正在建設(shè)中的建國(guó)門(mén)九號(hào)項(xiàng)目。張帥旗/攝

姍姍來(lái)遲的北京建國(guó)門(mén)九號(hào)，或?qū)⒂瓉?lái)新一輪漫長(zhǎng)的去化考驗(yàn)。

張帥旗 中房報(bào)記者 梁笑梅 | 北京報(bào)道

開(kāi)盤(pán)入市4個(gè)多月，北京建國(guó)門(mén)九號(hào)成交寥寥，市場(chǎng)反響不及預(yù)期。

建國(guó)門(mén)九號(hào)是一個(gè)命運(yùn)多舛的項(xiàng)目，最早由天鴻集團(tuán)于2004年以1.27億元競(jìng)得建設(shè)，后隨企業(yè)重組劃入首開(kāi)體系。受拆遷推進(jìn)緩慢等因素影響，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程長(zhǎng)期滯后，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)21年，直至2025年12月才取得預(yù)售許可證正式面市。

不過(guò)，來(lái)自北京市住建委的信息顯示，截至4月16日，這一項(xiàng)目還未有實(shí)際簽約。

21年間，房地產(chǎn)市場(chǎng)歷經(jīng)從高速繁榮到深度調(diào)整的多輪周期更迭，在劇烈波動(dòng)中，行業(yè)格局與產(chǎn)品體系早已發(fā)生翻天覆地的變化。

記者通過(guò)實(shí)地探訪及多方核實(shí)了解，建國(guó)門(mén)九號(hào)的戶型設(shè)計(jì)與當(dāng)前高端市場(chǎng)需求存在明顯代際差異，以建筑面積406平方米戶型為例，面寬約17.7米、進(jìn)深約 25.6 米，面寬進(jìn)深比僅0.69，整體戶型偏狹長(zhǎng)。同時(shí)，項(xiàng)目還存在容積率偏高、規(guī)劃不合理等問(wèn)題。

“‘短面寬、長(zhǎng)進(jìn)深’已然成為時(shí)代的‘眼淚’，0.69 的面寬進(jìn)深比，與當(dāng)前主流1.2以上的標(biāo)準(zhǔn)形成鮮明反差；70%～79%的得房率，在如今普遍90%以上得房率的豪宅市場(chǎng)中也毫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力；4.62的容積率也與市場(chǎng)低密化趨勢(shì)背道而馳。”中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜表示，與縵合北京、融創(chuàng)壹號(hào)院等新一代豪宅同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)，建國(guó)門(mén)九號(hào)在產(chǎn)品上已存在明顯代差，這將成為項(xiàng)目去化的天然障礙。

漫長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期也大幅推高了項(xiàng)目的建設(shè)成本。

據(jù)首開(kāi)股份2025年半年報(bào)披露，建國(guó)門(mén)九號(hào)計(jì)劃總投資71.31億元，計(jì)容建筑面積5.5萬(wàn)平方米，折算開(kāi)發(fā)成本已近13萬(wàn)元/平方米。項(xiàng)目備案預(yù)售價(jià)格區(qū)間為11.96萬(wàn)~21萬(wàn)元/平方米，均價(jià)約15萬(wàn)元/平方米，盈利空間被嚴(yán)重?cái)D壓。

針對(duì)項(xiàng)目銷售情況、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等相關(guān)問(wèn)題，記者多次聯(lián)系建國(guó)門(mén)九號(hào)項(xiàng)目方及控股公司首開(kāi)股份，對(duì)方均拒絕了采訪請(qǐng)求。

姍姍來(lái)遲的北京建國(guó)門(mén)九號(hào)，或?qū)⒂瓉?lái)新一輪漫長(zhǎng)的去化考驗(yàn)。

01

入市歷時(shí)21年

建國(guó)門(mén)九號(hào)項(xiàng)

目西側(cè)城市界面。張帥旗

/攝

在北京東二環(huán)建國(guó)門(mén)橋東南角，名為“建國(guó)門(mén)九號(hào)”的高層建筑群已拔地而起。這個(gè)從2004年拿地到2025年末取得預(yù)售許可證的歷時(shí)21年開(kāi)發(fā)的豪宅項(xiàng)目，正在接受市場(chǎng)檢驗(yàn)。

時(shí)間回溯至2004年。當(dāng)時(shí)，天鴻集團(tuán)以1.27億元價(jià)格摘得北京朝陽(yáng)區(qū)華僑村二期5號(hào)地塊。按照最初規(guī)劃，項(xiàng)目計(jì)劃于2007年竣工交付。然而，漫長(zhǎng)的拆遷工作令這一項(xiàng)目延期不斷，直到2018年底才取得施工許可，時(shí)間長(zhǎng)達(dá)14年之久。

期間，因北京國(guó)資體系改革，2005年，北京城開(kāi)集團(tuán)與北京天鴻集團(tuán)啟動(dòng)重組，北京首都開(kāi)發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司應(yīng)運(yùn)而生。建國(guó)門(mén)九號(hào)隨著企業(yè)重組也轉(zhuǎn)至新集團(tuán)名下。

公開(kāi)信息顯示，負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的東銀燕華成立于2004年，注冊(cè)資本3000萬(wàn)元，目前有三大股東，分別是旺泰地產(chǎn)（北京）集團(tuán)持股49%、北京燕華置業(yè)持股40%、北京首開(kāi)億信置業(yè)持股11%。

穿透后的資本版圖顯示，北京燕華置業(yè)與首開(kāi)億信均為首開(kāi)系控股子公司，首開(kāi)股份與首開(kāi)集團(tuán)在項(xiàng)目公司中合計(jì)持股約51%。

這一股權(quán)格局的形成亦歷經(jīng)更迭。2020年底，原股東中誠(chéng)信托及曹威將其持有的東銀燕華合計(jì)49%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予旺泰地產(chǎn)，后者由此成為項(xiàng)目第一大股東。

至于大股東旺泰地產(chǎn)背后的資本譜系，穿透顯示其由旺泰能源（北京）集團(tuán)持股99%、旺泰控股集團(tuán)持股1%。旺泰控股的實(shí)際控制人為張紹昆與程寶仁，其投資版圖涵蓋地產(chǎn)、能源及金融等多個(gè)領(lǐng)域。

旺泰能源則是由程梓真、程致璇等自然人持有，在北京運(yùn)營(yíng)著規(guī)模可觀的加油站網(wǎng)絡(luò)。自2006年起，旺泰便以控股或參股方式涉足京內(nèi)外十余個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。歐泰大廈便是其參與投資的項(xiàng)目之一。

最終，在首開(kāi)股份運(yùn)作下，2025年12月4日，建國(guó)門(mén)九號(hào)終于取得預(yù)售許可證，正式面世。不過(guò)，此時(shí)距離拿地已過(guò)去21年之久。

02

產(chǎn)品代際之差

建國(guó)門(mén)九號(hào)樓棟分布圖。

21年的開(kāi)發(fā)，意味著該項(xiàng)目的產(chǎn)品定位跨越了多個(gè)房地產(chǎn)周期，當(dāng)它最終面世時(shí)，戶型設(shè)計(jì)與當(dāng)前市場(chǎng)需求之間已形成一定代際差異。

從項(xiàng)目規(guī)劃來(lái)看，建國(guó)門(mén)9號(hào)共有3棟住宅樓，97套房源，戶型面積區(qū)間在270平方米～520平方米，普遍采用短面寬、長(zhǎng)進(jìn)深的設(shè)計(jì)格局。此外，項(xiàng)目還包含部分頂層復(fù)式和下躍戶型，總價(jià)范圍在3000萬(wàn)元～1.9億元間。

從面寬進(jìn)深比來(lái)看，建國(guó)門(mén)九號(hào)1號(hào)樓及2號(hào)樓的相關(guān)指標(biāo)與當(dāng)前市場(chǎng)上常見(jiàn)的90平方米南向兩面寬產(chǎn)品相近，以項(xiàng)目中406平方米戶型為例，其進(jìn)深約為25.6米，面寬約為17.7米，面寬進(jìn)深比僅為0.69，與當(dāng)下主流產(chǎn)品設(shè)計(jì)相差較大。

在當(dāng)下樓市步入好房子產(chǎn)品時(shí)代以及高得房率漸成主流趨勢(shì)的背景下，建國(guó)門(mén)九號(hào)的得房率水平亦顯得差距較大。項(xiàng)目信息顯示，該項(xiàng)目得房率在70%至79%之間，其中520平方米戶型設(shè)計(jì)為三梯一戶，因公攤面積較大，得房率相對(duì)更低。

此外，建國(guó)門(mén)九號(hào)項(xiàng)目容積率高達(dá)4.62，高于北京普通住宅平均水平。該項(xiàng)目地塊還配建有一棟13層寫(xiě)字樓及兩棟商業(yè)樓，其中寫(xiě)字樓與項(xiàng)目住宅2號(hào)樓、3號(hào)樓樓間距僅有十余米，若購(gòu)買項(xiàng)目16層以下207戶型及406西側(cè)戶型，將與寫(xiě)字樓存在“對(duì)視”情況，有一定視線干擾。

記者實(shí)地踩盤(pán)時(shí)還發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目周邊分布有部分老舊小區(qū)，若選擇西向房源，景觀視野相對(duì)受限，亦無(wú)法觀賞到中國(guó)尊、通惠河、國(guó)貿(mào)等城市景觀資源。

建國(guó)門(mén)九

號(hào)項(xiàng)目西側(cè)城市界面。張帥旗

/攝

正因?yàn)樵谑鄯吭淳坝^視野的差異，項(xiàng)目呈現(xiàn)明顯的價(jià)格梯度。以全部為406平方米戶型的2號(hào)樓為例，東西兩側(cè)戶型價(jià)差顯著。

據(jù)項(xiàng)目銷售人員介紹，建國(guó)門(mén)九號(hào)西戶均價(jià)在12萬(wàn)至13萬(wàn)元/平方米間，東戶價(jià)格則為14萬(wàn)元/平方米左右，價(jià)差主要源于東側(cè)單元擁有更優(yōu)的景觀視野和采光條件，“樓層高度不同亦導(dǎo)致定價(jià)差異，406平方米東側(cè)戶型從6層至次頂層的價(jià)格區(qū)間約為12.8萬(wàn)元/平方米～17萬(wàn)元/平方米。”

圖片來(lái)

源：

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)。

此外，該項(xiàng)目因地塊面積有限，不具備規(guī)劃大規(guī)模社區(qū)園林的地理?xiàng)l件，公開(kāi)信息顯示，項(xiàng)目綠化率為30%。而在社區(qū)空間相對(duì)緊湊的情況下，該項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)卻處于較高水平，為每月25.78元/平方米。按項(xiàng)目最小戶型270平方米計(jì)算，年度物業(yè)費(fèi)用為8.4萬(wàn)元。

“從2004年拿地至今，北京豪宅市場(chǎng)經(jīng)歷了從‘地段崇拜’到‘產(chǎn)品主義’的范式轉(zhuǎn)移，當(dāng)代高凈值人群的要求已從‘擁有核心地段’升級(jí)為‘享受空間體驗(yàn)’，建國(guó)門(mén)九號(hào)的戶型設(shè)計(jì)已然存在明顯的產(chǎn)品代差。”柏文喜表示。

03

沉重的成本代價(jià)

漫長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期使企業(yè)付出了沉重的代價(jià)。

首開(kāi)股份2024年發(fā)布的對(duì)外擔(dān)保公告顯示，截至2024年9月30日，負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建國(guó)門(mén)9號(hào)的項(xiàng)目公司——北京東銀燕華置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“東銀燕華”）營(yíng)業(yè)收入為零，雖然資產(chǎn)總額約25.3億元，但負(fù)債總額在35.4億元，凈資產(chǎn)為-10.06億元。

公告稱，項(xiàng)目營(yíng)收為零系尚未開(kāi)盤(pán)銷售所致。而為了支撐項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)，首開(kāi)股份為該筆開(kāi)發(fā)貸款提供的擔(dān)保金額高達(dá)20億元，期限展期至2028年8月。數(shù)字背后也勾勒出了項(xiàng)目長(zhǎng)期沉淀所帶來(lái)的資金壓力。

圖片來(lái)源：

股份對(duì)外擔(dān)保公告。

首開(kāi)股份2025年半年報(bào)則進(jìn)一步提示了投入力度。報(bào)告顯示，公司在建國(guó)門(mén)9號(hào)項(xiàng)目上已計(jì)劃投入71.31億元。從規(guī)劃指標(biāo)看，這片約2.05萬(wàn)平方米的土地上，總建筑面積約9.4萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積約5.5萬(wàn)平方米。以此推算計(jì)容面積部分的開(kāi)發(fā)成本，每平方米高達(dá)約13萬(wàn)元。

圖片來(lái)源：

首開(kāi)股份

2025年半年報(bào)。

來(lái)自北京市住建委官網(wǎng)信息顯示，建國(guó)門(mén)九號(hào)銷售均價(jià)約為15萬(wàn)元/平方米。若按均價(jià)計(jì)算，該項(xiàng)目計(jì)容面積每平方米的毛利率僅約為15.4%。截至目前，建國(guó)門(mén)9號(hào)項(xiàng)目仍未建設(shè)完成，預(yù)計(jì)在2027年底完成交付，企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目的投資動(dòng)作仍將繼續(xù)。

“該項(xiàng)目資金沉淀規(guī)模驚人，以71.31億元總投資、21年周期計(jì)算，即使按保守的8%年化資金成本估算，財(cái)務(wù)費(fèi)用已累計(jì)超過(guò)60億元，實(shí)際沉淀成本可能已逼近或超過(guò)百億元。”柏文喜表示，這意味著項(xiàng)目真實(shí)開(kāi)發(fā)成本可能高達(dá)20萬(wàn)元/平方米以上，遠(yuǎn)超15萬(wàn)元/平方米預(yù)售均價(jià)，項(xiàng)目實(shí)際已處于虧損狀態(tài)。

柏文喜進(jìn)一步分析認(rèn)為，15.4%的毛利率也是一個(gè)危險(xiǎn)信號(hào)，一旦銷售周期拉長(zhǎng)、營(yíng)銷費(fèi)用超支或交付標(biāo)準(zhǔn)提升，項(xiàng)目將迅速滑向虧損。更嚴(yán)峻的是，當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)整期下，高端住宅議價(jià)空間收窄，降價(jià)促銷將進(jìn)一步侵蝕本就微薄的利潤(rùn)。

值得注意的是，近年來(lái)，首開(kāi)股份業(yè)績(jī)持續(xù)承壓。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2022年首開(kāi)股份歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)為-4.61億元；2023年虧損擴(kuò)大至-63.39億元；2024年虧損進(jìn)一步加劇至-81.41億元。2025年，公司預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)為-55億元～-69億元，這將是首開(kāi)股份連續(xù)第四年錄得虧損。

記者就了解項(xiàng)目去化、戶型設(shè)計(jì)及容積率等情形致電了建國(guó)門(mén)九號(hào)項(xiàng)目銷售部門(mén)、開(kāi)發(fā)商及首開(kāi)集團(tuán)，均未獲得有效回復(fù)。其中，銷售部門(mén)表示，項(xiàng)目屬于“舊改”，開(kāi)發(fā)商不支持采訪；首開(kāi)集團(tuán)以電話不對(duì)外、無(wú)法轉(zhuǎn)接為由拒絕了采訪需求；開(kāi)發(fā)商方面，記者撥打了多個(gè)東銀燕華公開(kāi)信息中提供的電話號(hào)碼，但均未能接通。

對(duì)于首開(kāi)股份而言，建國(guó)門(mén)九號(hào)的預(yù)售是一次回籠資金的機(jī)會(huì)，但項(xiàng)目最終能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期銷售目標(biāo)，提振業(yè)績(jī)，答案需要等待銷售數(shù)據(jù)出爐。截至發(fā)稿，該項(xiàng)目仍未有網(wǎng)簽，建國(guó)門(mén)九號(hào)的故事，仍在繼續(xù)。