大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐步進(jìn)入平穩(wěn)狀態(tài)，經(jīng)歷四年的市場調(diào)控后，終極轉(zhuǎn)折已然來臨。哪些房企真正能夠穿越周期，2026年的經(jīng)營質(zhì)量，才是最關(guān)鍵的試金石。

住宅市場迎來止跌回穩(wěn)，商業(yè)地產(chǎn)江湖也持續(xù)激情澎湃。早期地產(chǎn)開發(fā)時(shí)代的商業(yè)運(yùn)營模式已經(jīng)逐步失效，精細(xì)化與場景化運(yùn)營運(yùn)營，已成為如今商業(yè)地產(chǎn)圈核心命題。

2026年開年不久，商業(yè)地產(chǎn)江湖高管持續(xù)變動(dòng)，在存量時(shí)代下，商業(yè)資產(chǎn)也成為很多房企的救命稻草，有穩(wěn)定現(xiàn)金流的房企，才是真硬核玩家。

從目前房企發(fā)布的年報(bào)來看，經(jīng)營業(yè)務(wù)已經(jīng)成為各大房企最新關(guān)注焦點(diǎn)。其中，商業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營質(zhì)量，是現(xiàn)階段房企穿越周期的關(guān)鍵。

從華潤置地為代表的央企陣營，到龍湖，新城為代表的民營陣營，經(jīng)營業(yè)務(wù)業(yè)績已經(jīng)是可以與開發(fā)業(yè)務(wù)并駕齊驅(qū)的第二增長曲線，這條賽道，已經(jīng)完全進(jìn)入紅海。

在整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)江湖，印力集團(tuán)一定是不得不提到的一線品牌之一。不過可惜的是，自從被萬科收購之后，印力集團(tuán)似乎都有點(diǎn)被江湖遺忘。

萬科各大城市的商業(yè)存量+印力集團(tuán)持有項(xiàng)目，已經(jīng)是一個(gè)超大資產(chǎn)包，如何有效激活與經(jīng)營提效，也是留給如今萬科集團(tuán)商業(yè)事業(yè)部高管最大的難題。

過去幾年，印力集團(tuán)高管流動(dòng)頻繁，與原萬科團(tuán)隊(duì)的經(jīng)營管理磨合似乎已經(jīng)不可調(diào)和，萬科身上的商業(yè)地產(chǎn)烙印，正在慢慢褪去。

就在上個(gè)月，印力集團(tuán)迎來換帥風(fēng)波，原執(zhí)行總裁姚海波離職創(chuàng)業(yè)，地產(chǎn)一品塘獨(dú)家獲悉，新帥已經(jīng)官宣就任。

原印力集團(tuán)副總裁，首席運(yùn)營官楊海光擔(dān)任萬科商業(yè)與酒店事業(yè)部總經(jīng)理，印力集團(tuán)總裁。

楊海光，1983年出生，2006年本科畢業(yè)于南京財(cái)經(jīng)大學(xué)工程管理專業(yè)，后獲中歐商學(xué)院碩士學(xué)位。

2006年，他以管培生身份加盟深圳時(shí)尚集團(tuán)，從此開啟商業(yè)地產(chǎn)職業(yè)生涯，屬于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代極少數(shù)的行業(yè)管培生序列。

四年的商業(yè)項(xiàng)目一線招商運(yùn)營實(shí)操之后，2010年楊海光短暫加盟萬達(dá)集團(tuán)，2011年加盟印力集團(tuán)，開啟華東區(qū)域項(xiàng)目操盤職業(yè)生涯。

在印力集團(tuán)任職十多年，從南京江北印象匯租賃部經(jīng)理起步，一步一個(gè)腳印，歷任助理總經(jīng)理、總經(jīng)理。

2017年楊海光調(diào)任上海區(qū)域公司，擔(dān)任區(qū)域副總兼任江蘇片區(qū)總經(jīng)理，開始操盤多項(xiàng)目管控與平臺(tái)管控，為后期職業(yè)高峰期墊底基礎(chǔ)。

值得一提的是，印力集團(tuán)官網(wǎng)還特意把楊海光曾獲得2016年中國購物中心“青年專業(yè)領(lǐng)袖”獎(jiǎng)公開了出來。

2019年7月，楊海光迎來職業(yè)生涯巔峰期，親自掛帥印力集團(tuán)武漢公司總經(jīng)理，正式執(zhí)掌印力在華中區(qū)域的唯一區(qū)域平臺(tái)公司。

2017年才成立的武漢印力與上海、杭州、成都等城市公司相比較，布局的規(guī)模相對較小，在大眾心中知名度較高的標(biāo)桿項(xiàng)目并不多。

以武漢青山印象城為例，其總體量約為40萬方，包含了住宅、寫字樓、酒店和購物中心等多種業(yè)態(tài)。

但據(jù)此前媒體報(bào)道稱，該項(xiàng)目在2018就遇到過大面積“掉鋪”的情況，運(yùn)營狀況并非一帆風(fēng)順。

作為楊總調(diào)任武漢之后接手的第一個(gè)硬骨頭項(xiàng)目，在隨后經(jīng)歷多次調(diào)改過后迎來新生，也交出了不錯(cuò)的開業(yè)業(yè)績。

時(shí)間回到2022年，印力集團(tuán)迎來一次大面積組織調(diào)整。

這輪調(diào)整中，印力總部在原有商業(yè)運(yùn)營中心、資金資產(chǎn)中心、管理支持中心的基礎(chǔ)上，新增設(shè)一些職能部門。

如新設(shè)立招商中心，以此來整合、重構(gòu)和發(fā)展招商能力，該中心總經(jīng)理為姚海波，他同時(shí)也擔(dān)任印力上海城市商業(yè)公司總經(jīng)理。

在經(jīng)歷了萬科與印力集團(tuán)商業(yè)項(xiàng)目大整合之后，印力集團(tuán)總裁換帥，姚海波升任集團(tuán)總裁，2025年楊海光調(diào)任集團(tuán)總部，分管運(yùn)營管理中心。

從租賃經(jīng)理一直到印力集團(tuán)副總裁，再到如今的總裁，楊海光作為印力集團(tuán)培養(yǎng)的嫡系部隊(duì)，也非常符合現(xiàn)階段各大房企核心高管用人邏輯。

雖然印力集團(tuán)隸屬于萬科集團(tuán)，但是這幾年在萬科的呵護(hù)下，不僅僅沒有發(fā)展壯大，反而失去了往日的光輝。

本次內(nèi)部提拔，很顯然就是印力的一步棋，徹底拜托萬科才是發(fā)展首選。

在看萬科集團(tuán)旗下的商業(yè)地產(chǎn)，絕對是一個(gè)超級無敵的資產(chǎn)包，但是經(jīng)營質(zhì)量已是千瘡百孔。

過去的萬科商業(yè)，其實(shí)依然還是住宅配套的邏輯，沒有很成熟的商業(yè)業(yè)態(tài)產(chǎn)品邏輯，如果在當(dāng)時(shí)就直接把萬科商業(yè)的全國資產(chǎn)打通到印力，如今的萬科商業(yè)不會(huì)是現(xiàn)在的局面。

不可思議的是，萬科放養(yǎng)了印力這多年，印力一直承擔(dān)著“擦屁股”的任務(wù)，很多城市萬科業(yè)務(wù)都有很多商業(yè)資產(chǎn)，但是在拿地之前，印力體系根本無法參與，這也導(dǎo)致印力永遠(yuǎn)都是很被動(dòng)接盤經(jīng)營。

印力體系沒有核心投資設(shè)計(jì)的參與，但是又要幫很多萬科早期項(xiàng)目經(jīng)營管理，萬科為了開發(fā)業(yè)務(wù)的增量，往往很多項(xiàng)目都不具備成熟的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃視角，導(dǎo)致很多項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃就已經(jīng)失敗。

這種無力感，也讓印力體系的經(jīng)營人才流失嚴(yán)重，萬科雖然是完全控股印力，但是并沒有讓印力正真融入到萬科開發(fā)體系，這就有點(diǎn)本末倒置了。

因此，這么多年來已經(jīng)一個(gè)尷尬局面：萬科各個(gè)區(qū)域都有商管公司，印力各個(gè)區(qū)域也有商管團(tuán)隊(duì)，印力玩改造為主，萬科是自己開發(fā)建造自己經(jīng)營管理。

仿佛是一家子人一起吃飯，但是自己做自己的菜，印力集團(tuán)擁有的產(chǎn)品規(guī)劃能力得不到發(fā)揮，但是又逃不出萬科的整體管控，這也導(dǎo)致很多印力核心高管離職。

2021年開始，印力集團(tuán)包括總裁，多位區(qū)域總都選擇了離職，這也給其他商業(yè)底層友商提供了人才基地，畢竟印力系統(tǒng)的商業(yè)底蘊(yùn)依然還是國內(nèi)頭部。

更值得關(guān)注的是，萬科在開發(fā)經(jīng)營本部成立的資管部門，本來就是為了整合旗下所有的商業(yè)存量項(xiàng)目，經(jīng)營精細(xì)化運(yùn)營管理。

但是，整個(gè)部門現(xiàn)在已經(jīng)逐步邊緣化，原萬科開發(fā)經(jīng)營部本部資管負(fù)責(zé)人祁祁離職之后，萬科集團(tuán)資管團(tuán)隊(duì)也迎來了批量離職。

商業(yè)地產(chǎn)沒有捷徑可走，精細(xì)化與場景化也絕非一句口號。

當(dāng)住宅開發(fā)的潮水退去，那些真正能沉下心、打磨每一平方米經(jīng)營質(zhì)量的房企，才能活成長跑者。

印力有過輝煌，也走過彎路，現(xiàn)在把權(quán)杖交還給自己的子弟兵，或許正是它重新出發(fā)的開始。

今天就聊到這里，對于萬科與印力，有想分享的朋友，可以留言討論。