二手房，似乎越賣越多了。

如果說投資客拋售二手房，是此前投資熱潮留下的后遺癥。

然而如今，很多并非用于投資、存在正常需求的住房，也不斷被掛牌出售。

堅決賣房，正成為樓市里一種新情緒。

01

甌柑樓市 OUGANLOUSHI

家住新城大道一“老舊大”的A先生，前些年總甌江峯匯買了套新房，擬用于改善居住，再把現(xiàn)在住的“老舊大”賣掉。

然而交付后，A先生對甌江峯匯的品質并不滿意，生活便利性又不及現(xiàn)在住的新城大道。

如果把這套新房裝修起來住，又要投入上百萬。

想來想去，他決定把甌江峯匯這套新房賣掉，繼續(xù)住現(xiàn)在的“老舊大”。接下來還買不買新房，再說。

有類似想法的小區(qū)業(yè)主同樣不少，導致小區(qū)掛牌量大增，價格一路下跌。

這種現(xiàn)象，同樣發(fā)生在濱江上品、江山云起等高端小區(qū)。盡管有一部分投資客，但還是有原打算自住的業(yè)主，交付后掛牌賣掉。

這類改善居住的購房者，好歹現(xiàn)在都有房子住，哪怕小一點、舊一點，其實對生活影響并沒有那么大。

還有一些業(yè)主，雖然還沒把房源掛牌出售，但也不裝修，房子一直空置。這些空置房源，一定程度上也成了潛在的二手房。

如果說改善購房群體不急住，那么急住的剛需群體，同樣有賣房的。

B先生來自龍港，在市區(qū)蒲州一公司工作，此前租住公司附近一長租公寓，前些年在蒲州一新盤買了套商品房。

這些年經濟形勢大變，B先生收入、房價雙雙下跌，卻要還著房貸。這套新房交付前，也是波折不斷。

交付后，他就沒了住新房的念頭，想把房子賣掉，盡管要虧上百萬，但好歹不用還貸了，但蒲州各類住房供應量很大，這套房子同樣不好賣。

至于賣了之后，還要不要買房？B先生還沒想好，但不會太急，萬一繼續(xù)跌呢？萬一回龍港呢？

當越來越多購房者，買了新房不住，反而掛牌出售，二手房市場上就出現(xiàn)了越來越多的次新商品房。

02

甌柑樓市 OUGANLOUSHI

當前掛牌出售二手房的，遠遠不止這些買了新房的市民。只要手頭不止一套住房的，留一套住之外，其他的盡可能賣掉。

前些年，一般家庭只要有條件，都會提前給子女準備一套婚房。

不少女性，在婚前給自己買一套房子，用于兜底。

一些普通白領，上班離家較遠，在工作地點附近買一套房子，在工作日居住。

有些富豪，買了更高品質的新房后，舊房也不賣。

還有一些在外溫商、華僑，平時不常住溫州，但總要回溫州買一套好點的房子。

以上案例中的房子，都不是唯一一套，也不是非買不可，但都屬于合理需求，與投資、炒作無關。

一個家庭有兩三套房，是很正常的事。

其實這一切，都建立在房價平穩(wěn)基礎之上。

這些購房者不一定指望房價大漲套差價，只覺得別虧就行，小虧也能接受。

然而，經過連續(xù)多年的跌跌不休，大家都心態(tài)發(fā)生了極大的變化。

暫未用到的婚房、用于兜底的房子、工作日住的房子、曾經住過的老房子、老家的房子……只要不是自己唯一一套用來住的房子，統(tǒng)統(tǒng)成了多余的房子，抓緊拋售。

哪怕今后子女結婚要買房，到時候再說，不必急于現(xiàn)在。

一些郊縣、周邊城市購房者，看溫州市區(qū)跌得那么夸張，就賣掉溫州市區(qū)的房子，回老家去了。

他們對溫州市區(qū)最深刻的印象，是這里讓他們虧了上百萬。

還有安置房，拆遷戶往往都能分到好幾套房子。

以前房價上漲時，掛牌出售的安置房，也沒那么多。

而這些年房價下跌，拆遷戶除了留一套自己住，其他房源統(tǒng)統(tǒng)掛牌出售。

由于安置房的獲取成本遠遠低于商品房，再加上安置房總量過于龐大，導致部分房源被肆意賤賣，掛牌價格極低，形成了價格踩踏現(xiàn)象。

03

甌柑樓市 OUGANLOUSHI

多年前，二手房市場上以舊房為主，新房數(shù)量不多，商品房依舊是購房者的主流選擇。

而現(xiàn)在，當大量交付不久的次新商品房，掛牌在二手房市場上，吸走了大量原計劃買新房的購房者。

還有那些便宜得不能再便宜的安置房，吸走了大量剛需購房者，讓剛需商品房成為庫存重災區(qū)，使其迫不得已大降價。

次新商品房與安置房，讓二手房占據了溫州樓市的主流地位，商品房不再是主角。

既然占據主流的是二手房，溫州的房價也更多被二手房影響。當二手房越來越便宜，商品房也只能跟著二手房降價，否則沒有性價比。

而在二手房內部，次新商品房、安置房還擠壓了舊房的市場空間，導致舊房賣不出去。

而這些想賣舊房的業(yè)主，往往有改善居住意愿，但資金不足，需要賣掉一套房，才有足夠的資金買新房。

而前些年，很多先買新房再賣舊房的購房者，遭遇了新房、舊房雙雙下跌的窘境，倒逼如今的改善購房者先賣舊房，而不是先買新房。

對于這些購房者來講，當舊房賣不出去，新房也就無從談起了。

到頭來，他們放棄改善意愿，繼續(xù)住舊房。

這些年，盡管有一部分購房者，因為房價跌到心理價位了，入場了。

但是，當更多剛需購房者持續(xù)觀望，有改善意愿的購房者放棄購房，商品房市場上的購房者就變得有限了。

當購房者少了，商品房難賣了，溫州也難以吸引更多房企前來投資，最終影響的是城市建設水平與市民生活品質。

04

甌柑樓市 OUGANLOUSHI

不得不承認，買漲不買跌是人性，始終影響著樓市的情緒。

正如此前樓市火爆時，人人搶著買房。現(xiàn)在房價跌跌不休，人人恐慌性賣房。

所幸的是，去年以來，鹿城、甌海的“四代宅”普遍賣得都不錯，濱江CBD的庫存房源也越來越少。

這既反映了新盤產品迭代的吸引力，也反映出溫州人的購買力依舊強大。

但是這一切，建立在當前新盤不多的基礎之上，這樣的復蘇依舊非常脆弱。溫州人更龐大的購買力，并沒有被充分激活。

鑒于溫州龐大的普通住房總量，結合當前經濟形勢，想要當前溫州房價回暖，不現(xiàn)實。

在過量建設安置房之后，溫州的普通住房，預計將長期處于低位。

既然如此，溫州龐大的改善居住需求，更應進一步被激活。

對于以舊換新、拆遷安置等，若能將這部分購買力以房票形式引入二手房市場，讓想要改善居住的人率先賣掉舊房、去買新房，對改善型商品房市場，將帶來極大的好處。

盡管這中間存在不小的困難，但為了激活樓市，有必要想盡一切辦法去克服。

同時，用好教育資源等，吸引郊縣購房者來溫州市區(qū)購房、落戶。

只有更多自住購買力進入樓市，溫州房價才有止跌、企穩(wěn)的可能性。