這是一個被“時間拉長”的項目：拿地與產品邏輯仍在上一輪周期，但入市時需求已明顯變化。

呂穎雅 中房報記者 曾冬梅 廣州報道

在廣州樓市版圖中，增城區(qū)長期扮演著承接主城區(qū)外溢需求“第一站”的角色，這里的購房邏輯簡單直接：價格、通勤、兌現(xiàn)度。

但隨著市場進入調整期，即便曾經火熱的剛需板塊，去化也明顯放緩。在此背景下，當一個主打“半山純墅區(qū)”的項目出現(xiàn)，與市場需求的錯位也更容易被放大。

位于廣州市增城區(qū)中新鎮(zhèn)的御溪臻山墅，正面臨這樣的現(xiàn)實。這一項目于2024年首次取得預售證，2025年又推出疊墅產品，但根據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)，107套可售房源僅網簽24套，去化率約22.4%。放在項目超過1600套的總貨量中，這一成交量更顯微不足道。

御溪臻山墅去化情況（項目標注地名為孚創(chuàng)雅苑）

數(shù)據(jù)來源：陽光家緣

從廣州地鐵21號線中新站步行約500米，御溪臻山墅的銷售中心便映入眼簾，對別墅項目而言，這樣的距離幾乎稱得上“奢侈”，但問題也隨之而來：當“詩與遠方”落在一個以“性價比”為底色的市場，這樣的產品，究竟面向誰？

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同一片區(qū)域，兩種命運

御溪臻山墅的命運，在拿地之初便已埋下伏筆。

時間回到2019年年底，廣州增城區(qū)中新鎮(zhèn)集中出讓四宗宅地，其中三宗相鄰地塊由中建東孚、融創(chuàng)中國、僑建集團、勁和地產組成的聯(lián)合體以78.86億元底價摘得，折合樓面價約11000元/平方米。這一組合頗具典型性——央企、民企與區(qū)域開發(fā)商協(xié)同，各自攜資源入局，也各有盤算。

中建東孚借此切入大灣區(qū)，僑建深耕本地市場，融創(chuàng)意在擴大華南版圖。隨后，項目開發(fā)主體廣州孚創(chuàng)房地產開發(fā)有限公司成立。

從一開始，這塊地便被賦予了兩種路徑：一是面向剛需與剛改客戶的“御溪世家”，一是定位改善乃至高端的御溪臻山墅。

前者踩中了周期。

御溪世家于2020年入市，彼時市場仍處上行階段，首開價格超過2萬元/平方米，去化順利，一度成為區(qū)域“網紅盤”，價格最高觸及2.8萬元/平方米。盡管后續(xù)隨著行業(yè)波動價格回落至1.2萬元/平方米，但仍順利實現(xiàn)清盤。

后者則明顯“慢了一拍”。

在開發(fā)節(jié)奏多次被打斷后，御溪臻山墅籌備周期近5年，直至2024年才正式入市。此時，上一輪市場窗口已關閉，項目不得不直接面對一個需求結構已經發(fā)生變化的市場。

御溪臻山墅沙盤

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產品不弱，但不屬于這里

如果單看產品，御溪臻山墅并不缺乏亮點。

項目位于中新知識城南部，依托約2.5萬畝天然原生山脈展開，規(guī)劃建面約50萬平方米，容積率約1.1，在廣州屬于典型低密墅區(qū)。社區(qū)分布于海拔約42~146米的半山之上，通過高差處理，不少房源擁有較好的山景視野。

產品形態(tài)為合院與疊墅兩種，目前主推的合院建面約220~265平方米，主打“買三層用五層”的高使用率設計。

配套亦圍繞“半山生活”展開：包括徒步綠廊、垂直花園體系，以及山澗會客廳、康體中心、約2.5公里跑道和無邊泳池等。外部則依托約8萬平方米的御溪谷商業(yè)中心，滿足基礎生活需求。

御溪臻山墅周邊配套御溪谷商業(yè)中心

更具差異性的是其交通條件。項目距離地鐵21號線中新站僅數(shù)百米，在郊區(qū)別墅項目中具備一定通勤優(yōu)勢。

但市場并未因此買單。

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生不逢時，錯配加劇

問題的核心并不在產品本身，而在于需求錯位。

一位TOP20房企營銷負責人直言，這是一個被“時間拉長”的項目：其拿地邏輯與產品思路更接近上一輪市場周期，但入市時，客戶結構與需求偏好已明顯變化。

首先是周期切換。近兩年，房地產投資屬性明顯弱化，郊區(qū)市場整體降溫；同時，市區(qū)改善產品集中放量、價格下探，分流需求，郊區(qū)高總價產品流動性迅速收緊，別墅類首當其沖。

其次是客群收縮。廣州增城區(qū)以剛需客戶為主，對總價高度敏感；本地改善客戶更看重配套與性價比；投資及度假型需求則在2022年后基本消失。

在此背景下，御溪臻山墅陷入“夾層”。項目單價約1.8萬~2.4萬元/平方米，總價398萬元起，景觀較好的房源超過500萬元。盡管較開盤已有明顯調整，但仍難以撬動市場。

御溪臻山墅半山景觀

“放在別墅產品里不算貴，但在增城這個總價已經篩掉大部分客群。”一位深耕廣州增城的房產中介經紀人表示。

對外溢改善客戶而言，同樣缺乏吸引力。項目距離珠江新城約40公里，距離科學城也在25公里以上，周邊以制造業(yè)為主，高附加值產業(yè)支撐有限，難以形成穩(wěn)定需求。

橫向對比亦不占優(yōu)。相似預算下，廣州黃埔已有不少大戶型產品降價入市，且多為帶裝修交付；而該項目為毛坯交付，仍需額外投入裝修成本。“如果不是特別執(zhí)著于院子，很難打動客戶。”上述房產中介經紀人表示。

而在本地市場，周邊大量“1字頭”二手別墅掛牌，不少還是全新未住房源，在價格上形成直接競爭；同時，教育、醫(yī)療等配套仍與廣州增城成熟區(qū)域存在差距，進一步限制了改善需求的承接能力。

最終的結果，是“兩頭不靠”。

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平臺整合之下的現(xiàn)實壓力

比起項目本身，操盤方中建東孚也有自己的煩惱。

作為聯(lián)合體中唯一的央企，中建東孚曾憑借較為激進的拿地策略與規(guī)模擴張，在行業(yè)中一度成為“黑馬”，但近年來發(fā)展節(jié)奏明顯承壓。

更直接的壓力，來自體系內部競爭。

近年來，“中建八子”之間的競爭明顯加劇。中建三局旗下中建壹品迅速崛起，在銷售規(guī)模與拿地強度上反超曾經的“領頭羊”中建東孚；中建一局旗下中建智地、中建二局旗下中建玖合也持續(xù)加碼核心城市布局，差距逐步縮小。

從數(shù)據(jù)看，這種“排位焦慮”已具象化。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年，中建壹品銷售額535.3億元，排名全國第15位；中建東孚497.3億元，位列第17位；中建智地與中建玖合則分別以302.6億元、236.5億元位列其后。

在更具前瞻性的拿地端，中建東孚的落后更加明顯。2025年，其拿地金額約68億元，僅排全國第32位；而中建壹品達174億元，位列第10，中建智地與中建玖合分別為129億元和75億元。

2026年初，中建八局啟動大規(guī)模整合，將中建東孚公司、中建八局投資發(fā)展公司、山東中建城市發(fā)展有限公司、中建八局華南投資公司這4家平臺公司，重組為地產、城市發(fā)展、城市運營三大專業(yè)化板塊。其中，地產業(yè)務被統(tǒng)一整合為“八局地產公司”。

這一調整，本質上是對過去“多平臺并行”模式的糾偏。在當前周期下，資源分散、策略不一的問題被迅速放大。通過整合，實現(xiàn)資源集中、投資口徑統(tǒng)一以及品牌歸一。

但整合并不意味著問題自動消解。

對中建東孚而言，一方面需要在核心城市重新建立拿地與銷售能力，追趕已實現(xiàn)突破的兄弟平臺；另一方面，還需消化類似御溪臻山墅這類“跨周期項目”帶來的庫存與現(xiàn)金流壓力。在行業(yè)調整期，這類錯位項目的消化周期仍在被拉長。