空轉(zhuǎn)1年后，東漖舊改繼續(xù)推進(jìn)。

這兩天，保利置業(yè)操盤的東漖舊改拿下了怡璟灣項(xiàng)目?jī)?nèi)部的幾棟村屋留守戶，即將準(zhǔn)備重新認(rèn)籌。

早在2025年初，保利怡璟灣的工地內(nèi)部就在打地基開建，項(xiàng)目的戶型面積、定位、資料、銷售，甚至連樣板房都做好了。

至于具體定位，我們可安心等待開放。

或許有些朋友還不熟，別急，項(xiàng)目正在抓緊推進(jìn)。

用現(xiàn)在的話說，“一切值得期待”。

誰也沒想到，本來都準(zhǔn)備開賣的項(xiàng)目就突然擱置了，售樓處都接待了很多客戶，說不賣了。

至于暫停的原因很簡(jiǎn)單，怡璟灣地塊內(nèi)的留守戶遲遲無法簽約，導(dǎo)致項(xiàng)目拿不了證推不下去。

近一年，怡璟灣傳出過好幾次會(huì)開盤的消息，都是煙霧彈。

期間，項(xiàng)目的銷售換了一茬又一茬，保利置業(yè)一直都在積極推進(jìn)和協(xié)商，做好了隨時(shí)開盤的準(zhǔn)備。

有村民和銷售透露，地塊內(nèi)仍有幾棟留守戶，因拆遷補(bǔ)償問題遲遲未能談攏。

該村的安置方案為產(chǎn)權(quán)面積拆一補(bǔ)一，棄產(chǎn)補(bǔ)償則參照復(fù)建房評(píng)估均價(jià)，約2萬元/㎡。

事實(shí)上，無論是政府主導(dǎo)、公開出讓的舊改新模式，還是此前市場(chǎng)主導(dǎo)、房企操盤的傳統(tǒng)模式，留守戶問題始終是舊改推進(jìn)中的一大難點(diǎn)。

對(duì)留守戶而言，房屋地處優(yōu)質(zhì)地段，又是世代居住的祖屋，自然不愿輕易搬遷；

對(duì)開發(fā)商來說，留守建筑不拆除，項(xiàng)目整體建設(shè)進(jìn)度就會(huì)被直接卡住。

雙方圍繞拆遷補(bǔ)償安置的爭(zhēng)議本就不小，而在傳統(tǒng)舊改模式下，矛盾更為突出-市場(chǎng)化運(yùn)作的背后，本就存在著不小的博弈空間。

冼村、里仁洞、橫沙、茅崗西、文沖東等廣州多個(gè)舊改項(xiàng)目，都曾面臨過類似困境。

其中最具代表性的冼村，2015年啟動(dòng)改造，直至2025年才完成清拆，實(shí)現(xiàn)1950棟村屋全面清零。

東漖舊改雖沒有冼村那般備受關(guān)注的背景，卻也是長(zhǎng)期推進(jìn)艱難的典型。

而破解這一僵局的關(guān)鍵，在于行政力量的介入與協(xié)調(diào)。

2024年5月1日《廣州市城中村改造條例》正式施行， 這是全國(guó)第一部城中村改造專項(xiàng)地方性法規(guī)。

在官方背書、有法可依的前提下，東漖舊改得以通過行政手段，對(duì)影響片區(qū)發(fā)展、損害其他村民利益的留守戶開展調(diào)解與簽約工作。

收到行政處理意見告知書的住戶，將嚴(yán)格按照東漖村既定拆遷補(bǔ)償方案執(zhí)行，此前雙方的博弈空間徹底消失。

這也直接推動(dòng)了項(xiàng)目整體簽約率提升，保障舊改工作正常落地，助力城市更新穩(wěn)步推進(jìn)。

如今的城市更新，早已告別了早年 “房子一移、蘭博基尼” 的造富神話階段。

今年我們多次走訪海珠、荔灣多個(gè)城中村發(fā)現(xiàn)，除了少數(shù)產(chǎn)業(yè)格外興旺的村落外，村民對(duì)舊改是持有正面態(tài)度的。

不僅能住上新房子，還能迎來更好的學(xué)校、生活配套、通勤條件與居住環(huán)境；新產(chǎn)業(yè)、新企業(yè)進(jìn)駐后，租金收益也能更穩(wěn)定可觀。

外界總在熱議哪里又出了 “土豪村”，但對(duì)普通村民來說，宅基地面積大的大戶終究是少數(shù)，舊改沒有大眾想象中那般一夜暴富。

目前，村民們的爭(zhēng)議點(diǎn)，主要是兩個(gè)：

1.“實(shí)際面積”和“產(chǎn)證面積”之間的認(rèn)定

2.回遷房建設(shè)及交付周期

扯遠(yuǎn)了，說回東漖舊改。

在怡璟灣內(nèi)部的留守戶問題解決后，基本上只剩下周邊幾個(gè)商業(yè)組團(tuán)的村民還沒有推進(jìn)。

其中，懷寧坊所在的5.5萬方商業(yè)集群的進(jìn)度會(huì)快很多，而周邊幾個(gè)商業(yè)組團(tuán)會(huì)慢一點(diǎn)。

怡璟灣也回歸的正是時(shí)候，準(zhǔn)備月底開啟認(rèn)籌，預(yù)計(jì)5月可以開盤。

·坑口地鐵站+配套康有為紀(jì)念學(xué)校+廣百?gòu)V場(chǎng)，距離萬科花地灣資產(chǎn)包核心區(qū)也不遠(yuǎn)；

·戶型實(shí)用率不錯(cuò)，具體要看實(shí)體樣板房；

·開發(fā)商為央企，整體是有保證的；

3月底，保利置業(yè)在荔灣的另一個(gè)項(xiàng)目海上印開盤，單價(jià)約4.2-4.4萬/平起，總價(jià)320萬上車三房?jī)尚l(wèi)。

怡璟灣的總價(jià)和定位，可能會(huì)稍貴一點(diǎn)點(diǎn)。

但一切，敬待官宣。

我們當(dāng)時(shí)去怡璟灣看樣板房，還有不少附近山村、坑口的拆遷戶來選房子。

其實(shí)，現(xiàn)在對(duì)怡璟灣來說也是好時(shí)候，還在戶型新規(guī)調(diào)整之后，趁著海上印這把火再?zèng)_一波。