佳兆業(yè)錦恒財(cái)富兌付危機(jī)是中國房地產(chǎn)行業(yè)流動性危機(jī)中的一個(gè)標(biāo)志性事件，從2021年11月爆發(fā)到2026年4月基本化解，歷時(shí)四年多，涉及資金規(guī)模超百億元，影響超過7000名投資人。

一、危機(jī)背景與爆發(fā)

錦恒財(cái)富成立于2016年，前身為佳兆業(yè)財(cái)富，是佳兆業(yè)集團(tuán)布局財(cái)富管理業(yè)務(wù)的重要平臺。雖然佳兆業(yè)與錦恒財(cái)富進(jìn)行了股權(quán)切割，但佳兆業(yè)集團(tuán)仍為錦恒財(cái)富發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品提供擔(dān)保。憑借“集團(tuán)背書、穩(wěn)賺不賠”的宣傳，錦恒財(cái)富在巔峰時(shí)期管理資產(chǎn)規(guī)模突破300億元，服務(wù)客戶超過2萬人。

2021年下半年，中國房地產(chǎn)行業(yè)面臨融資收緊、預(yù)售資金監(jiān)管加強(qiáng)、銷售下滑三重壓力，佳兆業(yè)作為“舊改之王”也迅速陷入現(xiàn)金流危機(jī)。2021年11月3日，由錦恒財(cái)富發(fā)行、佳兆業(yè)擔(dān)保的理財(cái)產(chǎn)品出現(xiàn)第一筆逾期。次日（11月4日），近500名投資人聚集在深圳佳兆業(yè)總部尋求兌付方案，佳兆業(yè)行政總裁麥帆、錦恒財(cái)富主席萬兵等管理層現(xiàn)場溝通。當(dāng)天，佳兆業(yè)董事局主席郭英成因身體原因在醫(yī)院，通過電話連線投資者表示：“佳兆業(yè)是負(fù)責(zé)任的企業(yè)，給佳兆業(yè)時(shí)間，有能力和辦法償還?！?/p>

二、危機(jī)規(guī)模

截至2021年11月4日，佳兆業(yè)通過錦恒財(cái)富布局的總本金為119.13億元，預(yù)期到期利息8.75億元，合計(jì)127.88億元，當(dāng)時(shí)到期未兌付金額超過3億元。涉及投資者超過7000人，其中不乏錦恒財(cái)富與佳兆業(yè)的內(nèi)部員工。

三、初期應(yīng)對與兌付方案

2021年11月8日，佳兆業(yè)發(fā)布致歉聲明，提出四項(xiàng)解決措施：廣泛征求投資人意見制定可行方案；加快深圳、上海等地優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)處置；梳理可抵押資產(chǎn)；加快在售項(xiàng)目銷售回款。11月22日，佳兆業(yè)正式公布《錦恒財(cái)富產(chǎn)品兌付方案》：

1. 分期兌付：按產(chǎn)品到期時(shí)間順序分期兌付本金和利息。

2. 本金兌付：到期當(dāng)月兌付10%，此后每3個(gè)月兌付10%。

3. 利息兌付：本金到期前不付息，隨本金一起兌付（到期當(dāng)月兌付10%，此后每3個(gè)月兌付10%）。

4. 延期利息：按照一年期商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率4.35%支付延期利息。

5. 集中兌付日：每月20日統(tǒng)一兌付。

同時(shí)，佳兆業(yè)擬處置深圳18個(gè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)項(xiàng)目，總貨值約818億元，對應(yīng)融資余額203.83億元，以補(bǔ)充兌付資金。

四、化債過程與階段性進(jìn)展

1. 持續(xù)現(xiàn)金兌付（2021年11月-2025年7月）

自2021年11月起，佳兆業(yè)堅(jiān)持每月現(xiàn)金兌付。截至2025年7月，已連續(xù)完成43期月度現(xiàn)金兌付，累計(jì)完成76%投資款兌付，覆蓋63%投資人。通過實(shí)物抵債、財(cái)產(chǎn)權(quán)信托兌付等多種方式并用，化債工作穩(wěn)步推進(jìn)。

2. 2025年7月：深圳佳園二期項(xiàng)目轉(zhuǎn)債方案

2025年7月8日，佳兆業(yè)推出《錦恒財(cái)富產(chǎn)品兌付方案》調(diào)整方案，核心是推出深圳佳園二期項(xiàng)目投資本金轉(zhuǎn)債權(quán)實(shí)施方案。方案以佳兆業(yè)對佳園項(xiàng)目的應(yīng)收債權(quán)作為底層資產(chǎn)，通過搭建有限合伙企業(yè)的方式實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組。投資人可選擇將未兌付本金轉(zhuǎn)為對該項(xiàng)目的債權(quán)，佳兆業(yè)同步寄出保障書、合伙協(xié)議等法律文件。

3. 2025年9月：境外債務(wù)重組完成

2025年9月，佳兆業(yè)完成境外債務(wù)重組，削減約86億美元債務(wù)，平均展期5年，徹底卸下短期償債包袱，為境內(nèi)兌付釋放了財(cái)務(wù)空間。

4. 2025年10月：福田佳園項(xiàng)目債權(quán)抵債方案

2025年10月13日，佳兆業(yè)以“1:1本金抵償、利息停計(jì)、項(xiàng)目債權(quán)替代現(xiàn)金”為核心，面向所有未兌付本金投資人推出二選一方案：繼續(xù)月度現(xiàn)金兌付或轉(zhuǎn)為福田佳園項(xiàng)目債權(quán)。方案規(guī)定，截至2025年10月20日逾期未簽約則默認(rèn)同意抵債，由佳兆業(yè)統(tǒng)一確權(quán)分配份額。

五、最新進(jìn)展：危機(jī)收官

2026年4月9日，佳兆業(yè)集團(tuán)（深圳）官方發(fā)布關(guān)于《福田佳園項(xiàng)目債權(quán)抵債方案》手續(xù)辦理的通知，宣布絕大多數(shù)投資人已完成抵債簽約，當(dāng)前全面啟動有限合伙企業(yè)工商登記手續(xù)。此次工商登記確權(quán)是福田佳園項(xiàng)目債權(quán)抵債方案法定落地的關(guān)鍵步驟。

六、關(guān)鍵資產(chǎn)：福田佳園項(xiàng)目

福田佳園項(xiàng)目二期位于深圳福田CBD核心地段，可售面積約10.5萬平方米，整體貨值超120億元，足以覆蓋錦恒財(cái)富剩余未兌付本金。該項(xiàng)目已引入中信城開共同合作開發(fā)管理，增強(qiáng)了兌付保障。

七、剩余債務(wù)與財(cái)務(wù)狀況

截至2025年7月，剩余未兌付本金及已產(chǎn)生利息約30億元。佳兆業(yè)通過“現(xiàn)金兌付+資產(chǎn)抵債+境外重組”的立體化破局體系，既緩解了短期流動性壓力，又保留了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)運(yùn)營空間。

從行業(yè)對比看，房企財(cái)富類產(chǎn)品平均兌付率約為52%，而佳兆業(yè)76%的投資款兌付進(jìn)度顯著高于行業(yè)平均水平。不過，佳兆業(yè)自身仍面臨嚴(yán)峻財(cái)務(wù)壓力：2024年實(shí)現(xiàn)收入約115.61億元，同比下降55.8%；歸母凈虧損285.31億元；全年合約銷售權(quán)益金額約67.57億元，同比減少47.2%。截至2024年末，佳兆業(yè)總借款約為1350.74億元，其中約1180.78億元須于一年內(nèi)償還。

八、總結(jié)

佳兆業(yè)錦恒財(cái)富兌付危機(jī)歷時(shí)四年多，從2021年11月爆發(fā)時(shí)的127.88億元本息、7000多名投資人，到2026年4月絕大多數(shù)投資人完成福田佳園項(xiàng)目債權(quán)抵債簽約，標(biāo)志著這場百億債務(wù)危機(jī)基本收官。危機(jī)化解過程中，佳兆業(yè)堅(jiān)持每月現(xiàn)金兌付、推出資產(chǎn)抵債方案、完成境外債務(wù)重組，形成了“現(xiàn)金+資產(chǎn)+重組”的立體化破局體系，為房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)化解提供了可參考的案例。