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引言：一場母子間的借名買房糾紛

借名買房能否得到法律支持？當母子之間產(chǎn)生借名買房爭議，法院如何認定？本案是一起典型的借名買房糾紛，涉及母子關(guān)系、集資房、購房出資、實際居住等多個要素。法院在全面審查證據(jù)后，明確認定借名買房關(guān)系成立，并判決被告協(xié)助辦理過戶，為借名買房糾紛的處理提供了重要參考。

本文將深度剖析本案的裁判邏輯，揭示在借名買房糾紛中，律師如何幫助當事人抓住核心證據(jù)，實現(xiàn)合法權(quán)益的維護。

一、 案情回顧：借名買房糾紛的來龍去脈

本案當事人王秀英與李強系母子關(guān)系。1994年9月15日，王秀英與李強父親辦理協(xié)議離婚，當時李強已成年并參軍。離婚后王秀英獨自承租在海淀區(qū)某處公房。

多年后，大約在2009年左右，李強主動聯(lián)系到王秀英，說其現(xiàn)在可以參與集資購房，因為其已經(jīng)有自己的獨立房屋了，沒有再購買房屋的需求。現(xiàn)在看到王秀英年紀大了承租的公房居住條件也不好，李強主動提出讓王秀英全額出資，以李強的名義購買集資房，并雙方約定購買的房屋所有權(quán)及支配權(quán)歸王秀英所有。

王秀英隨拿出自己離婚后的全部積蓄，分別在2009年5月9日和2009年10月11日分二次將合計441650元交給李強用于繳納購房款。2009年10月15日，李強（乙方）與甲公司（甲方）簽訂《社員集資建房協(xié)議》，通過集資建房方式，購買一號房屋，購房款437608元。此購房款及其他相關(guān)費用由王秀英支付。

2011年7月，一號房屋交付時也是由王秀英自行辦理的入住驗房手續(xù)，業(yè)戶資料登記表中也登記常住人口為王秀英一人，王秀英自行出資進行裝修并實際獨自占有使用該處房屋，基于房屋使用所發(fā)生的智能電表安裝費、供暖費、燃氣費、物業(yè)費、電費、水費等全部是由王秀英獨立承擔。

現(xiàn)王秀英住所附近的醫(yī)療配套等設(shè)施不夠完善，生活不便。便有將該處房產(chǎn)出售后去城區(qū)租房生活或是選擇入住養(yǎng)老機構(gòu)的想法，經(jīng)向房屋中介機構(gòu)詢問，因為該處房產(chǎn)在李強名下，滿五不唯一，賣不上好的價格且稅負較高，王秀英向李強提出，將該房產(chǎn)通過贈與形式變更到王秀英名下后王秀英再自行處置該房產(chǎn)。

然而，李強拒絕配合過戶，并聲稱該房屋系其個人財產(chǎn)，否認與王秀英之間存在借名買房關(guān)系。李強稱購房款系王秀英對其的贈與，房屋登記在其名下即為其個人所有。

為此王秀英專程前往房產(chǎn)交易中心就王秀英能否取得房產(chǎn)登記做了咨詢，核驗結(jié)果顯示通過。王秀英認為，該房屋雖登記在李強名下，但是雙方當初對房屋的所有權(quán)歸屬已有明確約定，為維護自身合法權(quán)益，王秀英無奈之下特向法院提起訴訟。

李強、張麗（李強之妻）共同辯稱，一號房屋系李強個人合法財產(chǎn)，購房款系王秀英對李強的贈與，雙方不存在借名買房關(guān)系。房屋登記在李強名下，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，李強系房屋的合法所有權(quán)人。王秀英的訴訟請求無事實和法律依據(jù)，請求法院駁回王秀英的全部訴訟請求。

二、 爭議焦點：借名買房是否有效？

本案的爭議焦點極具代表性，也是此類案件的難點所在：

雙方是否存在借名買房的合意？ 王秀英與李強之間是否存在借名買房的合同關(guān)系？

購房款的支付情況如何認定？ 購房款由誰支付？支付性質(zhì)是出資還是贈與？

房屋的實際占有使用情況如何認定？ 房屋由誰實際占有使用？

被告否認借名買房關(guān)系是否影響法院認定？ 在被告否認的情況下，法院如何認定借名買房關(guān)系？

三、 法院判決：明確認定借名買房關(guān)系成立并判決過戶

法院的裁判觀點：

法院認為：對負有舉證證明責任的當事人提供的證據(jù)，人民法院經(jīng)審查并結(jié)合相關(guān)事實，確信待證事實的存在具有高度可能性的，應(yīng)當認定該事實存在。

本案的爭議焦點系王秀英與李強之間是否存在借名買房的合同關(guān)系。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第十條：下列事實，當事人無需舉證證明：……根據(jù)已知的事實和日常生活經(jīng)驗法則推定出的另一事實。結(jié)合上述規(guī)定，法院分析如下：

就涉案房屋來說，第一，涉案房屋的購房款及公共維修基金均由王秀英支出，李強雖辯稱系贈與，但未能提供任何證據(jù)證明雙方存在贈與的合意；

第二，王秀英長期保管購房發(fā)票、公共維修基金的收據(jù)等涉案房屋的重要資料，上述資料正常理應(yīng)保存于真實權(quán)利人處；

第三，涉案房屋交付后由王秀英進行裝修，且自購買后至今已十余年，均由王秀英一人占有使用，李強從未在該房屋居住；

第四，王秀英與李強之間雖無書面合同，但考慮雙方系母子關(guān)系，未采用書面方式對權(quán)利義務(wù)進行約定符合常理；

第五，如李強為真實的房屋權(quán)利人，等同于其將自己所有的房屋放任于自己的管理之外十余年，顯然不符合常理。

綜上，通過以上基礎(chǔ)事實，并結(jié)合日常生活經(jīng)驗法則，法院認為依據(jù)民事訴訟證據(jù)規(guī)則能夠做出法律事實的合理推定。王秀英持有涉案房屋的重要資料且實際占有使用涉案房屋，如李強為真實的房屋權(quán)利人，等同于其將自己所有的房屋放任于自己的管理之外，顯然不符合常理。

判決結(jié)果：

一、確認王秀英與李強之間成立關(guān)于一號房屋的借名買房合同關(guān)系；

二、李強、張麗協(xié)助王秀英將一號房屋變更登記至王秀英名下，于本判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清。

四、 本案的典型意義與律師建議

本案是一堂生動的法律實踐課，對處理類似的借名買房糾紛，具有深刻的指導意義：

1. 實際出資的證明作用

本案中，購房款及公共維修基金均由王秀英支出，成為證明借名買房關(guān)系的重要證據(jù)。這提醒當事人，在借名買房中，保留好所有付款憑證至關(guān)重要。

2. 實際占有的證明作用

房屋由王秀英裝修并實際占有使用十余年，成為證明借名買房關(guān)系的重要證據(jù)。這說明，在借名買房糾紛中，實際占有使用情況的重要性不言而喻。

3. 重要資料的保管情況

王秀英長期保管購房發(fā)票、公共維修基金的收據(jù)等重要資料，成為證明借名買房關(guān)系的重要證據(jù)。這提醒當事人，在借名買房中，保留好所有重要資料至關(guān)重要。

4. 被告否認不影響法院認定

即使被告否認借名買房關(guān)系，法院仍可根據(jù)證據(jù)規(guī)則和日常生活經(jīng)驗法則進行認定。這說明，在借名買房糾紛中，證據(jù)的重要性遠大于當事人的口頭陳述。

5. 書面合同的重要性

雖然雙方系母子關(guān)系，但如果有明確的書面合同，將更有利于證明借名買房關(guān)系。這提醒當事人，在借名買房時，盡量簽訂書面合同。

給當事人的建議：

如果您正面臨類似的借名買房糾紛，請務(wù)必注意：

保留所有付款憑證：保留好所有與購房相關(guān)的付款憑證，包括銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)等。

保留實際占有的證據(jù)：保留好與房屋實際占有的相關(guān)證據(jù)，包括物業(yè)費、水電費等。

保留重要資料：保留好購房發(fā)票、公共維修基金的收據(jù)等重要資料。

及時簽訂書面協(xié)議：在借名買房時，務(wù)必簽訂書面協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

尋求專業(yè)支持：借名買房糾紛法律關(guān)系復雜，涉及《民法典》物權(quán)編、合同編等多部法律規(guī)定，需要經(jīng)驗豐富的專業(yè)律師進行精準的訴訟策略規(guī)劃。

本案的成功判決，不僅為王秀英確認了一號房屋的實際權(quán)利，更彰顯了司法機關(guān)在處理復雜借名買房糾紛時，對公平正義和實質(zhì)平等的追求。對于每一位遭遇類似困境的當事人而言，相信法律、依靠專業(yè)，是維護自身合法權(quán)益最有力的武器。

【本文由房產(chǎn)律師團隊撰寫，旨在分享專業(yè)見解，不構(gòu)成具體法律建議。如您有類似法律問題，歡迎聯(lián)系我們進行一對一咨詢。】

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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