替保利擔憂是杞人憂天

4月17日晚間，頗受關注的保利發展（600048.SH）2025年報終于披露。2530億元的銷售額，仍然是房地產行業第一。在全行業大環境仍不景氣的環境中仍然保持了盈利，歸母利潤10.35億元，同比去年下降了79.31%。

保利發展2025年報

自從三家央企組成了“保中華”的頭牌陣容之后，這三家央企就接過風向標的重任，保利的經營業績表現，成為全行業上下關注的焦點。于是，怎么看待保利今年業績的問題，就變成了怎么理解行業發展大勢的重大問題。

保利發展利潤下降要不要擔心？我們覺得沒有必要。

現在判斷房企是否穩定經營，現金流比利潤重要，現金流就相當于在人體動脈中流動的血液，只有正常且優質的循環，才能保證身體健康，企業經營也是一樣的道理，在手現金和現金流，都是穩健經營的底氣所在。

營業性現金流凈額又最能說明問題。保利發展2025年經營性活動產生的現金流量凈額151.89億元，比2024年增長了142.74%——當下，這個數據可能比利潤更有價值。同時，全年回款2589億元，回款率102%，不僅全部成功回款，還超額消化了部分歷史遺留的應收賬款。這種現金流的健康程度，在當下市場環境中彌足珍貴。

而且，保利發展2025年在手現金1229億，占總資產超10%，手握如此豐富的現金，穩健經營自然有十足保障。

一家企業的現金流由三部分構成，分別是經營性現金流、融資性現金流和投資性現金流。其中真正反映主要業務經營情況的，就是經營性現金流，而“凈額”則是經營活動產生的收入和支出相抵之后形成，這個數據的增減漲跌，非常說明公司的經營狀況。簡單來說，增長就比不增長好，畢竟經營業務是整個公司的基本盤，關乎長久健康發展——保利發展就屬于這一類。

還有一個數據，2025年全年，保利發展房地產銷售產生的營業收入2839.27億元，與2024年差別不大，毛利率維持在12.86%，營業成本比2024年還少了0.05%。這都說明，保利發展的經營水準還是保持在一個高水平上。

再仔細看一下財務報表就能發現，保利歸母凈利潤同比下降的原因，是大額計提資產減值，計提的資產減值、信用減值損失，大約是69億元，這導致2025年歸屬母公司凈利潤減少了42億元。

“大額計提資產減值”，聽著耳熟，但很多憂心忡忡者不解其中之意。通俗解釋，就是上市公司覺得自己手里的資產不值賬上那么多錢了，主動把差額從利潤里扣掉?？鄣糁?，歸母凈利潤自然就下降了。

“主動”兩個字很重要。搞清這一點之后，就能明白，保利發展不是因為經營水平不行了才導致利潤減少，而是出于房地產市場行業的總體情況，主動把自己在手的資產打折算賬（請注意，是算賬，不是賣房）了，才導致利潤減少。這相當于把在手資產的價值夯實，匹配市場的現狀水平，也是為未來發展打下良好的基礎。

如果不算這部分，那么2025年保利的歸母凈利潤仍然在約52億元的水平上，當下，這個數字十分寶貴，也從側面映射了保利的經營水平并沒有出什么問題。

這種操作還體現出保利十分謹慎的財務口徑，這在當下十分重要，說明公司能夠客觀面對環境帶來的困難，充分考慮風險因素，這對于公眾投資者抑或是保利的用戶而言，是一種負責任的表現。相比之下，在財務上“藏拙”才是最要命的。

客觀而言，保利發展這次計提資產減值的力度不小。這種財務口徑之下，我們能理解到的就是風險出清，未來一年乃至幾年，就可以輕裝上陣了。未來幾年業績肯定就會向好發展。這是夯實資產價值，把控資產質量，也是對客戶、投資者負責。

只要保利發展的經營水平沒出問題，長期穩定發展就有保障。一季度的業績可以證明這一點：2026年1~3月，保利發展簽約額517.82億元，在中指研究院房企業績榜單上仍然位列第一。這個勢頭，可以看得非常清楚。

要長期穩定發展，還要備貨，也就是拿地。2026年一季度，保利發展花費約121億元拿地。按照中指院的測算，保利發展一季度新增貨值247億元。這些貨值儲備確保有房可買，有款可回，也是穩健經營的重要因素。有這些貨值在手，未來的現金流也有保障，這就又回到了保利發展穩健經營沒有問題的基本判斷上。

其實，保利發展的經營水平，還有更具體的體現。一邊是“攻山頭”、“去庫存”，解決老大難問題，為未來企業的財務表現打基礎。另一邊，同樣下大力氣做的，就是搞好房子，提升品質。這個好房子，不是口號，是真金白銀的增成本，這是保利的從長計議。

這已經成為一整套體系，也就是“以好生活為綱”。以好產品、好服務、好生活重構當今中國人居環境的價值體系，這就是保利發展舉集團上下之力做的“三好房子”。原來房地產業盛行的是生產邏輯，保利發展當下所執行的這一套，完全、徹底從生產邏輯轉變成了客戶邏輯，這是一種經營模式的重塑，也是保利發展好房子區別于其他“口號式”、“響應式”好房子的區別所在。

順便說一句，保利發展在4月底將會專門召開一場發布會，最詳盡地闡釋他們全新的好房子體系與戰略部署。我們相信，屆時會有更多人明白，保利發展經營水平非但沒有下降，而且還在不斷上升，含金量越來越高。

這也就是我們為什么說，保利是在從長計議。當下樓市，最缺的就是這樣的房企。

市場也不傻，都是用腳投票。在這種經營路線的指導下，保利發展最近幾年一直推行單盤主義，做出標桿項目。也就是在核心城市的核心區，做出能夠代表保利最新最高專業水準的項目，形成對內對外的示范效用，不斷提升自身的專業能力。這在當下充斥“活下去就行”的房地產行業中，是十分寶貴的態度和做法。

這種經營思路落地，就是2025年廣州的保利玥璽灣，2026年北京的保利熙瑞。標桿不標桿，市場的檢驗是最有效的。2025年11月，玥璽灣開盤，當天就賣了106億，刷新了大灣區乃至全國樓市單盤開售的紀錄。

廣州保利玥璽灣項目實景圖

2026年，丙午之年，北京的保利熙瑞入市。這個項目不僅地拿的好——在北京最稀缺的“內城國賓區”內，而且在產品層面上下了大功夫，拿地一年方才入市，時間都用來磨產品，而且在北京采用了為數不多的“實景示范區”入市，體現出了對自身產品的絕對信心。沒有強大的工程能力、資金實力作保障，這種打法不是隨便一家開發商都敢用的。

北京保利熙瑞園林效果圖

市場也識貨。保利熙瑞入市以來，買房人高度認可產品品質，從現在的情況看，應該會斬獲一筆相當不錯的業績。這就是保利“耐久、舒適、綠色、智慧、精美、溫情”六維產品標準體系的真正價值所在。

北京保利熙瑞大門效果圖

財務口徑上謹慎，經營水平上提升——這都是內在層面值得信任的因素。把內外分得如此清楚是否必要？當然必要，內在因素沒問題，當外在不利環境逐漸好轉時，公司的價值和前景就會更加光明，而現在，市場已經有了轉好的跡象，京滬深穗四大一線城市2026年的房價，已然開始上漲。

別替古人擔憂，也不必替行業第一杞人憂天。

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