咱們今天來(lái)聊聊潘石屹這事兒。
最近地產(chǎn)圈最炸的瓜,就是這位前SOHO中國(guó)掌門(mén)人,4月16號(hào)在自己那個(gè)都快長(zhǎng)草的公眾號(hào)上,發(fā)了篇長(zhǎng)文叫《我的反思》。好家伙,這一下可捅了馬蜂窩了。
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老潘這回是真敢說(shuō)。上來(lái)就直接點(diǎn)明,這些年房地產(chǎn)行業(yè)出的那些爛事,損失都是按萬(wàn)億來(lái)算的,整個(gè)行業(yè)幾乎要塌了。三十多年走下來(lái),這個(gè)“學(xué)費(fèi)”實(shí)在太貴了。
他講得很實(shí)在。說(shuō)1998年福利分房取消之后,大家開(kāi)始學(xué)香港,學(xué)了“按揭”“樓盤(pán)”“開(kāi)盤(pán)”這些新詞兒回來(lái)。本來(lái)學(xué)東西是好事兒,但問(wèn)題出在后面,高杠桿、高周轉(zhuǎn)這套玩法在國(guó)內(nèi)徹底變了味。
你們知道嗎?剛開(kāi)始按揭是五成首付,后來(lái)為了刺激市場(chǎng),首付比例一路往下降,四成、三成、兩成。有些開(kāi)發(fā)商和銀行更離譜,搞出5%的首付,也就是說(shuō)你借的錢(qián)是自己掏的19倍。再往后,還有人喊出“零首付”。老潘當(dāng)時(shí)上央視的《對(duì)話》節(jié)目,直接反對(duì),說(shuō)零首付等于杠桿無(wú)窮大,一分錢(qián)不掏就拿別人的錢(qián)賭,風(fēng)險(xiǎn)根本沒(méi)了底。結(jié)果呢?他那些話全被剪掉了。
想想也挺諷刺的。地方要增長(zhǎng),銀行要放貸,企業(yè)要賣(mài)房,誰(shuí)都在催著你上杠桿,誰(shuí)要是站出來(lái)說(shuō)真話,反而成了“烏鴉嘴”。
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另外他還提了個(gè)“土地銀行”的概念。說(shuō)白了就是誰(shuí)囤地多誰(shuí)就牛,投行分析師跟著吹,地方政府也需要賣(mài)地過(guò)日子,幾股勁兒往一處使,有的開(kāi)發(fā)商土地儲(chǔ)備直接過(guò)億平方米。競(jìng)爭(zhēng)邏輯徹底歪了,不是比誰(shuí)能把房子蓋好,而是比誰(shuí)拿地多、融資快、擴(kuò)張猛。
說(shuō)到最關(guān)鍵的,老潘直接捅破了那層窗戶紙。他說(shuō)部分房企的運(yùn)作模式,說(shuō)白了就是“龐氏騙局”。靠后續(xù)融資和接盤(pán)者撐著,一旦鏈條斷了,誰(shuí)也跑不掉。開(kāi)發(fā)商靠預(yù)售回款填窟窿,借新還舊續(xù)命;地方政府靠賣(mài)地過(guò)日子,主動(dòng)推高地價(jià);購(gòu)房者不為了住,為了炒,覺(jué)得房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)會(huì)漲。這四根繩子綁在一起,誰(shuí)也離不開(kāi)誰(shuí),任何一個(gè)環(huán)節(jié)斷了,整個(gè)系統(tǒng)就跟著塌。
老潘最后給了三條建議:一是不拖延,盡快處置遺留問(wèn)題;二是保交樓,先把買(mǎi)了房的人安頓好,把信心修回來(lái);三是讓房子回歸住的本質(zhì),拿誠(chéng)信把行業(yè)重新?lián)纹饋?lái)。
話說(shuō)得確實(shí)在理。但問(wèn)題來(lái)了,很多人的第一反應(yīng)是:你都套現(xiàn)300億跑美國(guó)去了,現(xiàn)在坐紐約豪宅里寫(xiě)反思,早干嘛去了?
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這話還真不冤枉他。從2014年開(kāi)始,老潘就陸續(xù)把國(guó)內(nèi)的核心資產(chǎn)往外拋,上海靜安廣場(chǎng)、海倫廣場(chǎng)、外灘SOHO、望京SOHO……光賣(mài)這些項(xiàng)目就套現(xiàn)了300多個(gè)億。2022年兩口子雙雙辭去SOHO中國(guó)所有職務(wù),徹底離場(chǎng)。妻子張欣帶著孩子入了美籍,幾百億套現(xiàn)資金左騰右挪,穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)落到了妻子名下。
更讓人心里不是滋味的是,就在今年3月,也就是他發(fā)這篇反思文章前一個(gè)月,老潘兩口子還在紐約上東區(qū)豪擲6250萬(wàn)美元,一口氣拿下五塊黃金地塊,距離中央公園不到500米,打算蓋豪華公寓。這不就是左手在國(guó)內(nèi)罵行業(yè)爛,右手在美國(guó)繼續(xù)做開(kāi)發(fā)商嗎?
而且他公眾號(hào)發(fā)文的IP顯示是北京,但回復(fù)留言的IP卻顯示美國(guó)。一地兩IP,這事兒在社交平臺(tái)上直接就炸了鍋。
還有一種說(shuō)法是,老潘在美國(guó)的投資沒(méi)那么順利。好萊塢投資虧了數(shù)億,共享辦公踩了雷,股市據(jù)說(shuō)也虧了不少。于是有人猜測(cè),他這時(shí)候出來(lái)刷存在感,是不是在美國(guó)混不下去了,想回來(lái)“探探路”。結(jié)合他在反思里大談“不欺、守諾、本分、不占便宜”,怎么看都有點(diǎn)給自己洗白的味道。
不管咱們?cè)趺纯此@個(gè)人,有一點(diǎn)是沒(méi)法否認(rèn)的:這篇文章確實(shí)把中國(guó)房地產(chǎn)的問(wèn)題撕開(kāi)了一個(gè)大口子。高杠桿失控、零首付亂象、土地財(cái)政依賴、預(yù)售制異化……這些問(wèn)題不是老潘一個(gè)人編出來(lái)的,是過(guò)去三十年整個(gè)行業(yè)一步步走出來(lái)的。他不過(guò)是那個(gè)把遮羞布扯下來(lái)的人。
回顧一下潘石屹這段經(jīng)歷,其實(shí)挺復(fù)雜的。早期靠著在海南房地產(chǎn)泡沫里倒騰樓花完成原始積累,后來(lái)和妻子張欣聯(lián)手創(chuàng)立SOHO中國(guó),趕上了中國(guó)房地產(chǎn)最猛烈的二十年。但在全行業(yè)都在瘋狂加杠桿、搶地王的時(shí)候,他從2012年就開(kāi)始收手,公開(kāi)說(shuō)“黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束”。SOHO中國(guó)在北京、上海核心地段蓋的那些地標(biāo),建外SOHO、望京SOHO、銀河SOHO、外灘SOHO,吃的都是同一輪信用擴(kuò)張的紅利,只是他吃得比別人更克制、離場(chǎng)更早。
可問(wèn)題是,一個(gè)早在2004、2005年就看透了“龐氏騙局”的人,在那個(gè)時(shí)代選擇了什么位置?又在什么時(shí)機(jī)、以什么姿態(tài)離開(kāi)?他用精準(zhǔn)的判斷給自己鋪好了退路,但沒(méi)給行業(yè)留下什么解決方案。
很多人的心態(tài)其實(shí)特別扎心。大家罵潘石屹,本質(zhì)上不是多恨這個(gè)人,而是焦慮自己的財(cái)富安全,難過(guò)“他賺夠了全身而退,我們卻還在為一套房苦苦掙扎”。
其實(shí)換個(gè)角度想,潘石屹的“跑”和“反思”,恰恰照出了中國(guó)房地產(chǎn)這三十年的兩面。一面是泡沫、杠桿和投機(jī)堆出來(lái)的虛假繁榮,另一面是無(wú)數(shù)普通家庭被綁在這條脆弱鏈條上,動(dòng)彈不得。
他的反思是真誠(chéng)還是作秀,每個(gè)人心里都有一桿秤。但有一件事是可以肯定的:不管這篇文章的動(dòng)機(jī)是什么,它客觀上讓更多人看清了這場(chǎng)萬(wàn)億級(jí)危機(jī)的根源。對(duì)于正在艱難轉(zhuǎn)型的中國(guó)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō),這個(gè)警示樣本本身就值錢(qián)。
最后說(shuō)一句實(shí)在話。咱們普通人不比老潘,沒(méi)有幾億幾十億的資本去騰挪。買(mǎi)房子就是過(guò)日子,量力而行,別被各種概念裹挾。房子說(shuō)到底就是個(gè)住的地方,回歸它本該有的樣子,這才是最樸素的道理。
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