遼寧
3月31日，中國海外發展發布2025年全年業績，在行業深度調整期，公司以權益銷售額行業第一的成績維持規模體面，但盈利端連續兩年大幅下滑，昔日"利潤王"光環持續褪色。與此同時，公司全年斥資超900億元逆勢拿地，重倉一線城市高價地塊，規模擴張與盈利萎縮的矛盾愈發凸顯，長期盈利前景承壓。
2025年，中海地產實現營業收入1680.9億元，同比下降9.2%；股東應占溢利126.9億元，同比減少18.8%；核心股東應占溢利130.1億元，同比下降17.2%。這是公司核心利潤連續第二年下滑，2023年至2025年，歸母凈利潤從256.1億元降至156.36億元，再跌至126.9億元，兩年間利潤規模縮水超五成。
盈利下滑核心源于毛利率持續走低。2025年公司銷售毛利率僅15.5%，較2024年下降2.2個百分點，較2023年的20.32%下降近5個百分點。作為以成本控制見長的頭部房企，毛利率持續下滑意味著盈利空間被持續壓縮，即便銷售規模維持高位，利潤轉化能力也大幅減弱。
多重因素擠壓盈利空間。一方面，土地成本持續攀升，2020年至2025年，公司新增項目權益樓面價從0.99萬元/平方米升至2.08萬元/平方米，漲幅超110%，而同期簽約均價漲幅僅約10%。另一方面，市場下行疊加限價政策影響，銷售端價格上行空間受限，"高地價、限售價"的雙重擠壓導致毛利持續收窄。
盈利頹勢短期難逆轉。公司2025年新增土儲多為一線城市核心地段高價項目，未來兩三年進入結轉周期后，將進一步壓制毛利率表現。同時，已售未結轉金額下滑，收入端仍存下行壓力。多家機構預測，2026至2028年公司核心凈利潤將持續下滑，或現連續五年利潤走低態勢。
與盈利下滑形成反差的是，中海2025年在土地市場激進擴張。全年在內地15城及香港獲取35幅地塊，權益地價達924.2億元，拿地金額位居行業首位，遠超2024年同期水平。第三季度單季權益地價365.24億元，同比大增近五倍，10月再以44.65億元拿下上海徐匯區高價地塊 。
拿地高度集中于核心城市，香港及北上廣深五城購地金額占比73.9%，一線及強二線城市貨值占總土儲86.5%。以上海為例，全年拿下5宗核心地塊，總金額約300億元，其中徐匯云錦路地塊樓面價14.85萬元/平方米，創全國非風貌住宅用地單價紀錄，項目保本售價需超18萬元/平方米。
激進拿地暗藏多重風險。高價地集中入市將持續壓制未來毛利率，若市場回暖不及預期或售價上漲空間有限，高成本項目將成為盈利負擔。同時，產品結構高度集中于高端市場，部分城市豪宅項目去化緩慢，北京多個項目網簽去化率不足20%，高價庫存去化壓力凸顯。
盡管財務指標仍處行業高位，凈負債率34.2%、融資成本2.8%、連續三年經營性現金流凈流入超百億，但財務安全墊難以抵消主業盈利持續下滑的隱患。商業運營收入雖可覆蓋利息支出，但規模僅72億元，難以扭轉地產開發主業盈利萎縮趨勢。
當前公司陷入"規模維持、盈利失血"的矛盾局面。權益銷售登頂依賴核心城市高價項目支撐，但高價拿地進一步壓縮利潤，形成"拿地—銷售—毛利下滑"的負向循環。行業調整期，公司逆勢擴張更像是一場豪賭，押注一線城市資產價格上漲與政策松綁，但若市場持續低迷，高價地將持續拖累業績。
作為曾經的行業利潤標桿，中海地產連續兩年盈利下降，已暴露發展模式的深層問題。在行業總量萎縮、結構分化的背景下，單純依靠規模擴張與重倉核心城市的策略，難以重塑盈利優勢。未來如何平衡規模與利潤、消化高價庫存、修復毛利率，將決定這家老牌房企能否走出盈利困局。
來源：九州商業觀察
作者：九裘小妹
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