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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

日前，世紀(jì)錦繡園一套建筑面積約1036m2（含地下室）的別墅，以7800萬元總價成交了，折合單價約75300元/m2。

樓市溫州

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比起前些年估值高達(dá)約1.5億元、約14.5萬元/m2單價的巔峰時刻，如今接近打了對折。

眾所周知，地處核心地段、擁有獨立島嶼的世紀(jì)錦繡園，是溫州別墅區(qū)的王者。

這套位于世紀(jì)錦繡園東島頭的別墅，三面環(huán)水，帶游泳池，還有老一代別墅不多見的地下室，可謂溫州別墅的“王中王”。

能坐擁這套別墅，想必身價不菲。

沒錯，這本來確實是溫州一知名房企老板的別墅。

這家房企已有30年歷史，曾在溫州開發(fā)過一系列知名樓盤，包括一些“地王”。

后來，該房企將版圖拓展至整個長三角，在內(nèi)陸少數(shù)城市也有開發(fā)項目。

在巔峰時刻，該房企曾赴港股上市，并躋身全國百強房企。

遺憾的是，這些年房地產(chǎn)下行，該房企也遭到了波及，并于不久前解散。

這套別墅的出售，正是受此影響。

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從世紀(jì)錦繡園這套“王中王”別墅的成交價，可以看出，溫州市區(qū)的別墅，房價也不再像此前那么高高在上了。

在很長一段時間里，因“禁墅令”帶來的“不可再生”，市區(qū)的別墅價格異常堅挺，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于任何一線江景房、頭部學(xué)區(qū)房，甚至高過2011年的溫州樓市頂峰，成為溫州最保值的資產(chǎn)，沒有之一。

然而去年以來，市區(qū)的別墅出現(xiàn)了大降價。

正如世紀(jì)錦繡園，前些年其他別墅的成交單價，普遍超過10萬元/m2。

如今，最好的一套別墅，成交價也跌至約75300元/m2。當(dāng)然，今天這套別墅有急賣成份，所以價格會更接地氣些。

周邊其他別墅，鮮有成交數(shù)據(jù)。當(dāng)世紀(jì)錦繡園有房源大降價，其他別墅倘若掛牌出售，很可能會同樣得跟著降價。

目前，溫州另一別墅集中的七都島，別墅同樣大降價。

去年，華僑花園、島中島別墅園成交了多套別墅，總價在2200-3700萬元不等，普遍較高峰時段跌了約1000萬元，甚至更多（以上數(shù)據(jù)來源：溫州豪宅）。

可以看出，別墅并不是不會跌，只是比其他住宅跌得更晚，但是一跌就是千萬，從總價來看比其他住宅跌得更狠。

當(dāng)然，從跌幅看，這些別墅較高峰時僅跌去約三分之一，甚至更少，比起那些腰斬甚至跌去三分之二的普通住宅，還是相對保值一些，依舊體現(xiàn)著其稀缺性。

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這些別墅堅挺了這么久，為什么還是跌了？

其實，這些動則數(shù)千萬的別墅，本身是一個非常小眾的市場。別墅數(shù)量不多，但買得起的人同樣不多。

此前，這些別墅幾乎都被業(yè)主持有，極少掛牌出售，從而維持著其極高的價值。

而這些年，隨著經(jīng)濟(jì)下行，當(dāng)業(yè)主事業(yè)出現(xiàn)危機，就不得不將其自有住宅掛牌出售。

正如世紀(jì)錦繡園這套“王中王”別墅，就是受其企業(yè)經(jīng)營困境影響。

不僅僅是這家房企，溫州也有其他本土房企老板，將其自有住宅掛牌出售。

這些年受影響的不僅僅是房地產(chǎn)，而是各行各業(yè)，包括別墅、一線江景房等各種豪宅，掛牌量也越來越大。

以當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢，就連富豪也開始有了危機感，沖動型消費幾乎絕跡，花錢行為更為理性，對價格的接受度自然更低。

可見，這些別墅的價格走勢，一定程度上也是經(jīng)濟(jì)形勢的晴雨表。

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盡管“限墅令”沒有解禁，別墅依舊不可再生，但“類別墅”的低密度住宅，正在大規(guī)模鋪開。

前些年，聯(lián)排、疊墅等產(chǎn)品依舊以“高低配”形式出現(xiàn)，小區(qū)并不純粹，讓別墅依舊保持著優(yōu)勢。

而近兩年，容積率僅1.0出頭的純粹低密度住宅地塊，開始大量出現(xiàn)，聯(lián)排、疊墅產(chǎn)品供應(yīng)持續(xù)增加。

盡管與別墅的獨棟不能比，但這些聯(lián)排、疊墅不斷通過產(chǎn)品創(chuàng)新，實現(xiàn)對傳統(tǒng)低密度住宅的顛覆。

比如，層高約6米的獨立地下室、人車分流、奢華會所等，這都是老一代別墅所不具備的。

還有一些聯(lián)排產(chǎn)品，在設(shè)計上比較精巧，也能做到接近別墅的感覺。

比起傳統(tǒng)別墅的歐式風(fēng)格，如今的年輕一代，也更青睞全新低密度產(chǎn)品的中式、現(xiàn)代等風(fēng)格。

當(dāng)一些規(guī)模較小、門檻不高的低容積率地塊掛牌，一些富豪還聯(lián)手競拍，按自己意愿建設(shè)。

盡管別墅還有獨棟優(yōu)勢，但還是老了，部分沒有地下室、人車不分流、缺乏會所等，顯得有些跟不上時代了。

而有些別墅，經(jīng)過業(yè)主的擅自改造，與周邊其他別墅不一樣，影響了小區(qū)形象，被人吐槽“農(nóng)房”。

在此情況下，一部分原先有意向買別墅的富豪，也轉(zhuǎn)向了這些全新的低密度住宅。

當(dāng)這些低密度產(chǎn)品總價停留在1000萬元左右，甚至更低，這些老去的別墅，其三四千萬甚至五六千萬的總價，自然很難挺得住。

今后，這類低密度住宅還會繼續(xù)增加。當(dāng)房源總量增加，開始面向中產(chǎn)階級，價格仍不排除繼續(xù)下探的可能性。

同時，老城區(qū)或許會出現(xiàn)一些低密度形式的風(fēng)貌別墅，讓這些房子變得有故事，有底蘊，同樣會對富豪產(chǎn)生吸引力。

盡管別墅能憑借獨棟優(yōu)勢維持高價，但很難再像此前那樣遙遙領(lǐng)先。