在商業(yè)地產(chǎn)深度調(diào)整周期中，越秀房產(chǎn)基金試圖以出售核心資產(chǎn)、優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)的方式扭轉(zhuǎn)經(jīng)營困局，盡管融資成本降至三年新低，但這份看似亮眼的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)背后，是營收持續(xù)下滑、虧損不斷擴(kuò)大、核心資產(chǎn)流失、運(yùn)營壓力加劇的多重困境。靠資產(chǎn)處置換來的財(cái)務(wù)優(yōu)化如同飲鴆止渴，難以掩蓋其經(jīng)營基本面的脆弱性，未來發(fā)展仍面臨重重挑戰(zhàn)。

在商業(yè)地產(chǎn)深度調(diào)整周期中，越秀房產(chǎn)基金試圖以出售核心資產(chǎn)、優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)的方式扭轉(zhuǎn)經(jīng)營困局，盡管融資成本降至三年新低，但這份看似亮眼的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)背后，是營收持續(xù)下滑、虧損不斷擴(kuò)大、核心資產(chǎn)流失、運(yùn)營壓力加劇的多重困境。靠資產(chǎn)處置換來的財(cái)務(wù)優(yōu)化如同飲鴆止渴，難以掩蓋其經(jīng)營基本面的脆弱性，未來發(fā)展仍面臨重重挑戰(zhàn)。

2025年越秀房產(chǎn)基金交出的財(cái)報(bào)，并未給市場帶來預(yù)期中的轉(zhuǎn)機(jī)，反而暴露了更深層次的經(jīng)營問題。全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入18.56億元，看似保持一定規(guī)模，但營收增長乏力，物業(yè)收入凈額僅12.84億元，核心經(jīng)營收入增長陷入停滯。更值得警惕的是，基金錄得除稅后虧損6.94億元，虧損規(guī)模同比大幅增加，即便管理層將虧損歸因于投資物業(yè)價(jià)值重估，也無法掩蓋其盈利能力持續(xù)惡化的事實(shí)。對于以穩(wěn)定收益為核心的REITs產(chǎn)品而言，連續(xù)虧損不僅背離了產(chǎn)品設(shè)立初衷，更嚴(yán)重挫傷投資者信心，為長期發(fā)展埋下隱患。

為緩解財(cái)務(wù)壓力，越秀房產(chǎn)基金選擇出售核心資產(chǎn)斷臂求生，2025年9月將廣州越秀金融大廈全部權(quán)益出售，交易代價(jià)約34.33億元，同時(shí)搭配新銀行融資合計(jì)回籠53億元用于償債。這筆交易雖帶來融資成本下降的短期利好，卻讓基金承受1.65億元直接虧損，更喪失了優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定的租金來源。越秀金融大廈作為珠江新城核心商圈標(biāo)桿物業(yè)，是基金重要的營收支柱，出售該資產(chǎn)無異于削弱長期盈利根基，導(dǎo)致資產(chǎn)規(guī)模縮水、收入結(jié)構(gòu)失衡，未來營收增長缺乏核心支撐。

依賴資產(chǎn)處置實(shí)現(xiàn)的財(cái)務(wù)優(yōu)化，本質(zhì)是治標(biāo)不治本的權(quán)宜之計(jì)。報(bào)告期內(nèi)，越秀房產(chǎn)基金平均付息率降至3.77%，融資成本率降至3.61%，創(chuàng)三年新低，全年節(jié)省融資成本約1.5億元，同時(shí)外匯敞口、利率敞口均大幅優(yōu)化。但這些改善并非源于運(yùn)營能力提升、租金收入增長等內(nèi)生動力，而是靠變賣資產(chǎn)、償還債務(wù)實(shí)現(xiàn)。這種被動式財(cái)務(wù)調(diào)整不具備可持續(xù)性，一旦無核心資產(chǎn)可售，融資成本上升、債務(wù)壓力反彈的風(fēng)險(xiǎn)將集中暴發(fā)，財(cái)務(wù)穩(wěn)定性將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。

核心業(yè)態(tài)經(jīng)營承壓、出租率與租金水平雙降，進(jìn)一步凸顯運(yùn)營困境。盡管基金整體期末出租率達(dá)82.1%，但這一數(shù)據(jù)背后是區(qū)域與物業(yè)間的嚴(yán)重分化，部分項(xiàng)目空置率居高不下，整體出租率仍遠(yuǎn)低于行業(yè)健康水平。作為營收主力的寫字樓業(yè)態(tài)，雖貢獻(xiàn)9.86億元收入，但面臨市場供需失衡、租戶流失、租金下行的壓力，部分寫字樓項(xiàng)目出租率持續(xù)下滑，提前退租現(xiàn)象頻發(fā)。即便部分核心項(xiàng)目通過改造提升去化率，也難以扭轉(zhuǎn)整體業(yè)態(tài)的弱勢格局，租金增長乏力直接制約營收提升。

酒店公寓、零售物業(yè)等業(yè)態(tài)的增長，同樣難以抵消核心業(yè)務(wù)的下滑趨勢。酒店公寓依托入境游復(fù)蘇實(shí)現(xiàn)小幅增長，零售物業(yè)通過會員運(yùn)營提升經(jīng)營效率，但這些業(yè)態(tài)營收占比低、抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，難以成為業(yè)績增長的新引擎。廣州IFC國金天地、VT101維多利廣場等零售項(xiàng)目雖保持較高出租率與續(xù)租率，但消費(fèi)市場復(fù)蘇緩慢，客流與銷售額增長受限，盈利空間被不斷壓縮，無法為基金業(yè)績提供有力支撐。

管理層對未來的樂觀預(yù)期，難以掩蓋市場的真實(shí)擔(dān)憂。盡管看好宏觀經(jīng)濟(jì)向好、商業(yè)REITs政策開放帶來的機(jī)遇，但也坦言2026年寫字樓市場空置問題仍將持續(xù)影響業(yè)績，續(xù)租租金僅現(xiàn)止跌跡象，尚未實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性回升。在行業(yè)供過于求、競爭加劇的背景下，即便推進(jìn)資產(chǎn)提質(zhì)、優(yōu)化運(yùn)營，也難以快速扭轉(zhuǎn)經(jīng)營頹勢，業(yè)績復(fù)蘇之路充滿不確定性。

更值得關(guān)注的是，越秀房產(chǎn)基金的操作已引發(fā)專業(yè)機(jī)構(gòu)警示。花旗在研究報(bào)告中明確指出，出售資產(chǎn)、降低派息比率、去杠桿降成本的舉措，雖能緩解短期租金壓力，卻可能引發(fā)投資者疑慮。預(yù)計(jì)2026年每基金單位分派將受多重因素影響出現(xiàn)下降，投資者收益持續(xù)縮水，這對于依賴穩(wěn)定分紅的REITs投資者而言，無疑是重大利空，或?qū)⒁l(fā)基金單位價(jià)格波動、投資者撤離的連鎖反應(yīng)。

目前越秀房產(chǎn)基金雖仍持有9個(gè)項(xiàng)目，覆蓋四大業(yè)態(tài)，但核心資產(chǎn)流失后，資產(chǎn)質(zhì)量與盈利能力雙雙下滑，可出租面積63.38萬平方米的規(guī)模，難以支撐業(yè)績持續(xù)增長。借貸比率雖通過償債有所下降，但仍處于較高水平，債務(wù)壓力依舊存在，后續(xù)若經(jīng)營現(xiàn)金流無法改善，償債能力將面臨考驗(yàn)。

從行業(yè)發(fā)展角度看，商業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)歷深度調(diào)整，核心城市寫字樓市場空置率高企、租金下行成為常態(tài)，僅憑財(cái)務(wù)優(yōu)化無法突破行業(yè)周期困境。越秀房產(chǎn)基金靠出售核心資產(chǎn)換來的融資成本新低，只是短期財(cái)務(wù)報(bào)表的修飾，無法解決營收增長乏力、盈利能力缺失、核心競爭力不足的根本問題。這種犧牲長期發(fā)展換取短期財(cái)務(wù)改善的模式，不僅難以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，反而會讓基金在行業(yè)競爭中逐漸失去優(yōu)勢。

未來，隨著資產(chǎn)處置紅利消退、經(jīng)營壓力持續(xù)顯現(xiàn)，越秀房產(chǎn)基金將面臨更大挑戰(zhàn)。若無法快速提升運(yùn)營能力、培育新的盈利增長點(diǎn)、實(shí)現(xiàn)營收與利潤雙增長，僅靠財(cái)務(wù)調(diào)節(jié)維持的穩(wěn)定將不堪一擊。對于投資者而言，需警惕其短期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)背后的長期經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，而越秀房產(chǎn)基金也需正視自身困境，擺脫對資產(chǎn)處置的依賴，回歸REITs產(chǎn)品專注運(yùn)營、創(chuàng)造穩(wěn)定收益的本質(zhì)，否則持續(xù)虧損、投資者信心流失的困局將難以破解。