文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

4月初，浦開(kāi)云璟四期北地塊入市：均價(jià)8.5萬(wàn)/㎡。

共235套房源，面積段為78㎡2房、89㎡2房和126㎡3房。

而就在2025年7月，項(xiàng)目南地塊首開(kāi)時(shí)，均價(jià)還是92188元/㎡。

短短不到一年時(shí)間，單價(jià)出現(xiàn)約7000元/㎡的回落。一套78平的小戶型，總價(jià)直接少了五十多萬(wàn)。

價(jià)格的大幅調(diào)整，使得浦開(kāi)云璟的這一輪推盤(pán)迅速引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

這個(gè)價(jià)格確實(shí)“香”。

8萬(wàn)出頭就能上車(chē)浦東中環(huán)雙地鐵盤(pán)，旁邊就是萬(wàn)象天地和張家浜綠地，性價(jià)比看起來(lái)很高。

橫向?qū)Ρ葋?lái)看，不遠(yuǎn)處的金橋賣(mài)到了11萬(wàn) ，北蔡沖刺12萬(wàn) 。而浦開(kāi)云璟這一批次，直接回到了600萬(wàn)級(jí)總價(jià)帶，幾乎對(duì)標(biāo)外環(huán)板塊。

過(guò)去幾年里，這個(gè)由國(guó)企浦開(kāi)集團(tuán)打造的超級(jí)大盤(pán)，幾乎是浦東新房市場(chǎng)最堅(jiān)硬的堡壘，一開(kāi)即罄、千人搖號(hào)，風(fēng)光無(wú)限。如今堡壘自己松動(dòng)了，難免讓人多看幾眼。

幾乎在同一時(shí)間，由同一開(kāi)發(fā)主體打造的開(kāi)云艾尚里2-1地塊，價(jià)格也從約9.1萬(wàn)/㎡回調(diào)至8.3萬(wàn)/㎡。

兩個(gè)信號(hào)疊加，價(jià)格變化不再是個(gè)案，而更像是某種趨勢(shì)的前奏。

降價(jià)背后的賬本

如果拆解結(jié)構(gòu)來(lái)看，單純以“降價(jià)”定義這次調(diào)整，并不完全準(zhǔn)確。

此前南地塊約9.2萬(wàn)元/㎡的均價(jià)，受到152㎡大戶型結(jié)構(gòu)的拉高影響，而小戶型本身價(jià)格基準(zhǔn)相對(duì)更低。

北地塊此次以78㎡、89㎡為主力產(chǎn)品，結(jié)構(gòu)上更偏向剛需與剛改，這在一定程度上拉低了整體均價(jià)。

同時(shí)，北地塊自身的硬傷也擺在那里：更靠近城市道路，環(huán)境嘈雜；北側(cè)有高壓線；城市界面觀感不佳。

這些因素，也共同支撐了其定價(jià)下移的合理性。

讓引發(fā)老業(yè)主情緒波動(dòng)的，除了價(jià)格本身，還有配置上的差異。

據(jù)業(yè)主反映，北地塊的連廊做了更好的處理，部分配置高于南地塊。這意味著：南地塊業(yè)主花更高的價(jià)格，買(mǎi)著相對(duì)更差的配置；北地塊新業(yè)主花更低的價(jià)格，卻可能買(mǎi)到更好的產(chǎn)品。

業(yè)主們?cè)诠娞?hào)上公開(kāi)發(fā)文聲討浦開(kāi)集團(tuán)黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)嚴(yán)炯浩，措辭稍顯激烈：上周承諾不降價(jià)，本周就降價(jià)，這就是國(guó)企的擔(dān)當(dāng)？

這種“背刺感”，很難讓人心平氣和。

從產(chǎn)品端來(lái)看，浦開(kāi)云璟從一期賣(mài)到四期，產(chǎn)品幾乎沒(méi)怎么進(jìn)步，戶型格局和產(chǎn)品上也是舊規(guī)時(shí)代的思路，靠送飄窗、算一半陽(yáng)臺(tái)面積這類(lèi)老套路，裝修標(biāo)準(zhǔn)、配置都很一般，放在今天的新房市場(chǎng)里，只能算基礎(chǔ)水平。

在浦東新房產(chǎn)品力全面躍升的當(dāng)下，翡雲(yún)悅府、西派海上等項(xiàng)目在公區(qū)、架空層、會(huì)所、審美上不斷刷新標(biāo)準(zhǔn)。而浦開(kāi)云璟四期，既無(wú)會(huì)所，也無(wú)架空層。

有人在網(wǎng)上直言：

買(mǎi)浦開(kāi)云璟就買(mǎi)100期，越等越降，越等質(zhì)量越好。

這話說(shuō)得有點(diǎn)極端，但確實(shí)點(diǎn)出了一個(gè)尷尬的現(xiàn)實(shí)。

熱銷(xiāo)背后的爭(zhēng)議

事實(shí)上，圍繞項(xiàng)目的爭(zhēng)議并非始于本輪推盤(pán)。

浦開(kāi)云璟在上海新房市場(chǎng)里的分量，確實(shí)不輕。浦東新盤(pán)火熱程度天說(shuō)第二，絕對(duì)沒(méi)人敢說(shuō)第一。

從2023年首次入市至今，這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)完成了七次開(kāi)盤(pán)。一期開(kāi)云明月華庭認(rèn)購(gòu)率約462%，入圍分高達(dá)79.35分；二期開(kāi)云星薈華庭吸引2190組客戶認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率353%；三期開(kāi)云湖璟華庭同樣三開(kāi)三罄，累計(jì)認(rèn)購(gòu)人數(shù)達(dá)到1735組。

最新的四期開(kāi)云錦悅?cè)A庭同樣在2025年分兩批入市，均價(jià)約9.2萬(wàn) /㎡。首批次觸發(fā)積分，入圍分54.8分；第二批次雖未達(dá)積分門(mén)檻，但認(rèn)購(gòu)率仍有166%，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化約188套，去化率超九成。

從過(guò)往交付及施工階段反饋來(lái)看，不同批次均曾引發(fā)過(guò)業(yè)主的不滿。

例如，一期交付，業(yè)主發(fā)現(xiàn)新風(fēng)系統(tǒng)與合同承諾不符，缺少全熱交換器，運(yùn)行時(shí)噪音巨大；二期業(yè)主指出，宣傳時(shí)寫(xiě)“三菱”電梯，交付變成了“上海三菱”，淋浴間面磚選用了“斑點(diǎn)狗”水磨石材質(zhì)；三期更是在施工階段就被業(yè)主反映室內(nèi)鋼筋外露、剪力墻根部脹模剔鑿、墻根翻邊缺失等問(wèn)題。

四期南業(yè)主吐槽：三期有前置凈水，四期南沒(méi)有；三期有樓道瓷磚，四期南沒(méi)有；三期有智能馬桶，四期南倒是有300大洋的馬桶；三期有美妝冰箱，四期沒(méi)有！一期二期難以望其項(xiàng)背，三期也是吊打四期。

《2025年12月本市建筑工地“四不兩直”安全檢查情況通報(bào)》明確列出了危大工程管控、高墜防護(hù)、臨電管理等六大類(lèi)突出問(wèn)題，而在問(wèn)題突出的建筑工地清單中，浦開(kāi)云璟四期赫然在列。

從2023年到2026年，浦開(kāi)云璟走過(guò)了神盤(pán)的巔峰，也走到了爭(zhēng)議的十字路口。

當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)始用降價(jià)來(lái)維持流速，當(dāng)質(zhì)量爭(zhēng)議不再是個(gè)案而是系統(tǒng)性暴露，當(dāng)同區(qū)域競(jìng)品在產(chǎn)品力上不斷拉開(kāi)差距，這個(gè)曾經(jīng)被稱(chēng)為“浦東白月光”的項(xiàng)目，還能在多少購(gòu)房者心里，繼續(xù)做那道白月光？