樂(lè)居財(cái)經(jīng)·進(jìn)深 出品
陳海保 主播

懋源松榆里地塊成交于去年11月25日，懋源控股以50.24億元的總價(jià)拿下該地塊。

折合樓面價(jià)6.21萬(wàn)/㎡，溢價(jià)率18.2%。

項(xiàng)目建設(shè)用地面積2.89公頃，地上建面約8.1萬(wàn)㎡，容積率2.8。

規(guī)劃13棟7-21F洋房/小高層，住宅總建面超8萬(wàn)㎡，共499戶，戶均建面約160㎡。

規(guī)劃解讀

這個(gè)位于北京東三環(huán)的神秘豪宅，半個(gè)月前就已舉行了開工儀式，但戶型圖至今尚未官宣。

兩款樓王戶型預(yù)測(cè)。

5號(hào)樓220㎡四居

純邊戶，南北進(jìn)深長(zhǎng)，東西面寬短，側(cè)邊還有凸出的空間。

整體看上去不方正，多邊角空間，這種房型在當(dāng)前的新房普宅市場(chǎng)不常見(jiàn)。

以下邊的東邊戶為例，拆解下室內(nèi)格局。

東北角為廚房，呈鉆石狀，向外凸起的“冠部”全是玻璃窗，采光非常好。

西北角是公衛(wèi)，隱藏在最不起眼的角落。

最北邊連接一處凸出挑空平臺(tái)的，是一個(gè)9㎡左右的小臥室，也可做書房。

這棟樓在小區(qū)正中央位置，占據(jù)核心景觀資源。

南向三開間，三臥向陽(yáng)，超大窗墻比。

東南角主臥給到超大L型轉(zhuǎn)角飄窗，衣帽間、主衛(wèi)都有窗，特別是主衛(wèi)，側(cè)邊大尺度開窗，陽(yáng)光浴缸是標(biāo)配。

隔壁兩個(gè)臥室都有外掛陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)深1.5米左右，可封入室內(nèi)。

中間一整個(gè)全景艙的客餐廳，東三環(huán)乃至五環(huán)內(nèi)首個(gè)全景艙新盤。

東邊送了一整條陽(yáng)臺(tái)，按照懋源的“空中庭院”情結(jié)，這部分也有可能處理成露臺(tái)。

4號(hào)樓王230㎡五居兩衛(wèi)

跟上一個(gè)戶型剛好相反，這是一個(gè)胖子戶型，進(jìn)深短，面寬超大。

南向有將近19米，四個(gè)開間。

餐客廚等寬，廚房甚至更寬一些，面寬6米+。

了解懋源產(chǎn)品的都知道，它對(duì)廚房空間的理解比較獨(dú)道，不再是傳統(tǒng)烹飪區(qū)域，而是成為一個(gè)家的核心展示廳和社交中心。

所以可以看到，這個(gè)廚房雖然在北面，但窗墻比之大，疊加建筑錯(cuò)面形成的轉(zhuǎn)角空間，通透感非常好。

北京200㎡+豪宅數(shù)不勝數(shù)，但這種廚房形態(tài)，只在別墅項(xiàng)目見(jiàn)過(guò)。

除了懋源，沒(méi)有房企會(huì)給廚房這么豪的景觀資源。

其它房間的設(shè)計(jì)也不走尋常路。

三臥朝南，主臥超級(jí)套房，同樣是大轉(zhuǎn)角飄窗，配步入式衣帽間，雙視窗主衛(wèi)。

北向兩個(gè)房間建面都不算太大，但送的臺(tái)子超多，包進(jìn)來(lái)都能做舒適的臥室。

不過(guò)它這款戶型顯然不是為多成員家庭準(zhǔn)備，所以只在北邊配了一個(gè)公衛(wèi)，北邊的兩個(gè)房間都做成了功能房。

贈(zèng)送方面仍然無(wú)敵，南向兩個(gè)次臥+客廳三聯(lián)陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)深1.5米；

主臥南向包括主衛(wèi)側(cè)邊都是飄窗；

北邊除公衛(wèi)外的兩個(gè)房間送挑高平臺(tái)+設(shè)備平臺(tái)，進(jìn)深1.2米。

區(qū)位地段

松榆里地塊位于朝陽(yáng)區(qū)潘家園街道，緊鄰北工大西門地鐵站。

地處CBD商圈輻射范圍內(nèi)，成熟住區(qū)，生活配套完善，有做高端改善的潛力。

除了環(huán)線和臨鐵優(yōu)勢(shì)，地塊自身的綜合素質(zhì)分也非常高。

純住宅用地，容積率2.8，限高60米（局部80米），算是比較舒適宜居的密度。

地形規(guī)整，東西長(zhǎng)而南北短，面寬資源好，樓棟排布靈活，很適合打造大高板產(chǎn)品。

規(guī)模適中，開發(fā)難度遠(yuǎn)低于祈年大街和永安里項(xiàng)目。

相關(guān)公司：懋源地產(chǎn),北京建工