵政策落地，都在推動大連商業向更高能級、更優結構邁進。

據贏商大數據統計，目前大連已開業購物中心及獨立百貨63家，存量面積504.44萬㎡。這組數據，引出大連商業的四個鮮明特征——

第一個特點：供給克制，存量博弈。把大連放在東北四個主要城市里橫向對比，沈陽、長春、哈爾濱常住人口均處于900萬+量級，大連754.4萬為四城最低；商業存量方面，大連人均商業面積0.67㎡/人，高于哈爾濱。這意味著市場飽和度更低、內卷程度更輕、項目存活率更高。近年少有新增供應，市場以存量煥新、提質增效為主，頭部項目更容易聚攏資源、形成顯著優勢。

第二個特點：本地化強勢，外來品牌壁壘高。在萬億GDP城市中，大連的餐飲表現堪稱“另類”，2025年人均餐飲消費排名靠后。但這并非消費力不足，而是本土餐飲生態極度成熟，優思餐飲、臻創餐飲、在味等本土餐飲集團長期占據購物中心主導，覆蓋火鍋、海鮮、東北菜、粵菜等主流賽道，全國連鎖品牌大多只能切入快餐、茶飲等細分賽道。

本地從業者直言：外來品牌進入大連，若不做本土化適配，很難長期立足。

第三個特點，是市場分化加劇，頭部虹吸效應顯著。從項目運營級次數據看，S級運營項目僅大連恒隆廣場1個；A級運營項目3個，包括柏威年、羅斯福、億合城（華南店）。

它們占據了全市絕大多數優質品牌資源。大連恒隆廣場S級品牌36家、A級136家，在大連高端市場處于絕對領先地位；而大量大眾化項目品牌級次偏低，中央大道33萬㎡體量A級僅32家，D級高達81家。優質品牌資源向頭部項目集中，腰部及尾部項目面臨客流與品牌的雙重虹吸。

第四個特點，也是最核心的運行邏輯：老齡化與高凈值并存，決定了大連不屬于年輕流量驅動型市場。依賴高頻迭代、強社交傳播、低價走量的網紅業態，很難在這里跑出全國級熱度。大連從不缺少高消費力人群，真正稀缺的是愿意為“新鮮感”反復買單的年輕流量。這也意味著，品質型、體驗型、長期主義的商業，才更能穿越周期、穩健生長。

02.

藏在商圈里的城市生長密碼

一座城市的商業史，是人群流動的方向、城市骨架拉伸的軌跡、每一代人消費記憶的疊加。結合實地走訪與行業訪談，大連商業演進可清晰劃分為四輪迭代，每一次格局重塑都緊扣城市擴張與消費升級的節奏。

青泥洼—天津街的變遷，是大連商業格局演變的縮影。這條始建于1909年的百年老街，曾是20世紀90年代前大連的“第一商業街”，與大連商場、麥凱樂共同構成城市的商業心臟。2000年的改造成為轉折點，定位向高端消費傾斜、減少中低消費比例，疊加城市空心化與新興商圈分流，天津街逐漸冷清。久光百貨（前身伊都錦，2009年開業）受柏威年、大連恒隆廣場等商業綜合體影響，2016年閉店至今空置。

不遠處九龍倉旗下的大連時代廣場，雖仍是大連頂奢的重要符號，Hermès、CHANEL、LOUIS VUITTON、PRADA等一線品牌依舊堅守，但DIOR、GUCCI、FENDI等品牌相繼撤柜。1萬㎡的裙樓體量，終究難以提供一站式購物體驗，頂奢光芒雖在，卻也讓大連恒隆廣場接棒了大連高端商業的規模化引領。

但近兩年，這條老街正在用一種很“年輕”的方式重新回到人們的視野。京東MALL遼南首店落地，外墻巨幅裸眼3D屏幕成為城市打卡新地標；方所書店的入駐為天津街增添了濃厚的藝術氛圍。

2025年正式掛牌的大連銀泰城（原百年城），也在經歷一場調改。項目結合商圈格局與競爭關系，確立“都市潮流社交生活中心”新定位，聚焦城市潮流青年及年輕家庭客群，著力打造零壓力、多元化的潮流社交生活空間。

招商端，它的打法很清晰，以社交化、體驗式消費為抓手，加大新酷潮玩、特色餐飲、休閑體驗、生活方式業態布局。餐飲業態，引進胖哥倆、千日賀、挑線、湘鄰呷鋪、不咸糖水等連鎖品牌；休閑體驗業態，魅KTV、見山臺球會館、樂人碼頭VR、Joy mark等陸續入駐；同時打造3C數碼街區，HUAWEI、小米之家、HONOR、OPPO、VIVO等潮流數碼品牌全新開街亮相。

市場端，項目圍繞定位持續造勢，堅持高頻潮流營銷活動策略，打造“桃汽手帳集市大連首站、炸舞濱城街舞挑戰賽、未來公園首屆大學生音樂節路演、大連國際時裝周分會場”等多場城市級活動，項目的市場話題性及聚客能力顯著提升。

另外，青泥洼步行街也將煥發新生，根據工程招標信息，包含“運動場地面以上球場圍網、球架等配套工程”以及“運動場及青泥號區”建設。作為足球城的核心表達，這條街區將融合足球元素與商業場景，通過主題裝置、互動體驗、限定零售等方式，把大連人對足球的熱愛轉化為日常。

百年商圈的煥新，正以一種更輕盈的方式重新連接年輕人。

03.

讀懂大連商業的進化與生存法則

一座城市的商業，是其內在氣質最忠實的投射。商圈的起落與迭代，從來不是憑空而來，而是經濟基礎、人口結構、消費習慣與城市空間共同作用的結果。

那么，在這樣的城市空間中，不同定位的商場如何找到自己的生態位？贏商大數據選取了三組核心樣本，試圖從它們的競合關系中，尋找答案。

第一組：

頂奢與輕奢的分層而立

2015-2017年，開發區萬達廣場、柏威年、大連恒隆廣場、凱丹廣場等10個項目集中入市。2015年起，更是大連高端商業迭代的關鍵期。柏威年與大連恒隆廣場相繼入市，為城市核心商圈注入了全新的變量。十年過去，二者從初期的各自摸索，到如今路徑日漸清晰、各守其位。

■大連恒隆廣場

2016年，22.19萬㎡的大連恒隆廣場以東北最大單體購物中心亮相，品牌組合以輕奢、潮牌、國際精品為主，涵蓋Ole'超市、百麗宮影院、室內冰場、兒童主題樂園等生活娛樂場所，當時，恒隆以“大而全”的定位切入市場，品牌陣容寬泛、覆蓋客群多元，但在這座消費底色務實、對品牌忠誠度高的城市里，尚需時間形成清晰的辨識度。

2021年，大連恒隆廣場地鐵人行通道正式啟用，無縫連接商圈，極大便利了市民出行。與此同時，歷經多年調改、品牌結構優化，大連恒隆廣場持續加大力度，在項目進行了品牌升級并徹底完成戰略轉向，堅定走上高端專業化為核心的路線，陸續吸引了LOUIS VUITTON、DIOR、BVLGARI、GUCCI等50余家國際高端品牌入駐，其中半數為大連首店，同時囊括高化美妝、珠寶鐘表、運動戶外、餐飲美食、親子家庭等一系列煥新品牌。

在夯實高端陣地的同時，恒隆也積極引入自帶流量的網紅品牌。去年底，山緩緩火鍋大連首店落戶大連恒隆廣場；2026年1月，網紅排隊王BUTTERFUL&CREAMOROUS黃油與面包也正式開業。二者均引發全城打卡熱潮，門店外常年大排長龍，成為商場人氣與年輕力的直觀體現。

近年來，大連恒隆廣場積極推動“全業態升級”，深化“首店經濟”，截止目前，在全場400余家店鋪中，超過60家品牌是大連乃至東北地區獨有或首家店鋪。

客群層面，大連恒隆廣場覆蓋全年齡層，其中高凈值時尚人群、品質家庭客群、商務人士和年輕潮流人士構成核心消費力量，消費力強、忠誠度高、復購穩定。2024-2025年租賃收入、租戶銷售額連續雙增長，會員活躍度東北領先。進化邏輯清晰：專攻頂而專，用十年時間把高端做深、做透、做壁壘，成為大連商業不可撼動的價值天花板。

■大連柏威年購物中心

2015年4月開業，13萬㎡體量，定位中高端時尚生活中心，是青泥洼首個地鐵上蓋項目。入駐300+品牌、50+首進大連、80+獨有品牌；當時代表品牌有Karl Lagerfeld、Corneliani、Daniel Hechter、Ole'超市、CGV影院、外婆家、藍蛙等；業態均衡，精品零售、餐飲、超市、影院、家居全覆蓋，主打品質生活、家庭消費。

敏銳洞察大連消費趨勢后，柏威年果斷戰略收縮、聚焦細分，走出獨一無二的路徑。全面轉型輕奢、潮流戶外、品質生活，徹底避開重奢戰場；打造東北最強戶外矩陣，lululemon、HELLY HANSEN、迪桑特、薩洛蒙、HOKA、始祖鳥等一線戶外/機能品牌密集布局；B1層強化咖啡、輕食、潮玩、設計師品牌，高頻引流年輕品質客群。

其成功關鍵在于三點：精準卡位，不與恒隆拼頂奢，專攻輕奢+戶外藍海；場景適配，大連山海資源豐富、戶外文化濃厚，精準踩中城市消費偏好；運營精細，小體量、高周轉、強體驗，高頻活動激活年輕活力。

要么在高端賽道做到極致，要么在細分賽道做出特色。恒隆與柏威年十年探索，揭示了一個重要規律，核心商圈的競爭，從來不是誰吃掉誰的零和博弈，而是各守其位、互為生態的價值共生。

第二組：

品牌驅動與場景驅動的雙軌并行

西安路商圈的發展，是一部典型的城市外擴與人口遷移史。2000年代初期，這里還只是城市西部的一條普通商業街，隨著2002年羅斯福廣場的開工建設、2004年正式開業，西安路開始從“街區”向“商圈”蛻變。此后十年，隨著城市“西拓北進”戰略推進、地鐵1號線與2號線在此交匯、周邊高校持續擴招，西安路逐漸取代青泥洼的部分功能，成為大連年輕人最集中的消費主場。

如今，西安路憑借高校密集、地鐵樞紐、人口稠密，穩居大連年輕人消費首選。而板塊活力，正來自兩大項目一條穩健守流、一條創新破圈的差異化路徑。

■大連羅斯福購物廣場

2002年始建、2004年開業的羅斯福廣場，是大連最早一批一站式大型購物中心。19萬㎡體量，2019年獲評國家五星購物中心。它的核心邏輯很清晰：用品牌迭代保持新鮮感。

場內匯聚300+品牌，主力品牌包括ZARA、H&M、華臣影城、星巴克甄選、KKV，以潮流零售、網紅餐飲、休閑娛樂為核心，精準覆蓋年輕學生、家庭及周邊社區客群。贏商大數據顯示，羅斯福的A級品牌45家，在大連中檔項目中處于領先地位。

羅斯福購物廣場內部，原麥凱樂西安路店區域正改造為開放式潮流購物中心，預計2026年Q4開業。這條路需要持續的品牌招商能力和敏銳的潮流嗅覺，但一旦跑通，就能形成穩定的“品牌護城河”。

■大連中央大道旅游文化購物中心

與羅斯福的穩健不同，中央大道選擇了一條更“野”的路。這座33萬㎡的大體量商業體，經歷過不同運營方的探索，2022年底曾以“中央大道吾悅廣場”之名由新城控股運營，2024年9月雙方合作結束后，項目回歸永嘉集團自主運營。

回歸后的中央大道，把重心轉向了內容，東市里市集、倍客優小吃街、西市里萌寵樂園、百年大連文化長廊、空中花園、帷幕蠟像館，一系列場景化空間密集落地，把購物中心變成了“景區化商業”。

這條路的邏輯是：不依賴品牌級次，而靠場景和體驗留住人。它不需要一線大牌，但需要持續的內容更新能力，東市里市集常換常新，小吃街不斷引入網紅檔口，文化展館、主題街區定期輪換。品牌策略上，弱化純零售坪效，強化餐飲、體驗、親子、觀光，用本地小吃、網紅餐飲、文旅體驗的組合，覆蓋全年齡段客群。

效果是直觀的，2026年新春假期，項目總客流達73萬人次，同比增長20%。中央大道用事實證明：在年輕人扎堆的西安路，“好玩”本身就能成為核心競爭力。

第三組：

民生底盤與價值向上的雙核互補

2008年，大連正式實施全域城市化戰略，甘井子區從城市郊區被重新定位為現代化、國際化的中心城區。同年，華南廣場建成投用，但彼時這里仍是一片待開發的土地，商業配套近乎空白。2014年，億合城購物中心開業，成為華南商圈的“拓荒者”，首次為北部居住帶提供了集購物、餐飲、娛樂于一體的一站式消費場所。

此后，隨著地鐵1號線通車、北部居住人口大規模導入，華南從城市邊緣逐步成長為甘井子區的商業中心。

如今，華南商圈是大連城市北進的核心載體，也是區域商業分層互補的最佳樣本。兩大項目一個扎根民生、一個引領品質，共同做大北部商業“蛋糕”。

■大連億合城華南店

開業之初，億合城的品牌陣容就已展現出對家庭客群的精準定位：服裝類引入了Five Plus、LEVI‘S、Calvin Klein Jeans等時尚品牌；餐飲業態集結了川人百味、姐夫的小菜、鳴記烤魚、悅薈牛排、一品誠記、大漁鐵板燒等中西餐品牌；主力店包括家樂福超市、亞惠美食廣場等。

最值得一提的是，億合城突破性地打造了一整層的兒童區，涵蓋玩具反斗城、好孩子、ADIDAS KIDS等兒童零售與娛樂品牌，成為吸引家庭客群的核心引擎。

萬象匯開業后，億合城并未被“擠壓”，反而在競爭中進一步強化了自身定位。

據贏商大數據，如今億合城日均客流穩定在3.5萬人。它的品牌組合更加清晰：主力店有東北人喜愛的比優特超市、博納影城、海底撈；鞋服零售以可隆、斐樂、安德瑪、阿迪、耐克等大眾熟牌為主；餐飲有西貝、鳴記、杭小點、爭鮮、濱壽司等。兒童業態依然是其最強護城河，形成了“兒童引流，家庭消費”的良性閉環。

■大連華南萬象匯

2022年12月30日開業的大連華南萬象匯，是華潤置地在大連布局的首座購物中心，給華南商圈帶來了另一種可能。它的打法完全不同，聚焦品質、顏值與趣味，以城市級旗艦店和首店為領銜。

在品牌陣容上，萬象匯明顯“向上”發力。服飾類，擁有ARC‘TERYX始祖鳥、迪桑特、HELLY HANSEN大連首店、NIKE RISE 750東北首家形象店；餐飲類，引入綠茶餐廳遼寧首店、Holiland PINK東北首店、星巴克東北首家綠色環保店等；以及BLT精品超市、萬象影城、MELAND等城市首店。

萬象匯的設計也很有心思。主入口的月牙鏡面水池與城市交通環島呼應，空中花園融入自然生態，將大連獨特的山海元素轉化為建筑語言。在智慧服務上，萬象匯配備了mama care母嬰服務體系，智慧母嬰中心擁有100+項設施建造要求與服務品質標準。

據贏商大數據，億合城月均客流始終領先于萬象匯，2025年同比增長約10%，2026年1-2月繼續攀升至3.5萬人；萬象匯增速更快，2025年同比增長約15%，2026年1月客流同比增長27%，顯示出北部家庭消費升級需求的加速釋放。更重要的是，兩大項目客流同步走高，春節旺季雙雙受益，萬象匯的崛起并未分流億合城，反而共同把北部家庭消費的蛋糕做大。

04.

大連商業的下一站

存量博弈的大連商業，并非只有“守成”。

在“十五五”新周期開局之年，大連錨定“兩先區”“三個中心”核心定位——即產業結構優化的先導區、經濟社會發展的先行區，以及東北亞國際航運中心、國際物流中心、區域性金融中心。這座城市正奮力當好新時代東北全面振興“跳高隊”，加快建設面向東北亞的國際消費中心城市，以消費升級帶動城市能級躍升。

大連將首店經濟、首發經濟作為提振消費的核心抓手，出臺明確支持政策。2026年政府工作報告明確提出：引進國際國內知名品牌首店、旗艦店50家，建設首發經濟集聚區2個。

在營商環境建設方面，大連迭代實施7.0版提升方案，明確提出打造“有影響力和帶動性的首發中心、首發經濟集聚區等平臺載體”。對引進國內外知名品牌首店、旗艦店的商業項目給予資金獎勵，建立首發經濟服務綠色通道。

東關街是大連城市更新的標桿項目。這條始建于20世紀初的老街，曾是大連民族工商業的發源地和老字號誕生地之一。2022年，東關街啟動保護與利用項目，遵循“修舊如舊、以活代保”的理念，通過街、場、巷、院四大空間重塑城市記憶。項目保留13處不可移動文物、37處歷史建筑，以藝文生活、休閑餐飲、日咖夜酒、國潮文創為核心業態。

2024年9月，東關街煥新開街。入駐零售、餐飲、酒吧各類品牌104家，其中包含COMMUNE幻師、seesaw咖啡、布蘭兔等21家東北/大連首店。開街10日，全網媒體曝光總聲量1.2億次，總客流量112萬人次，小紅書、抖音等新媒體平臺熱搜，連續霸榜10天。

與東關街的“歷史煙火”不同，南山風情街走的是另一條路。這片區域保留了大量歐式老建筑，與山海肌理相融，自帶獨特的國際氛圍感。近年來，政府明確出臺政策，對南山街、特色商業街區給予專項扶持，通過環境優化、業態引導、資金傾斜，培育特色商業場景。

高端商業新變量，萬象城也即將入市。大連星海萬象城位于沙河口區星海灣街道，商業建筑面積達16萬平方米，由華潤置地打造，目前由城投負責的地下部分開挖及支護工作已基本結束，計劃將于2028年5月開業。

作為華潤置地在連布局的首個M1級萬象城，項目定位為高端商業綜合體，將引入國際一線品牌、高端餐飲、精品超市、IMAX影院等多元業態，填補星海廣場區域高端商業空白。

這些新變量，正在為大連商業打開新的想象空間。

未來已來。我們有理由相信，這座擁有百年商業積淀的城市，將在新一輪消費升級中找到屬于自己的節奏。當所有的力量向內凝聚、向外生長，大連的下一個十年，值得期待。

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