4月8日，一則拍賣公告，讓沉寂多年的南京奧體蘇寧廣場再次進入公眾視野。

這宗曾被規劃為“江蘇第一高樓”的爛尾地標，由南京建鄴法院上架京東平臺拍賣，起拍價約19.68億元，較評估價折價約30%，標志著這場橫跨近20年的“爛尾困局”迎來關鍵處置節點。

一、項目歷史：從“第一高樓”夢想到“奧體魚塘”

2008年9月23日，蘇寧置業歷經20多輪競價，以4.29億元拿下河西元通板塊NO.2008G27地塊。

當時的河西新城尚在崛起，這宗3.29萬㎡的地塊被寄予厚望——規劃總建面約50.6萬㎡，建筑高度達419.8米，定位集超5A辦公、五星級酒店、商業中心于一體的世界級地標。

2011年5月，項目正式奠基，“河西新城之心”的口號響徹一時，卻未曾想，這一開工便開啟了漫長的停工歲月。

奠基后，項目長期停滯，僅完成少量前期工程，地塊逐漸積水閑置，被網友戲稱為“奧體魚塘”。

期間雖多次傳出復工、轉讓傳聞，卻始終無實質進展，這片核心地塊一度淪為河西CBD的“傷疤”。

2017年9月，蘇寧與恒大達成戰略合作，項目更名為“蘇寧恒大中心”，由雙方分工開發，一度迎來復工曙光。

但雙方的合作僅停留在口頭，并沒有實質性行動，可能是許家印為了讓蘇寧張老板出資200億入股恒大地產而畫的大餅。

2021年，蘇寧債務危機爆發、恒大也同時暴雷，兩大巨頭的危機讓這宗地標徹底淪為“爛尾工程”。

2022年，為消除安全隱患，住建部門主導對基坑進行回填；2023年5月，回填工程通過安全評估；同年10月，這片沉寂多年的土地被改造為臨時城市公園，供市民休憩，曾經的“高樓夢”，暫時成為城市綠地。

二、現狀：核心地段的待解難題

本次拍賣標的位于建鄴區會展中心東北角，北至河西大街、南至白龍江西街、西至現狀用地、東至江東南路，地處河西CBD核心，雙地鐵（2/10號線元通站）上蓋，區位優勢毋庸置疑。

標的評估價28.11億元，起拍價19.68億元，折價約30%；競拍需繳納1.5億元保證金，加價幅度1200萬元/次，拍賣時間定于2026年5月14日10:00至5月15日10:00（延時除外）。

截至目前，頁面已吸引超萬人次圍觀，足見市場關注程度，但無人報名。

目前項目現狀為土地使用權+已回填基坑，土地為商辦混合用地，容積率11.3，剩余商業年限約23年。

有兩個細節需要關注：

1、有免費使用情況，業主方與南京市建鄴區城市管理局2023年8月30日簽訂協議，約定由南京市建鄴區城市管理局無償使用三年。

2、拍賣范圍包含案涉不動產基坑工程，基坑現狀為已回填，本次拍賣基準價2,811,338,157.9元，包含土地評估價2,308,730,000元+基坑基準價502,608,157.9元。

由此可見，回填基坑的費用也計入該項目評估價；而免費使用三年，主要是指作為城市綠地供市民休憩，年內即將到期。

對于競買人而言，這宗資產的核心價值在于區位，但也面臨兩大挑戰：一是歷史遺留的開發手續與債務問題需厘清；二是超高層項目的后續開發資金投入與運營難度較大，需平衡商業、辦公、酒店等多元業態的收益。

三、業主公司：蘇寧系旗下的“待處置主體”

南京奧體蘇寧廣場的產權主體為南京卓域房地產開發有限公司，這是拍賣標的的核心工商載體。

該公司成立于2017年10月12日，注冊資本2000萬元，注冊地址位于南京市建鄴區云龍山路88號B幢2601室。股權結構方面，深圳市景昕銳桀實業有限公司持股80%，蘇寧置業集團有限公司持股20%。

前者由中信信托全資控股，不排除該項目利用信托貸款融資，而將股權以轉讓的方式質押給信托公司。

南京卓域房地產并不在蘇寧系38家合并破產重組公司名單中，因此其資產可以單獨處置。

目前，該公司狀況十分糟糕，都沒人愿意當法定代表人，處于“被滌除”狀態。

從“江蘇第一高樓”的藍圖，到“奧體魚塘”的閑置，再到臨時公園的改造，最后走向司法拍賣，南京奧體蘇寧廣場的18年，折射出商業地產擴張的狂熱與風險。

最終誰來接盤，仍待5月的拍賣揭曉。