這是一個(gè)被“時(shí)間拉長(zhǎng)”的項(xiàng)目：拿地與產(chǎn)品邏輯仍在上一輪周期，但入市時(shí)需求已明顯變化。

呂穎雅 中房報(bào)記者 曾冬梅 廣州報(bào)道

在廣州樓市版圖中，增城區(qū)長(zhǎng)期扮演著承接主城區(qū)外溢需求“第一站”的角色，這里的購(gòu)房邏輯簡(jiǎn)單直接：價(jià)格、通勤、兌現(xiàn)度。

但隨著市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，即便曾經(jīng)火熱的剛需板塊，去化也明顯放緩。在此背景下，當(dāng)一個(gè)主打“半山純墅區(qū)”的項(xiàng)目出現(xiàn)，與市場(chǎng)需求的錯(cuò)位也更容易被放大。

位于廣州市增城區(qū)中新鎮(zhèn)的御溪臻山墅，正面臨這樣的現(xiàn)實(shí)。這一項(xiàng)目于2024年首次取得預(yù)售證，2025年又推出疊墅產(chǎn)品，但根據(jù)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)，107套可售房源僅網(wǎng)簽24套，去化率約22.4%。放在項(xiàng)目超過(guò)1600套的總貨量中，這一成交量更顯微不足道。

御溪臻山墅去化情況（項(xiàng)目標(biāo)注地名為孚創(chuàng)雅苑）

數(shù)據(jù)來(lái)源：陽(yáng)光家緣

從廣州地鐵21號(hào)線中新站步行約500米，御溪臻山墅的銷售中心便映入眼簾，對(duì)別墅項(xiàng)目而言，這樣的距離幾乎稱得上“奢侈”，但問(wèn)題也隨之而來(lái)：當(dāng)“詩(shī)與遠(yuǎn)方”落在一個(gè)以“性價(jià)比”為底色的市場(chǎng)，這樣的產(chǎn)品，究竟面向誰(shuí)？

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同一片區(qū)域，兩種命運(yùn)

御溪臻山墅的命運(yùn)，在拿地之初便已埋下伏筆。

時(shí)間回到2019年年底，廣州增城區(qū)中新鎮(zhèn)集中出讓四宗宅地，其中三宗相鄰地塊由中建東孚、融創(chuàng)中國(guó)、僑建集團(tuán)、勁和地產(chǎn)組成的聯(lián)合體以78.86億元底價(jià)摘得，折合樓面價(jià)約11000元/平方米。這一組合頗具典型性——央企、民企與區(qū)域開發(fā)商協(xié)同，各自攜資源入局，也各有盤算。

中建東孚借此切入大灣區(qū)，僑建深耕本地市場(chǎng)，融創(chuàng)意在擴(kuò)大華南版圖。隨后，項(xiàng)目開發(fā)主體廣州孚創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立。

從一開始，這塊地便被賦予了兩種路徑：一是面向剛需與剛改客戶的“御溪世家”，一是定位改善乃至高端的御溪臻山墅。

前者踩中了周期。

御溪世家于2020年入市，彼時(shí)市場(chǎng)仍處上行階段，首開價(jià)格超過(guò)2萬(wàn)元/平方米，去化順利，一度成為區(qū)域“網(wǎng)紅盤”，價(jià)格最高觸及2.8萬(wàn)元/平方米。盡管后續(xù)隨著行業(yè)波動(dòng)價(jià)格回落至1.2萬(wàn)元/平方米，但仍順利實(shí)現(xiàn)清盤。

后者則明顯“慢了一拍”。

在開發(fā)節(jié)奏多次被打斷后，御溪臻山墅籌備周期近5年，直至2024年才正式入市。此時(shí)，上一輪市場(chǎng)窗口已關(guān)閉，項(xiàng)目不得不直接面對(duì)一個(gè)需求結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生變化的市場(chǎng)。

御溪臻山墅沙盤

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產(chǎn)品不弱，但不屬于這里

如果單看產(chǎn)品，御溪臻山墅并不缺乏亮點(diǎn)。

項(xiàng)目位于中新知識(shí)城南部，依托約2.5萬(wàn)畝天然原生山脈展開，規(guī)劃建面約50萬(wàn)平方米，容積率約1.1，在廣州屬于典型低密墅區(qū)。社區(qū)分布于海拔約42~146米的半山之上，通過(guò)高差處理，不少房源擁有較好的山景視野。

產(chǎn)品形態(tài)為合院與疊墅兩種，目前主推的合院建面約220~265平方米，主打“買三層用五層”的高使用率設(shè)計(jì)。

配套亦圍繞“半山生活”展開：包括徒步綠廊、垂直花園體系，以及山澗會(huì)客廳、康體中心、約2.5公里跑道和無(wú)邊泳池等。外部則依托約8萬(wàn)平方米的御溪谷商業(yè)中心，滿足基礎(chǔ)生活需求。

御溪臻山墅周邊配套御溪谷商業(yè)中心

更具差異性的是其交通條件。項(xiàng)目距離地鐵21號(hào)線中新站僅數(shù)百米，在郊區(qū)別墅項(xiàng)目中具備一定通勤優(yōu)勢(shì)。

但市場(chǎng)并未因此買單。

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生不逢時(shí)，錯(cuò)配加劇

問(wèn)題的核心并不在產(chǎn)品本身，而在于需求錯(cuò)位。

一位TOP20房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人直言，這是一個(gè)被“時(shí)間拉長(zhǎng)”的項(xiàng)目：其拿地邏輯與產(chǎn)品思路更接近上一輪市場(chǎng)周期，但入市時(shí)，客戶結(jié)構(gòu)與需求偏好已明顯變化。

首先是周期切換。近兩年，房地產(chǎn)投資屬性明顯弱化，郊區(qū)市場(chǎng)整體降溫；同時(shí)，市區(qū)改善產(chǎn)品集中放量、價(jià)格下探，分流需求，郊區(qū)高總價(jià)產(chǎn)品流動(dòng)性迅速收緊，別墅類首當(dāng)其沖。

其次是客群收縮。廣州增城區(qū)以剛需客戶為主，對(duì)總價(jià)高度敏感；本地改善客戶更看重配套與性價(jià)比；投資及度假型需求則在2022年后基本消失。

在此背景下，御溪臻山墅陷入“夾層”。項(xiàng)目單價(jià)約1.8萬(wàn)~2.4萬(wàn)元/平方米，總價(jià)398萬(wàn)元起，景觀較好的房源超過(guò)500萬(wàn)元。盡管較開盤已有明顯調(diào)整，但仍難以撬動(dòng)市場(chǎng)。

御溪臻山墅半山景觀

“放在別墅產(chǎn)品里不算貴，但在增城這個(gè)總價(jià)已經(jīng)篩掉大部分客群。”一位深耕廣州增城的房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人表示。

對(duì)外溢改善客戶而言，同樣缺乏吸引力。項(xiàng)目距離珠江新城約40公里，距離科學(xué)城也在25公里以上，周邊以制造業(yè)為主，高附加值產(chǎn)業(yè)支撐有限，難以形成穩(wěn)定需求。

橫向?qū)Ρ纫嗖徽純?yōu)。相似預(yù)算下，廣州黃埔已有不少大戶型產(chǎn)品降價(jià)入市，且多為帶裝修交付；而該項(xiàng)目為毛坯交付，仍需額外投入裝修成本。“如果不是特別執(zhí)著于院子，很難打動(dòng)客戶。”上述房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人表示。

而在本地市場(chǎng)，周邊大量“1字頭”二手別墅掛牌，不少還是全新未住房源，在價(jià)格上形成直接競(jìng)爭(zhēng)；同時(shí)，教育、醫(yī)療等配套仍與廣州增城成熟區(qū)域存在差距，進(jìn)一步限制了改善需求的承接能力。

最終的結(jié)果，是“兩頭不靠”。

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平臺(tái)整合之下的現(xiàn)實(shí)壓力

比起項(xiàng)目本身，操盤方中建東孚也有自己的煩惱。

作為聯(lián)合體中唯一的央企，中建東孚曾憑借較為激進(jìn)的拿地策略與規(guī)模擴(kuò)張，在行業(yè)中一度成為“黑馬”，但近年來(lái)發(fā)展節(jié)奏明顯承壓。

更直接的壓力，來(lái)自體系內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)。

近年來(lái)，“中建八子”之間的競(jìng)爭(zhēng)明顯加劇。中建三局旗下中建壹品迅速崛起，在銷售規(guī)模與拿地強(qiáng)度上反超曾經(jīng)的“領(lǐng)頭羊”中建東孚；中建一局旗下中建智地、中建二局旗下中建玖合也持續(xù)加碼核心城市布局，差距逐步縮小。

從數(shù)據(jù)看，這種“排位焦慮”已具象化。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年，中建壹品銷售額535.3億元，排名全國(guó)第15位；中建東孚497.3億元，位列第17位；中建智地與中建玖合則分別以302.6億元、236.5億元位列其后。

在更具前瞻性的拿地端，中建東孚的落后更加明顯。2025年，其拿地金額約68億元，僅排全國(guó)第32位；而中建壹品達(dá)174億元，位列第10，中建智地與中建玖合分別為129億元和75億元。

2026年初，中建八局啟動(dòng)大規(guī)模整合，將中建東孚公司、中建八局投資發(fā)展公司、山東中建城市發(fā)展有限公司、中建八局華南投資公司這4家平臺(tái)公司，重組為地產(chǎn)、城市發(fā)展、城市運(yùn)營(yíng)三大專業(yè)化板塊。其中，地產(chǎn)業(yè)務(wù)被統(tǒng)一整合為“八局地產(chǎn)公司”。

這一調(diào)整，本質(zhì)上是對(duì)過(guò)去“多平臺(tái)并行”模式的糾偏。在當(dāng)前周期下，資源分散、策略不一的問(wèn)題被迅速放大。通過(guò)整合，實(shí)現(xiàn)資源集中、投資口徑統(tǒng)一以及品牌歸一。

但整合并不意味著問(wèn)題自動(dòng)消解。

對(duì)中建東孚而言，一方面需要在核心城市重新建立拿地與銷售能力，追趕已實(shí)現(xiàn)突破的兄弟平臺(tái)；另一方面，還需消化類似御溪臻山墅這類“跨周期項(xiàng)目”帶來(lái)的庫(kù)存與現(xiàn)金流壓力。在行業(yè)調(diào)整期，這類錯(cuò)位項(xiàng)目的消化周期仍在被拉長(zhǎng)。