今年樓市的“小陽春”，特別是在一線和強二線城市已經確鑿無疑，盡管成色遠不如去年。

面對今年的“小陽春”行情，市場對未來走勢的預判出現了嚴重分化，特別是首次置業人群。

目前的房價，對比最高點的2021年已經回落了30%-40%。部分剛需感嘆和慶幸5年前沒買，而現在到了他們的心理價位，房貸的利息成本也到了歷史最低點，所以這些人果斷入市，這一人群正是上海、杭州等城市3月二手房市場的主力軍。

甚至有些投資者，開始進入“老破小”的投資市場。

而一部分剛需仍在糾結到底應不應該買房？對于他們來說，就業和收入不穩定，買房仍有較大壓力，現階段租房過渡，相對比較輕松。

剛需應該買房了嗎？

有讀者給我們留言：離開了北方某城市，剛剛來到杭州工作生活，想要安家落戶，但積蓄有限，現在是應該買房，還是先租房過渡一段時間？

其實，在資金有限的情況下，完全可以先租房，居住過渡一段時間。

第一、是不必馬上承擔買房的壓力；第二、是也可以通過真實居住，對這個城市和所居住的板塊有更多更深的了解。

已經有越來越多的新杭州人、新上海人認同這樣的理念。

縱觀一線和強二線城市的房地產市場，盡管今年出現了“小陽春”行情，但也僅僅是成交量的“小陽春”，并沒有伴隨價格的上漲。

換句話說，市場并沒有出現購房的恐慌和焦慮。

3月上海3萬多套的二手房成交量，其中很大一部分來自在上海生活多年、此前未能獲得購房資格的人群，這部分購房需求得到了釋放。

歐美國家的置業觀也深刻影響了00后新一代年輕人，他們的置業觀念與父輩60后、70后等相比發生了質的變化。

安家未必一定要買房，租房也可以照樣生活，甚至可能更輕松地生活。

每個人每個家庭，根據自己的需求，根據自己的置業能力，選擇買房或租房，可能是未來房地產市場的重要特征。

01

有人投資“老破小”，投的是租售比

幾天前，本公眾號曾發文《3月上海二手房3.1萬套天量成交，“老破小”真的值得投資嗎？》。

3月，上海二手房成交超3萬套，創近五年新高。其中，總價200萬以內的“老破小”占半壁江山，總價300萬元以下房源占比超70%，剛需主導市場。

杭州二手房市場上同樣是低總價、小戶型的剛需房源占主力，總價200萬元以下的房源占比超五成。

為什么一線和強二線城市的“老破小”突然火了？

一方面，是看重性價比的剛需自住；更關鍵的因素，則是租售比的上升。

例如，上海核心區域曾經動輒四五百萬的“老破小”，現在兩百多萬就能拿下，部分房源租售比達3%以上。

一線和強二線城市“老破小”租售比的上升，與這些城市人口大量涌入、產業支撐能力強等因素密切相關，也折射出購房邏輯的深層變化。

越來越多的年輕人選擇不買房，而是優先考慮租房。而那些位于城市核心、交通便利、配套完善、因面積小而租金相對較低的“老破小”，成為了重要選擇。

不必擔心租金會大幅上漲，既然有人投資“老破小”，必然會投放到租賃市場上，供應量會增加。

02

改善性人群也可以租房

租房，已不再被視為過渡的無奈之舉，一部分人開始主動選擇更高品質的租賃住房。

改善型租房，在大城市中興起。

所謂改善型租房，并非簡單整租一套房，而是綜合考量地段、配套，以及住房的舒適度、綠化環境、物業管理等因素。

有人選擇購買一套低總價的小面積學區房，再租住一套高品質的改善房。

也有人因為工作場所更靈活或能遠程辦公，選擇賣掉一二線城市核心的小房子，租住到環境更優的郊區，或者旅居到別的城市。

這一類人并非完全買不起房，而是放棄購房置換，用長租的方式改善生活。

過去幾年，有很多搖號投資的中高端商品房，現在出不了手，已經投放在租賃市場上。從租售比上看，中高端改善型住宅租房更劃算，通常租售比只有2%，甚至不到。

03

謹慎買房，大膽租房

房地產雖然仍有金融資產屬性，但讓人恐慌焦慮的“炒房”時代可能一去不復返了。

有人的地方，房子才有意義。小到一套無人居住的房子，大到人口流失的城市，一旦失去人口導入，房子就只是鋼筋水泥的產物，沒有了太大的價值。

想在一座城市安定下來，與其盲目上車，不如先租住三四年，經過對經濟、環境、交通、人文等多方面的比較，再決定是否要留下來買房。

謹慎買房，大膽租房，在不確定的環境下，這不失為一種明智選擇。

我們并非是勸所有人都要租房。

有能力的剛需當然可以買入，高品質的改善需求依然可以置換。

投資者也是如此，只要與自己的投資能力和邏輯吻合，那有什么道理不買房呢？

這其實是不同人群、不同維度的訴求。

“老破小”的投資資金需要的是基本能夠覆蓋資金成本的租金回報，并押注未來城市更新的可能性。

但租售比是波動的，我們很難判斷這些投資一定是成功的。

對于置業能力有限的剛需購房群體，未必現在就要讓自己背上房貸的包袱。選擇租房過渡，租金就算是房價的2%-3%，至少在若干年內，不用承擔過大的壓力。

有人投資“老破小”，有人租“老破小”，邏輯不同，并不矛盾。

04

租房的法律法規亟待完善

與此同時，我們的租賃市場制度還有待完善，仍有不少短板亟待補齊。

租客權益保障不足，房東隨意漲價和清退租戶、押金難退等問題頻頻發生，租賃備案、信用監管等機制尚不健全，都是未來需要研究的重要課題。

重要的是租售同權的問題，租房應該同樣能上學，甚至上好學校，同樣享受落戶、醫療等公共服務。

不過，現在剛結婚甚至還沒有結婚的年輕人，理論上用不著為學區焦慮了。2025年全國出生人口僅792萬，而最近幾年高等學校招生每年都超過1200萬，按照這個趨勢，幾年后不排除學校求著你入學的可能性。

這方面可以參考擁有完善租房保障體系的德國，比如租金三年內漲幅不超過20%，法律不允許房東隨意趕走租戶，租售同權等等。

過去，房價漲不漲是衡量一座城市價值的重要指標，而未來租賃市場的活躍度也將成為重要考量因素。

活躍的租賃市場，意味著人口的持續流入，人口大量導入將帶來更多的居住需求，也會正向帶動房價穩步上升。