為什么要發(fā)起商務(wù)樓宇的調(diào)研？

最近，我們常被問到一個(gè)問題：“你們商會(huì)為什么要花大力氣做商務(wù)樓宇調(diào)研？”這個(gè)問題的背后，往往還跟著一句潛臺(tái)詞：“樓宇的空置率、租金、租戶結(jié)構(gòu)，不是有機(jī)構(gòu)在發(fā)布嗎？”

是的，市場(chǎng)上有不少涉及商務(wù)樓宇的數(shù)據(jù)報(bào)告。但作為扎根南京的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)組織，我們?cè)絹?lái)越意識(shí)到一個(gè)尷尬的現(xiàn)實(shí)：南京，沒有一套完整的、可追溯、可驗(yàn)證的商務(wù)樓宇數(shù)據(jù)庫(kù)。都說(shuō)南京的老舊樓宇很多，但都說(shuō)不清到底老舊到什么程度？又如何改造升級(jí)？

還有一個(gè)問題：南京沒有一個(gè)主管樓宇經(jīng)濟(jì)的政府職能部門。我們不知道：

• 全市5000平米以上的商務(wù)樓宇到底有多少棟？

• 哪些樓宇的機(jī)電系統(tǒng)已經(jīng)處于超期服役階段？

• 哪些區(qū)域的空置率在悄悄攀升，而哪些區(qū)域的樓宇一房難求？

• 那些曾經(jīng)輝煌的電子一條街、工業(yè)老廠區(qū)里的樓宇，如今是什么狀態(tài)？

這些“不知道”，正在成為我們行業(yè)發(fā)展的隱形天花板。

南京商務(wù)樓宇調(diào)研組走進(jìn)徐礦廣場(chǎng)

我們正在錯(cuò)失一個(gè)“窗口期”

全球辦公樓市場(chǎng)正經(jīng)歷周期性調(diào)整。對(duì)于南京而言，這不是危機(jī)，而是更新改造的黃金窗口。

為什么這么說(shuō)？因?yàn)橹鞒菂^(qū)的價(jià)值正在被重新發(fā)現(xiàn)。

大家看到了嗎？今年以來(lái)，硅山技術(shù)、卡旺卡江蘇總部、京東秒送大藥房連鎖總部……一個(gè)個(gè)總部項(xiàng)目密集落子在主城區(qū)的街巷樓宇之間。

鼓樓區(qū)不到全市1%的土地，貢獻(xiàn)了近12%的經(jīng)濟(jì)總量；建鄴區(qū)1平方公里范圍內(nèi)，阿里、小米、洋河、58同城的總部集群正在形成......

總部企業(yè)選擇主城，不是因?yàn)檫@里的樓宇最新、租金最低，而是因?yàn)檫@里的區(qū)位、人才、配套、生態(tài)不可替代。但他們同時(shí)也在問一個(gè)問題：“你們主城區(qū)的老樓，能不能裝得下我們的研發(fā)中心、展示中心、區(qū)域總部？”

這個(gè)問題，我們回答不了。因?yàn)?strong>數(shù)據(jù)是碎片的，信息是孤立的，樓宇的“體檢報(bào)告”是缺失的。

珠江路給我們的啟示

除單棟樓宇，我們把調(diào)研的第一站選在珠江路。

南京商務(wù)樓宇調(diào)研組走進(jìn)梅園新村辦事處開展交流

“北有中關(guān)村，南有珠江路”——這句口號(hào)承載著南京一代人的創(chuàng)新記憶。但今天的珠江路，大量樓宇外立面破舊、設(shè)施老化、空置率高企。曾經(jīng)華東最大的電子產(chǎn)品集散地，如今面臨低端鎖定、產(chǎn)權(quán)分散、轉(zhuǎn)型乏力的困境。

與此同時(shí)，我們看到中關(guān)村用了三十年時(shí)間，從電子一條街蛻變?yōu)槭澜珙I(lǐng)先的科技園區(qū)。兩者的分野，根源在于：中關(guān)村始終在積累數(shù)據(jù)、迭代生態(tài)、更新空間，而珠江路在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里，停留在“一米柜臺(tái)”的模式里，錯(cuò)過(guò)了產(chǎn)業(yè)躍遷的窗口。

珠江路的今天，可能是南京很多老舊商務(wù)樓宇的明天。如果我們不系統(tǒng)性地“摸清家底”，不科學(xué)地“診斷把脈”，我們還會(huì)錯(cuò)過(guò)下一個(gè)窗口。

這次調(diào)研要做什么？

這不是一次簡(jiǎn)單的統(tǒng)計(jì)。我們聯(lián)合專業(yè)機(jī)構(gòu)，將對(duì)玄武、鼓樓、秦淮、建鄴、江寧五區(qū)、建筑面積5000平米以上的存量商務(wù)樓宇，開展系統(tǒng)性、地毯式、可驗(yàn)證的實(shí)地調(diào)研。

我們關(guān)注的不是冷冰冰的數(shù)字，而是：

• 樓宇的“健康度”：建成年代、設(shè)施老化程度、能耗水平、安全隱患；

• 運(yùn)營(yíng)的“真實(shí)面”：真實(shí)空置率、租金水平、租戶結(jié)構(gòu)、運(yùn)營(yíng)痛點(diǎn)；

• 更新的“可行性”：業(yè)主改造意愿、產(chǎn)權(quán)狀況、融資需求、政策堵點(diǎn)；

• 產(chǎn)業(yè)的“適配性”：現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)根系、潛在總部企業(yè)、空間與產(chǎn)業(yè)的匹配度。

我們將建立“一樓一檔”的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)庫(kù)，產(chǎn)出《南京商務(wù)樓宇白皮書》，梳理出更新改造項(xiàng)目庫(kù)，為政府決策、行業(yè)投資、企業(yè)選址提供真實(shí)、可靠、可落地的依據(jù)。

這件事，需要全行業(yè)一起做

商會(huì)存在的價(jià)值是什么？不是發(fā)幾份報(bào)告、開幾場(chǎng)論壇，而是解決行業(yè)自身解決不了的問題。

樓宇數(shù)據(jù)分散、信息不透明、更新缺乏依據(jù)——這些問題，任何一家企業(yè)都難以獨(dú)立破解。但當(dāng)我們聯(lián)合起來(lái)，當(dāng)業(yè)主、運(yùn)營(yíng)方、租戶、政府、專業(yè)機(jī)構(gòu)坐在一起，把各自掌握的信息拼成一張完整的圖，我們就擁有了改變的力量。

所以，南京商業(yè)地產(chǎn)商會(huì)誠(chéng)摯地向全行業(yè)發(fā)出邀請(qǐng)：

如果你是樓宇業(yè)主或運(yùn)營(yíng)方，請(qǐng)支持我們的調(diào)研團(tuán)隊(duì)走進(jìn)你的樓宇。我們會(huì)尊重你的商業(yè)隱私，也會(huì)把你的真實(shí)訴求帶到政策和市場(chǎng)層面。

如果你是專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)（設(shè)計(jì)、工程、綠色建筑、智慧樓宇、金融），請(qǐng)加入我們的資源庫(kù)，為老舊樓宇的更新改造提供技術(shù)支持。

如果你是關(guān)心南京城市發(fā)展的朋友，請(qǐng)轉(zhuǎn)發(fā)這篇推文，讓更多人知道——南京的商務(wù)樓宇，正在迎來(lái)一次系統(tǒng)性的“體檢”與“煥新”。

讓我們以調(diào)研為紐帶，凝聚行業(yè)共識(shí)、匯聚各方智慧，共同破解存量樓宇發(fā)展難題，共同推動(dòng)南京商務(wù)樓宇向智慧化、綠色化、產(chǎn)業(yè)化、高品質(zhì)轉(zhuǎn)型，讓每一棟樓宇都能釋放最大價(jià)值，讓南京商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)，為南京城市更新與產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展注入更強(qiáng)動(dòng)力！

這不是終點(diǎn)，而是起點(diǎn)

南京商業(yè)地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)馮憲法是這次商務(wù)樓宇專項(xiàng)調(diào)研行動(dòng)的總協(xié)調(diào)人和統(tǒng)籌者，他說(shuō)，調(diào)研行動(dòng)是動(dòng)態(tài)的，也許一年，也許更長(zhǎng)時(shí)間，但真正的挑戰(zhàn)不在調(diào)研本身，而在于調(diào)研之后——我們能不能推動(dòng)一批樓宇更新升級(jí)？能不能促成一批總部項(xiàng)目落地老城？能不能讓珠江路重現(xiàn)“南有珠江路”的榮光？答案是：能。只要我們行動(dòng)。

南京商業(yè)地產(chǎn)商會(huì)，愿意做那個(gè)點(diǎn)火的人。但火焰的蔓延，需要每一個(gè)你。

期待你的參與、你的聲音、你的行動(dòng)。

讓我們，一起為南京的商務(wù)樓宇，做一次認(rèn)真的“體檢”，不斷地升級(jí)。

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法