文/樂居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

經(jīng)歷了一輪史無前例的行業(yè)大洗牌之后，物業(yè)賽道的“幸存者”正試圖用財(cái)報(bào)向市場講述新的故事。

3月31日，雅生活服務(wù)（03319.HK）交出2025年度成績單，全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入128.9億元，錄得毛利16.8億元，毛利率13.0%，年內(nèi)凈利潤2.17億元，歸母凈利潤1.05億元，經(jīng)調(diào)整凈利潤7.8億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流顯著提升，經(jīng)營基本面穩(wěn)中向好。

在行業(yè)深度調(diào)整期，雅生活主動(dòng)從“大而全”轉(zhuǎn)向“強(qiáng)而精”，用一年的戰(zhàn)略收縮與價(jià)值重鑄，交出了一份兼具韌性與定力的答卷。

當(dāng)“規(guī)模為王”的舊敘事徹底失效，物企們將如何在存量博弈中重獲增長動(dòng)能？雅生活2025年的實(shí)踐，或?yàn)樾袠I(yè)提供一個(gè)值得解剖的樣本。

從“大而全”到“強(qiáng)而精”

“2025年我們堅(jiān)持‘穩(wěn)經(jīng)營、控風(fēng)險(xiǎn)、求突破、鑄品牌’的戰(zhàn)略指引，順勢而為，擁抱新質(zhì)服務(wù)力，堅(jiān)定邁向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)型。”

過去一年，雅生活來自物業(yè)服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)及城市服務(wù)三大非周期性業(yè)務(wù)的收入規(guī)模約為128.0億元，占總收入99.3%。這意味著雅生活對(duì)地產(chǎn)周期波動(dòng)的“免疫能力”正在增強(qiáng)。

另一邊的外延增值服務(wù)，收入則銳減75.5%至不足9000萬元，在總收入中的占比幾乎“歸零”。換而言之，雅生活正在幾乎完全切斷與地產(chǎn)開發(fā)周期高度綁定的關(guān)聯(lián)交易。

拆解雅生活的業(yè)務(wù)板塊，是一幅行業(yè)轉(zhuǎn)型的鮮活圖景。

作為壓艙石的物業(yè)管理服務(wù)，2025年貢獻(xiàn)營收約106.36億元，占總收入的82.5%，較上年同期提升3.8個(gè)百分點(diǎn)，占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位，角色穩(wěn)固。其中，住宅物業(yè)項(xiàng)目的收入約為45.11億元，非住宅物業(yè)項(xiàng)目收入約64.19億元。

業(yè)主增值服務(wù)加速市場化轉(zhuǎn)型，圍繞本地生活、空間服務(wù)和資產(chǎn)服務(wù)三大核心品牌服務(wù)，優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，構(gòu)建輕資產(chǎn)、可持續(xù)的多元生態(tài)，2025年收入約10.60億元，占總收入的8.2%。

城市服務(wù)則聚焦經(jīng)營質(zhì)量提升與現(xiàn)金流改善，持續(xù)深耕優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，逐步退出部分回款未達(dá)預(yù)期的項(xiàng)目，保障收款，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入約11.06億元，占總收入的8.6%。

在物業(yè)行業(yè)普遍面臨收繳率下滑、回款周期拉長的背景下，雅生活通過主動(dòng)出清低效項(xiàng)目、強(qiáng)化回款考核，實(shí)現(xiàn)了“回款趨穩(wěn)向好，應(yīng)收規(guī)模持續(xù)下降”，經(jīng)營現(xiàn)金流的顯著改善。

與此同時(shí)，雅生活董事會(huì)建議全年派息每股0.122元，同比上升103%，以真金白銀向市場傳遞信心。

城市地圖與密度運(yùn)營

深入雅生活經(jīng)營策略，不難發(fā)現(xiàn)其正在經(jīng)歷一場從“做大”到“做強(qiáng)”的深刻轉(zhuǎn)型，且已初見成效。

截至2025年末，雅生活在管面積約5.03億平方米，在管項(xiàng)目3864個(gè)，第三方項(xiàng)目在管面積占比約81.8%。

空間策略上，雅生活推進(jìn)“城市地圖”高質(zhì)拓展戰(zhàn)略，聚焦30個(gè)核心深耕城市與37個(gè)機(jī)會(huì)城市，強(qiáng)調(diào)“單城市項(xiàng)目密度”。

2025年，雅生活第三方拓展年化合同額11.3億元，其中84%的新增項(xiàng)目來自高價(jià)值市場。報(bào)告期內(nèi)相繼斬獲包括成都地鐵多條線路、中國民航大學(xué)寧河校區(qū)、江西省公安廳、上海科技館等標(biāo)志性非住宅項(xiàng)目。

“物業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略正從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向價(jià)值創(chuàng)造，單盤精耕細(xì)作成為趨勢，具有獨(dú)立運(yùn)營或市場化能力的企業(yè)才有未來。”

主動(dòng)出清低效及孤島項(xiàng)目，將釋放的資源精準(zhǔn)配置至高價(jià)值區(qū)域，雅生活正在實(shí)現(xiàn)效益躍升。管理層表示，轉(zhuǎn)型工作從2024年開始，大量出清集中在2024年和2025年，預(yù)計(jì)2026年出清節(jié)奏將有所放緩，進(jìn)入動(dòng)態(tài)微調(diào)階段。

從業(yè)態(tài)分布看，雅生活在管項(xiàng)目中住宅、公建、商辦占比分別為48.7%、41.1%、10.2%，結(jié)構(gòu)均衡，抗風(fēng)險(xiǎn)能力突出。其中，超73%在管面積集中于一二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。

與此同時(shí)，雅生活持續(xù)深化AI、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等技術(shù)在物業(yè)服務(wù)中的應(yīng)用。

報(bào)告期內(nèi)，雅生活A(yù)I智能外呼調(diào)研效率較人工提升2倍，數(shù)字孿生網(wǎng)格平臺(tái)讓工單派發(fā)準(zhǔn)確度提升30%，完成速度提升45%，閉環(huán)率達(dá)81.56%，90%的日常服務(wù)通過APP、小程序?qū)崿F(xiàn)“指尖搞定”。

以科技之力，雅生活正在實(shí)現(xiàn)在管項(xiàng)目人、財(cái)、物、事管理模式的數(shù)字化建模，重塑核心服務(wù)成本結(jié)構(gòu)。

品質(zhì)根基上的價(jià)值回歸

在行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量效益型發(fā)展的關(guān)鍵期，雅生活將服務(wù)品質(zhì)視為品牌競爭力的根基與靈魂。

2025年，雅生活以客戶為中心，以全周期服務(wù)、全生命體關(guān)愛為底層邏輯，錨定質(zhì)價(jià)相符的準(zhǔn)則，基于服務(wù)場景、人文體驗(yàn)、情感鏈接等維度，系統(tǒng)性重塑“好服務(wù)”體系。

年內(nèi)，迭進(jìn)數(shù)百項(xiàng)住宅服務(wù)觸點(diǎn)，提升服務(wù)成本透明度，初步輸出住宅服務(wù)分級(jí)模型、產(chǎn)品線架構(gòu)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)SOP手冊(cè)，并推動(dòng)項(xiàng)目試點(diǎn)落地，以專業(yè)匠心與人文溫度，將對(duì)生命的極致呵護(hù)化為可感知、可沉浸、可信賴的社區(qū)場域。

品質(zhì)稽核采用“線上+線下”模式，從業(yè)主動(dòng)線延伸至所有隱蔽區(qū)域，建立問題清單、立查立改，推動(dòng)歷史遺留問題“見底清零”，整改率超98%，實(shí)現(xiàn)“巡查標(biāo)準(zhǔn)—問題清單—整改成效”的高效閉環(huán)。

安全問題是品質(zhì)管理不容妥協(xié)的“生命工程”。聚焦車輛管理、電梯安全、消防安全、客戶響應(yīng)等重點(diǎn)領(lǐng)域，雅生活定期開展多場景實(shí)戰(zhàn)演練，電梯及消防系統(tǒng)完好率超97%，全域筑牢安全底線。

老舊小區(qū)改造方面，雅生活發(fā)起“100個(gè)回家路上的改變”、“紅馬甲”等專項(xiàng)行動(dòng)，縱深推進(jìn)園區(qū)環(huán)境品質(zhì)提檔升級(jí)，打造潔凈有序、宜居舒心的物業(yè)服務(wù)場景。

人文社區(qū)建設(shè)同樣亮點(diǎn)紛呈。“小雅公社3.0”以生命關(guān)愛和四季節(jié)慶體系為主題，開展暖冬便民服務(wù)、非遺雅韻、趣Ya運(yùn)動(dòng)會(huì)、業(yè)主藝術(shù)節(jié)等品牌活動(dòng)，推動(dòng)粵劇等傳統(tǒng)非遺文化進(jìn)社區(qū)。全年組織超8000場社區(qū)文化活動(dòng)，逾50萬人次參與，構(gòu)筑起全齡友好型社區(qū)文化高地。

多措并舉之下，雅生活2025全年客戶滿意率同比提升2.5個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)連續(xù)三年提升；客戶投訴率同比下降25%至0.45%。

此外，雅生活還深度參與編寫國家級(jí)《物業(yè)服務(wù)客戶滿意度測評(píng)》標(biāo)準(zhǔn)，填補(bǔ)行業(yè)空白，積極響應(yīng)國家“雙碳”戰(zhàn)略，以節(jié)能改造與智慧運(yùn)維為抓手，實(shí)現(xiàn)環(huán)保效益與資產(chǎn)增值的雙贏。

從標(biāo)準(zhǔn)重塑到細(xì)節(jié)落地，從安全守護(hù)到人文關(guān)懷，雅生活正以“好服務(wù)”為支點(diǎn)，撬動(dòng)存量時(shí)代的核心競爭力。

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