最近上海二手房單日網(wǎng)簽1632套這個(gè)數(shù)字刷屏了，創(chuàng)下近五年單日成交新高。

市場(chǎng)一下子好像又"熱"了起來(lái)。

但熱鬧背后可能是"以?xún)r(jià)換量"——克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2026年3月上海二手住宅成交均價(jià)為34429元/㎡，環(huán)比下跌2.85%，市場(chǎng)"以?xún)r(jià)換量"特征明顯。

不過(guò)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，上海二手房?jī)r(jià)格已連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比上漲（2月漲0.2%，3月漲0.4%）。

市場(chǎng)到底是在筑底，還是曇花一現(xiàn)？

正好這個(gè)時(shí)刻，高盛發(fā)了一份報(bào)告，預(yù)言上海和深圳樓市，將在2026年年底左右觸底，并領(lǐng)先全國(guó)其他城市6到24個(gè)月開(kāi)始復(fù)蘇，到2028年底房?jī)r(jià)有望累計(jì)上漲15%。

高盛憑啥這么說(shuō)？

高盛為什么說(shuō)上海樓市年底見(jiàn)底？

高盛的核心論點(diǎn)：香港已經(jīng)漲了，上海跟上只是時(shí)間問(wèn)題。

上海和深圳的住宅市場(chǎng)，預(yù)計(jì)在2026年第四季度完成筑底。從2026年底算起，到2028年底，兩地房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)累計(jì)上漲15%。

復(fù)蘇將比其他一二線(xiàn)城市快6到24個(gè)月，成為全國(guó)樓市的“領(lǐng)頭羊”。

高盛認(rèn)為，樓市要復(fù)蘇，離不開(kāi)人口、收入、購(gòu)買(mǎi)力和供應(yīng)這四大支柱。

而上海的情況正在向已經(jīng)復(fù)蘇的香港靠攏。

1）人來(lái)了（人口）

上海、深圳和香港一樣，都在瘋狂“搶人”。

上海雖然以前戶(hù)口嚴(yán)，但近兩年也大幅放寬，2023-2024年給人才落戶(hù)的數(shù)量比前幾年暴增了四倍多。

人來(lái)了，落戶(hù)安家，就是最實(shí)在的買(mǎi)房需求。

2）收入在增

雖然整體工資增長(zhǎng)慢，但上海的“賺錢(qián)發(fā)動(dòng)機(jī)”——IT、芯片、人工智能、生物醫(yī)藥等高端產(chǎn)業(yè)——增長(zhǎng)迅猛。

張江、漕河涇、徐匯濱江等產(chǎn)業(yè)園區(qū)生機(jī)勃勃。這些高收入行業(yè)創(chuàng)造了購(gòu)買(mǎi)力，他們是未來(lái)中高端住房的“主力買(mǎi)家”。

3）價(jià)差縮（購(gòu)買(mǎi)力）

房貸利率到了歷史低點(diǎn)（上海首套利率約3.05%），買(mǎi)房貸款的負(fù)擔(dān)在減輕。

但和香港比，上海的房?jī)r(jià)收入比還是高，而且租金收益率仍低于房貸利率，意味著持有房產(chǎn)在財(cái)務(wù)上仍是“虧本的”。

但上海房子的價(jià)值不只在于居住，還綁定了頂級(jí)的醫(yī)療、教育資源，這些“隱性福利”在市場(chǎng)回暖時(shí)會(huì)被重新看重。

4）供應(yīng)不多

大家感覺(jué)市面上的房子多，但在上海的核心區(qū)，情況沒(méi)那么糟。報(bào)告指出，核心區(qū)的好地塊越來(lái)越稀缺。

更關(guān)鍵的是，隨著租金回報(bào)率回升，不少房東選擇“由售轉(zhuǎn)租”，減少了二手市場(chǎng)的拋壓，有利于價(jià)格穩(wěn)定。

歷史上看，在2004-2007年和2009-2018年兩輪大牛市中，香港和上海的房?jī)r(jià)走勢(shì)高度同步。

在超過(guò)70%的情況下，香港房?jī)r(jià)漲，上海隨后四個(gè)季度內(nèi)也會(huì)漲。

香港房?jī)r(jià)在2025年3月觸底后，至今已反彈約8%。高盛認(rèn)為，這明確預(yù)示了內(nèi)地一線(xiàn)城市，特別是上海、深圳的復(fù)蘇路徑。

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高盛“預(yù)測(cè)史”： 從樂(lè)觀到謹(jǐn)慎，再到結(jié)構(gòu)性看多 回看高盛過(guò)去幾年對(duì)中國(guó)樓市的預(yù)測(cè)，大方向基本正確，不過(guò)時(shí)間節(jié)點(diǎn)和調(diào)整幅度上也是多次改口。
1）2023年4月：首次明確看跌

預(yù)測(cè)：中國(guó)房?jī)r(jià)將在2027年見(jiàn)底，累計(jì)下跌40%

2）2024年5月：悲觀升級(jí)

預(yù)測(cè)：維持2027年三季度觸底判斷，強(qiáng)調(diào)調(diào)整周期需24個(gè)季度

3）2024年10月：重大轉(zhuǎn)向——"觸底在望"

預(yù)測(cè)：2025年底房?jī)r(jià)企穩(wěn)，2027年上漲2%

4）2025年4月：因關(guān)稅沖擊推遲

預(yù)測(cè)：將一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)企穩(wěn)時(shí)間從2025年末推遲6-12個(gè)月至2026年中后期

直到這次2026年4月（本次報(bào)告）：轉(zhuǎn)向?qū)σ痪€(xiàn)城市的明確樂(lè)觀

當(dāng)年著名的L型走勢(shì)也是高盛說(shuō)的，高盛口風(fēng)的最大變化在于，不再籠統(tǒng)地談“中國(guó)樓市”，而是鮮明地指出“一線(xiàn)城市”（特指上海、深圳）將率先復(fù)蘇，并且給出了具體的時(shí)間表和幅度。

上海市場(chǎng)最新信號(hào)

當(dāng)下的上海樓市：

1）成交量暴增，但還沒(méi)有漲價(jià)；

2）政策“點(diǎn)火”，“滬七條”效果顯現(xiàn)；

今年2月底落地的“滬七條”新政，是本輪行情的直接催化劑。

政策精準(zhǔn)激活了被壓抑的剛需和置換需求，政策底已經(jīng)明確出現(xiàn)。

3）改善需求開(kāi)始“動(dòng)”了

市場(chǎng)回暖呈現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)性，目前成交主力仍是總價(jià)300萬(wàn)以下的剛需房源，占比70%。

但一個(gè)積極的信號(hào)是：近期總價(jià)900萬(wàn)以上的高端房源成交占比在提升。

隨著剛需市場(chǎng)交易鏈路的打通，改善型需求正在被帶動(dòng)，市場(chǎng)熱度有從底部向上傳導(dǎo)的趨勢(shì)。

4）掛牌量下降，供需關(guān)系微妙變化

另一個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)是，上海二手房掛牌量已連續(xù)走低。

一方面，降價(jià)房源被快速消化；另一方面，市場(chǎng)回暖讓部分房東產(chǎn)生“惜售”心態(tài)。

供應(yīng)端收縮，需求端集中釋放，為價(jià)格企穩(wěn)創(chuàng)造了條件。

5）房東心態(tài)上看，3月份很多高性?xún)r(jià)比房源出清后，當(dāng)下很多在掛的房源價(jià)格都更高了。

不過(guò)，漲價(jià)的房東也沒(méi)幾個(gè)，上海房東現(xiàn)在是不漲價(jià)，也不輕易降價(jià)。

6）4月份以來(lái)，上海豪宅風(fēng)向標(biāo)，翠湖天地成交了17套房子。

這個(gè)城市最有錢(qián)的一批人，下場(chǎng)買(mǎi)房了。

綜合來(lái)看，上海樓市，在政策刺激下，價(jià)格深度調(diào)整后，需求開(kāi)始釋放，市場(chǎng)活躍度提升。距離“價(jià)格觸底反彈”，可能還需要時(shí)間和更多基本面（如收入預(yù)期）的配合。

宏觀上看，最近的金融數(shù)據(jù)還不錯(cuò)，2026年3月ppi實(shí)現(xiàn)首次轉(zhuǎn)正。

雖然受到中東戰(zhàn)事的影響，但股市今年的行情還可以，起起伏伏又回到4000點(diǎn)了。

資本市場(chǎng)走牛，首先利好一線(xiàn)城市核心資產(chǎn)。

上海樓市確實(shí)出現(xiàn)了止跌復(fù)蘇的信號(hào)，但我們還需要繼續(xù)觀察，這一波成交量能不能持續(xù)。

而自住買(mǎi)房的，真的可以看起來(lái)了。

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小結(jié)

未來(lái)的中國(guó)樓市，將是“K型分化”的天下。

只有極少數(shù)城市能率先走出來(lái)。

關(guān)注“結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)”：未來(lái)的機(jī)會(huì)不在普漲。

即便是在上海，也只有少數(shù)房子能保值增值。

房子的地段和品質(zhì)，將比以往任何時(shí)候都更具決定性。

對(duì)于每一個(gè)關(guān)心上海樓市的人而言，需要更冷靜、更仔細(xì)地觀察：

那些決定城市命運(yùn)的“人才”是否還在涌入？

這座城市的“財(cái)富創(chuàng)造機(jī)器”是否依然強(qiáng)勁？

以及，在最核心的地段，最好的房子，是否已經(jīng)開(kāi)始悄然改變著它們的交易節(jié)奏。

巨輪的轉(zhuǎn)向，最初可能只是一道微小的漣漪。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。