01

澳聯(lián)儲(chǔ)再加息后，現(xiàn)在買(mǎi)房還是再等等？專(zhuān)家給出答案

隨著澳洲利率再度攀升，廣大購(gòu)房者正陷入兩難境地：是該趁早入市，還是繼續(xù)持幣觀(guān)望？

分析人士指出，支持現(xiàn)在入市的理由在于，大多數(shù)預(yù)測(cè)認(rèn)為今年至少還會(huì)有兩次加息，購(gòu)房者可通過(guò)固定利率貸款來(lái)規(guī)避后續(xù)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

然而，也有經(jīng)濟(jì)學(xué)家發(fā)出警示，持續(xù)的中東沖突可能將經(jīng)濟(jì)拖入衰退，屆時(shí)房產(chǎn)供應(yīng)增加、價(jià)格回落，未來(lái)購(gòu)房門(mén)檻或許會(huì)降低。

面對(duì)這一棘手難題，Domain研究與經(jīng)濟(jì)中心主管Nicola Powell認(rèn)為，答案其實(shí)比預(yù)想中更簡(jiǎn)單。

“目前環(huán)境非常不確定，這讓買(mǎi)家感到緊張。交易與銷(xiāo)售量肯定會(huì)放緩，供應(yīng)開(kāi)始上升——這通常是這種動(dòng)態(tài)下的常態(tài)，我們可能會(huì)看到房?jī)r(jià)增長(zhǎng)減速，甚至出現(xiàn)小幅回落?！?/p>

“但未來(lái)趨勢(shì)確實(shí)無(wú)法預(yù)測(cè)，最重要的始終是找到適合自己的房子，以自己安心的價(jià)格購(gòu)入，然后果斷出手?！?/p>

以60萬(wàn)澳元的房貸為例，此舉令月供負(fù)擔(dān)增加了約100澳元。

許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家現(xiàn)在認(rèn)為，今年可能還有兩次加息，利率高峰可能出現(xiàn)在2026年底或 2027年初。

西太平洋銀行（Westpac）也預(yù)測(cè)，到2026年底將發(fā)生3次加息，這促使部分買(mǎi)家加快行動(dòng)，而另一些則持觀(guān)望態(tài)度，等待時(shí)機(jī)。

Simple Finance的經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼貸款經(jīng)紀(jì)Joseph Daoud建議潛在買(mǎi)家盡快獲得貸款預(yù)批準(zhǔn)，以便在出現(xiàn)機(jī)會(huì)時(shí)迅速出手。

“利率預(yù)計(jì)將維持高位，通脹仍然存在，因此部分地區(qū)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)可能放緩。”

但由于結(jié)構(gòu)性供應(yīng)受限，房?jī)r(jià)不太可能出現(xiàn)顯著下跌。那些策略性行動(dòng)、盡早獲得貸款預(yù)批并果斷決策的買(mǎi)家，將比猶豫者更具優(yōu)勢(shì)。

“澳聯(lián)儲(chǔ)的決定強(qiáng)化了借貸成本短期內(nèi)不會(huì)下降的事實(shí)。買(mǎi)家已面臨更嚴(yán)格的貸款能力限制，而任何未來(lái)的加息都將進(jìn)一步削減他們的可負(fù)擔(dān)額。 ”

“越早取得貸款批準(zhǔn)，你在市場(chǎng)中的定位就越清晰?！?/p>

但在 Propertybuyer Australia首席執(zhí)行官Rich Harvey看來(lái)，這恰恰是“反周期操作”的良機(jī)。

Harvey認(rèn)為，買(mǎi)家可能預(yù)期利率上升會(huì)抑制需求、放緩或拖累房?jī)r(jià)，從而帶來(lái)“撿便宜”的機(jī)會(huì)，但實(shí)際情況并非如此簡(jiǎn)單。

不同地區(qū)、城市及房產(chǎn)類(lèi)型之間的走勢(shì)可能差異很大。

“最高的不確定性，也可能孕育最大的機(jī)會(huì)?！?/p>

“當(dāng)大家因利率上升而感到恐慌時(shí)，拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)可能只有5個(gè)競(jìng)標(biāo)者甚至2個(gè)，而通常會(huì)有10個(gè)。因此，‘應(yīng)該現(xiàn)在買(mǎi)還是以后買(mǎi)’也許是個(gè)錯(cuò)誤的問(wèn)題?！?/p>

“正確的問(wèn)題是：你現(xiàn)在是否有能力買(mǎi)房？你準(zhǔn)備持有多久？準(zhǔn)確把握入市時(shí)機(jī)幾乎不可能?！?/p>

“我們無(wú)法確定通脹是否因政府支出或油價(jià)持續(xù)，但澳洲經(jīng)濟(jì)總體韌性很強(qiáng)，而且從長(zhǎng)期來(lái)看，房產(chǎn)始終表現(xiàn)良好?！?/p>

不過(guò)，他們也必須確保能承擔(dān)更高利率下的還款負(fù)擔(dān)。

Daoud同時(shí)提醒謹(jǐn)慎行事：“我們看到買(mǎi)家的借貸能力因加息和生活成本壓力而下降。”

“幾個(gè)月前還能輕松獲批的家庭，現(xiàn)在可能必須重新審視預(yù)算、首付或房產(chǎn)類(lèi)型。當(dāng)前市場(chǎng)正在以近年未有的方式考驗(yàn)買(mǎi)家的財(cái)務(wù)韌性?！?/p>

02

悉墨房?jī)r(jià)雙雙下跌！專(zhuān)家警告：普漲時(shí)代終結(jié)，市場(chǎng)或迎“高位反轉(zhuǎn)”

澳洲持續(xù)多年的房地產(chǎn)繁榮正深陷危機(jī)，繁榮表象之下，日益加劇的市場(chǎng)分歧正釋放出走向低迷的早期預(yù)警信號(hào)。

許多投資者開(kāi)始擔(dān)憂(yōu)：悉尼的房?jī)r(jià)神話(huà)是否已走向終結(jié)？

市場(chǎng)是否正步入崩盤(pán)前夜？

隨著澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)邁向2026年，普漲時(shí)代宣告結(jié)束，占據(jù)全澳住房財(cái)富近六成的悉尼和墨爾本已顯露疲態(tài)，而其它二線(xiàn)城市仍在最后沖刺。

土地周期專(zhuān)家Catherine Cashmore指出，本輪土地周期預(yù)計(jì)將在2026年達(dá)到頂峰，而這一判斷已在最新的市場(chǎng)數(shù)據(jù)中得到印證。

盡管全澳一季度住宅價(jià)值表面增長(zhǎng)了2.1%，但數(shù)據(jù)背后卻隱藏著冰火兩重天的真實(shí)現(xiàn)狀。

作為澳洲總值12萬(wàn)億澳元房產(chǎn)市場(chǎng)的“壓艙石”，悉尼和墨爾本的市值占比高達(dá)55%至60%。

最新數(shù)據(jù)顯示，悉尼房?jī)r(jià)下跌0.2%，墨爾本下跌0.6%。當(dāng)這兩大核心市場(chǎng)轉(zhuǎn)向時(shí)，往往預(yù)示著全澳大勢(shì)已去。

與此同時(shí)，資金正流向具有溢價(jià)潛力的其它地區(qū)：

珀斯：本季度強(qiáng)勁上漲7.3%

布里斯班：上漲5.1%

阿德萊德：上漲3.6%

目前澳洲已進(jìn)入“分化階段”。

悉尼可能成為近期表現(xiàn)最弱的首府城市，其核心矛盾在于：高端市場(chǎng)的買(mǎi)家在持幣觀(guān)望、等待更合理的估值。

而低端市場(chǎng)則深受可負(fù)擔(dān)性危機(jī)困擾，大量潛在買(mǎi)家被徹底推向邊緣。

當(dāng)市場(chǎng)兩端同時(shí)陷入停滯，上漲動(dòng)力隨即枯竭。

相比之下，珀斯的需求依然遠(yuǎn)超供應(yīng)，市場(chǎng)暫未達(dá)到平衡，房?jī)r(jià)仍面臨上行壓力。

而墨爾本雖已出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，但有跡象顯示風(fēng)險(xiǎn)偏好型投資者正低位入場(chǎng)，這通常是新周期緩慢醞釀的信號(hào)。

當(dāng)前的種種跡象與房地產(chǎn)周期末期的賣(mài)方市場(chǎng)特征高度吻合：價(jià)格經(jīng)歷急劇飆升、技工短缺嚴(yán)重、媒體高度聚焦推高情緒，但租金收益率已被壓縮至低點(diǎn)，且利率環(huán)境正持續(xù)收緊。

當(dāng)一線(xiàn)城市估值過(guò)度擴(kuò)張，資金便會(huì)流向更具負(fù)擔(dān)能力的遠(yuǎn)郊或偏遠(yuǎn)地區(qū)中心。

政策的干預(yù)也為市場(chǎng)埋下了地雷。

澳洲推出的“5%首付計(jì)劃”目前已吸引約4.8萬(wàn)名 首次置業(yè)者入場(chǎng)。然而，自2023年以來(lái)，這些買(mǎi)家的借貸緩沖空間已被不斷上升的利率消耗過(guò)半。

數(shù)以萬(wàn)計(jì)的澳洲人采用了5%房屋首付計(jì)劃，這意味著任何市場(chǎng)下行都會(huì)讓他們面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。

如果利率壓力進(jìn)一步加大，這些高杠桿家庭可能在未來(lái)12到18個(gè)月內(nèi)被迫拋售。

歷史數(shù)據(jù)顯示，澳洲主要城市均會(huì)經(jīng)歷繁榮與蕭條的更替。

悉尼的繁榮期已接近尾聲，而珀斯的周期驅(qū)動(dòng)力來(lái)自于大宗商品和資本流動(dòng)，其步調(diào)與東部各州截然不同。

值得注意的是，市場(chǎng)中還潛伏著政策變數(shù)。

REA Group高級(jí)經(jīng)濟(jì)師Anne Flaherty與天空新聞商務(wù)編輯Ross Greenwood交流時(shí)表示，目前有關(guān)政府可能調(diào)整負(fù)扣稅和資本利得稅折扣的傳聞令市場(chǎng)不安。

Anne Flaherty認(rèn)為，雖然此舉理論上能冷卻房?jī)r(jià)和投資者需求，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，這會(huì)重創(chuàng)租賃市場(chǎng)供應(yīng)，干擾新房開(kāi)工進(jìn)度，可謂“時(shí)機(jī)不當(dāng)”。

目前悉尼、墨爾本和布里斯班的待售天數(shù)正在拉長(zhǎng)，咨詢(xún)量下滑，部分開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始套現(xiàn)離場(chǎng)。

在借貸能力受限的當(dāng)下，澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)已不再是閉眼買(mǎi)入的黃金時(shí)代。

未來(lái)的增長(zhǎng)已被提前透支，周期重置勢(shì)在必行。

隨著資本從強(qiáng)勢(shì)城市輪動(dòng)到區(qū)域市場(chǎng)，這套典型的周期理論正步入最緊繃的后期階段。

對(duì)于投資者而言，現(xiàn)在的成功取決于對(duì)各個(gè)子市場(chǎng)所處位置的精準(zhǔn)判研，而非盲目入場(chǎng)。

03

推倒舊房賣(mài)空地竟多賺$28萬(wàn)！澳房東“神操作”驚呆中介

一位墨爾本業(yè)主通過(guò)推平不到三年前買(mǎi)下的舊宅，僅憑拍賣(mài)剩下的一塊空地，便成功斬獲了28萬(wàn)澳元的驚人溢價(jià)。

快進(jìn)到三年后，業(yè)主 在推平房屋后以168萬(wàn)澳元賣(mài)掉了這塊土地。

近日，位于 Niddrie 區(qū) Jackson St 46號(hào)的房產(chǎn)以168萬(wàn)澳元的價(jià)格成交，這一結(jié)果讓中介與原業(yè)主都沒(méi)想到。

與此同時(shí)，墨爾本全市的拍賣(mài)表現(xiàn)整體疲軟，在已公布的653場(chǎng)拍賣(mài)中，初步清盤(pán)率僅為55%。

PropTrack 高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家 Anne Flaherty 分析指出，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，這一初步結(jié)果完全在預(yù)料之中。但她警告稱(chēng)，如果5月利率再次上調(diào)，市場(chǎng)走勢(shì)恐將進(jìn)一 步惡化。

Flaherty 補(bǔ)充表示，對(duì)于此時(shí)入市的賣(mài)家而言，這無(wú)疑是個(gè)嚴(yán)峻的消息。

大多數(shù) 人是在伊朗沖突引發(fā)全球局勢(shì)動(dòng)蕩之前制定銷(xiāo)售計(jì)劃的，不確定性正籠罩市場(chǎng)。

負(fù)責(zé) Niddrie 這筆交易的 Barry Plant 代理人 Walter Mahch 直言，沒(méi)人能預(yù)見(jiàn)到這一局面。

畢竟在2023年時(shí)，帶房的同一地塊成交價(jià)僅為140萬(wàn)澳元。

據(jù)了解，該業(yè)主在持有期間拆除了舊房，原計(jì)劃興建新宅，但隨后改變主意，以138萬(wàn)至149萬(wàn)澳元的指導(dǎo)價(jià)將這塊空地掛牌。

拍賣(mài)會(huì)吸引了兩名競(jìng)買(mǎi)者激烈角逐，其他人甚至沒(méi)能獲得出價(jià)機(jī)會(huì)。

當(dāng)價(jià)格僅經(jīng)過(guò) 兩次抬升達(dá)到150萬(wàn)澳元時(shí)，該房產(chǎn)便宣布o(jì)n the market。

Walter Mahch 表示，盡管該地段位于區(qū)內(nèi)最優(yōu)質(zhì)的街道之一，且買(mǎi)家計(jì)劃在此興建兩棟住宅，但在當(dāng)前的市場(chǎng)寒冬下，這一傲人的成交價(jià)簡(jiǎn)直可以用“瘋狂”來(lái)形容。

04

利率走高、信心下滑，房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)遭下調(diào)

受利率走高與信心疲軟雙重影響，一家大型貸款機(jī)構(gòu)下調(diào)了未來(lái)幾年的房?jī)r(jià)預(yù)期。

澳新銀行（ANZ）經(jīng)濟(jì)團(tuán)隊(duì)因 “高利率與市場(chǎng)信心低迷”，重新調(diào)整了 2026 年和 2027 年澳大利亞房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)。這一局面源于頑固的通脹，以及中東沖突帶來(lái)的持續(xù)不確定性。

澳新銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家亞當(dāng)?博頓（Adam Boyton）與經(jīng)濟(jì)學(xué)家瑪?shù)铝?鄧克（Madeline Dunk）發(fā)布的最新預(yù)測(cè)顯示，該行此前預(yù)計(jì)澳大利亞首府城市房?jī)r(jià)今年上漲 4.8%，現(xiàn)已下調(diào)至 2.8%。

兩位經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，鑒于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供應(yīng)緊張，房?jī)r(jià) “不太可能” 出現(xiàn)普遍下跌，但高利率與建筑成本可能對(duì)供應(yīng)形成壓制，而人口增長(zhǎng)預(yù)計(jì)仍將保持穩(wěn)健。

他們認(rèn)為，悉尼和墨爾本樓市已 “顯現(xiàn)放緩跡象”，預(yù)計(jì) 2026 年表現(xiàn)將弱于整體市場(chǎng)。

與此同時(shí)，近年漲幅強(qiáng)勁的小型首府城市（Cotality 數(shù)據(jù)顯示，西澳與昆士蘭州房?jī)r(jià)過(guò)去五年已翻倍），預(yù)計(jì) 2027 年表現(xiàn)也將走弱。

這家大型銀行的經(jīng)濟(jì)團(tuán)隊(duì)預(yù)計(jì)，2027 年澳大利亞首府城市房?jī)r(jià)僅將上漲 2.1%。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家在 4 月 9 日發(fā)布的《澳大利亞洞察》報(bào)告中寫(xiě)道：

“自 2 月下旬中東沖突升級(jí)以來(lái)，我們對(duì)澳大利亞儲(chǔ)備銀行（RBA）加息路徑的預(yù)測(cè)再增 25 個(gè)基點(diǎn)，目前預(yù)計(jì)現(xiàn)金利率將在 5 月觸及 4.35% 的峰值?！?/p>

“這將完全回吐 2025 年降息的 75 個(gè)基點(diǎn)，使利率進(jìn)入我們認(rèn)為的緊縮區(qū)間?！?/p>

“近幾周市場(chǎng)信心大幅下滑，澳新銀行 – 羅伊?摩根澳大利亞消費(fèi)者信心指數(shù)接近歷史低位?！?/p>

“前景不明朗疊加高利率，或在 2026 年軟化澳大利亞樓市，因此我們目前預(yù)計(jì)首府城市房?jī)r(jià)上漲 2.8%……”

最新數(shù)據(jù)顯示，購(gòu)房需求已出現(xiàn)降溫跡象 —— 近期房產(chǎn)拍賣(mài)清盤(pán)率放緩，且在市場(chǎng)對(duì)利率走向預(yù)期轉(zhuǎn)變后，2025 年末樓市已表現(xiàn)疲軟。

房產(chǎn)分析機(jī)構(gòu) Cotality 的初步清盤(pán)率數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去兩周拍賣(mài)清盤(pán)率均低于 60%（盡管 4 月 5 日當(dāng)周的復(fù)活節(jié)長(zhǎng)假可能對(duì)拍賣(mài)活動(dòng)造成影響）。

澳新銀行經(jīng)濟(jì)團(tuán)隊(duì)指出，悉尼和墨爾本房?jī)r(jià)已低于 2025 年 10 月水平，兩市高端市場(chǎng)房產(chǎn)價(jià)格已連續(xù)五個(gè)月下跌。作為澳大利亞房?jī)r(jià)最高的兩座首府城市，它們對(duì)利率變動(dòng)更為敏感。

該行目前預(yù)計(jì)：

• 悉尼房?jī)r(jià)今年下跌 0.7%，2027 年上漲 2.6%；悉尼上一次房?jī)r(jià)下跌還是在 2022 年，而彼時(shí)下跌主要是因?yàn)?2021 年樓市繁榮期房?jī)r(jià)曾大漲 27.7%。

• 墨爾本房?jī)r(jià)今年下跌 1.7%，2027 年上漲 2.9%。

“我們預(yù)計(jì)布里斯班、珀斯、阿德萊德和達(dá)爾文的漲幅也將放緩，這一趨勢(shì)在 2026 年末至 2027 年初會(huì)更為明顯?！?經(jīng)濟(jì)團(tuán)隊(duì)繼續(xù)表示。

“這些城市目前房源掛牌量極低……2026 年初房?jī)r(jià)增長(zhǎng)依然強(qiáng)勁。”

“隨著年內(nèi)推進(jìn)，高利率、市場(chǎng)活動(dòng)放緩以及可負(fù)擔(dān)性壓力，可能會(huì)拖累房?jī)r(jià)漲幅。我們預(yù)計(jì)阿德萊德、布里斯班和珀斯 2027 年表現(xiàn)將弱于整體?！?/p>

預(yù)測(cè)顯示，各小型首府城市房?jī)r(jià)變動(dòng)如下：

• 布里斯班：2026 年上漲 9.7%，2027 年上漲 1.4%

• 阿德萊德：2026 年上漲 5.7%，2027 年上漲 0.2%

• 珀斯：2026 年上漲 12.3%，2027 年上漲 1.5%

• 霍巴特：2026 年上漲 3.7%，2027 年上漲 0.6%

• 堪培拉：2026 年上漲 1.6%，2027 年上漲 0.5%

• 達(dá)爾文：2026 年上漲 8.0%，2027 年上漲 2.6%

盡管澳新銀行因需求下滑下調(diào)了房?jī)r(jià)增長(zhǎng)預(yù)期，但也指出，若房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策出現(xiàn)調(diào)整，例如資本利得稅（CGT）下調(diào)或負(fù)扣稅受限，都可能改變當(dāng)前預(yù)測(cè)。

“鑒于政策存在不確定性，我們并未在房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)中明確納入稅收變動(dòng)因素，而是將其視為一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源。” 澳新銀行經(jīng)濟(jì)團(tuán)隊(duì)表示。

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