北京
文/廣州進深 嚴明會
一個月前，廣州黃埔長嶺居板塊，又有一個樓盤亮相。
3月7日，“五礦科城麓云臺”正式開放營銷中心及實景示范區。開放首日，近千人次到訪參觀。
月底，項目正式開盤，備受關注。
以往，長嶺居的樓市，長期被大戶型和高總價把持，無論是五礦地產，還是已并入五礦的中冶置業，都在此嘗試過大戶型項目，但去化效果并不突出。
而此次推出的麓云臺，不再采用常規打法，它打破了小戶型新房斷供3年的局面，以79-125㎡的小戶型產品，殺入市場。
這場差異化的突圍，能否帶來不一樣的成效，答案仍在路上。
01
廣州長嶺居板塊，生態資源優越，四山五湖環抱。然而，過去幾年間，板塊內幾乎所有的在售新盤，都主打大面積、高總價產品。
比如，長嶺雅居主推160-280㎡大平層，開控城投云錦戶型為124-186㎡，中冶逸璟臺起步面積也在96㎡以上。
有人做過統計，區域內100㎡以下新房，僅占總供應的13%。
大量的大戶型供應，帶來了兩個直接后果：一是總價門檻過高，像是144㎡以上戶型，套均價約770萬元；二是去化速度不快，庫存消化周期較長。
要在“剛需買不起、改善看不上”的長嶺居“突圍”，顯然按過往的常規打法，并不現實。
一番考量之下，麓云臺反其道而行之，推出板塊內久違的小戶型。
項目首推建面約79-125㎡戶型，共四個面積段：79㎡、93㎡、108㎡和125㎡，采用2梯5戶布局。
對比板塊內在售項目，麓云臺的起步面積比其他競品足足少了約20㎡，成為長嶺居新房中入手門檻最低的項目。
戶型設計上，作為長嶺居首個全面落地新規的項目，79㎡做到了2+1房2廳2衛，客廳與臥室全開間朝東南，東南向面寬達11.8米。
125㎡戶型則做到4房2廳2衛，南北通透，5開間超長南向面寬，主臥帶衣帽間和獨立衛生間。
在交通便捷度上，五礦科城·麓云臺就位于黃埔有軌電車1號線嶺頭東站旁邊。
不過，盡管有商業配套規劃，但目前項目周邊大型商業綜合體，仍較為缺乏。
02
麓云臺的項目公司，為廣州科嶺投資開發有限公司（簡稱“廣州科嶺”）。該公司設立于2024年7月，注冊資本為2億元。
廣州科嶺由廣州黃埔綠美產業發展、廣州峻森投資、中冶長城投資、上海寶冶集團、中國十九冶集團，分別持股51%、14.7%、16.43%、16.43%、1.44%股份。
前兩者是廣州科學城集團旗下的公司，后三者則隸屬于中冶集團。
在人事安排上，廣州科嶺的法人、董事長，是來自廣州黃埔國資公司的楊戈；經理則是來自中冶的董標。
不過，董標并沒有公開露過面，在公開報道中，項目公司總經理實際是熊志勇。
此前，在一場央企合并中，中冶集團整體并入了中國五礦集團，因此，麓云臺的項目名字前寫著“五礦”，并不難理解。
改做小戶型，與其說是五礦、中冶的主動求變，不如說是長嶺居市場困局，倒逼下的必然選擇。
在長嶺居板塊，這兩者此前都有過大戶型項目的嘗試。
其中，五礦壹云臺是五礦在長嶺居的首次落子，2020年開盤。項目雖有涉及部分小戶型產品，但主打102-127㎡洋房和142-164㎡疊墅，均定位為改善型產品。
在當時板塊的“大戶型風潮”中，它并無特殊之處。
長嶺居的另一個項目——中冶逸璟臺，則是中冶在廣州落子的第一個項目。
2016年，中冶以36.79億元拿下項目地塊，溢價率高達240.9%，樓面價約27273元/㎡。項目主打大面積產品，包括212㎡復式山景五房、231㎡半山院墅，均價達到約6萬元/㎡。
高調拿地、高價入市，但實際去化效果并不突出。
這兩次操盤經歷，或許進一步堅定了麓云臺做小戶型的決策。
03
麓云臺是廣州黃埔區嶺頭舊改的一部分。
嶺頭舊改，是一個斥資超百億的項目，總體量超90萬㎡，共有5個地塊。而麓云臺，是其中融資區的AG0129054地塊，也是首發地塊。
項目推進速度較快。
2024年7月舊改實施方案獲批，一年后便發布了施工總承包和工程監理招標。
今年3月7日，項目營銷中心及示范區正式對外開放，3月29日正式開盤。
這個項目推進的時間線，還有一個大背景，是五礦與中冶的大合并。
去年12月，他們的大合并終于落地。其中，中冶將其所持有的中冶置業100%的股權，及對中冶置業的461.64億元債權，一并出售給五礦地產控股。
對于承接中冶置業的五礦地產來說，接下來如何進行整合，值得關注。
而麓云臺掛著“五礦”的前綴，便是這場整合的縮影。
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