視頻號內(nèi)容同樣精彩，煩請關(guān)注我的視頻號↓

作者：余飛

01

一個(gè)被無限放大的消息

國家統(tǒng)計(jì)局披露：

3月份北上廣深四大一線城市二手房價(jià)格環(huán)比集體上漲，北京二手房均價(jià)環(huán)比上漲0.6%，上海上漲0.4%，廣州上漲0.2%，深圳上漲0.4%。

數(shù)據(jù)發(fā)布后，消息瞬間被主體媒體爭相報(bào)道，被無限放大，好似空谷足音。

的確，連續(xù)調(diào)整多年的房地產(chǎn)市場，太需要好消息，也太需要“上漲敘事”，哪怕只有那么一丁點(diǎn)。

然這個(gè)時(shí)候，更需要保持頭腦清醒，不要被人為烘托出來的氛圍帶偏了，房價(jià)底并未出現(xiàn)。

主流媒體僅報(bào)道了一線城市二手房集體上漲，沒有報(bào)道的是，一季度房地產(chǎn)投資、商品房銷售面積與銷售額仍在以兩位數(shù)跌幅下降。

國家統(tǒng)計(jì)局披露，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資17720億元，同比下降11.2%，降幅比1—2月份擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅投資13531億元，下降11.0%，降幅擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。

來源：國家統(tǒng)計(jì)局

這一數(shù)據(jù)自2022年4月份轉(zhuǎn)跌以來，從未回過正。

國家統(tǒng)計(jì)局披露：

1-3月份，新建商品房銷售面積19525萬平方米，同比下降10.4%；其中住宅銷售面積下降13.1%。新建商品房銷售額17262億元，下降16.7%，降幅收窄3.5個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅銷售額下降18.5%。

來源：國家統(tǒng)計(jì)局

這些關(guān)鍵數(shù)據(jù)仍在以兩位數(shù)下跌，和談市場底。

最關(guān)鍵的是，一季度銷售面積不足2億平米，銷售額不足1.8萬億元，這意味著全面商品房銷售大概率會(huì)“破8”。

02

杭州學(xué)區(qū)房，跌成了故事

與國家統(tǒng)計(jì)局所報(bào)道的房價(jià)上漲不同，真實(shí)的市場，仍在降價(jià)，以價(jià)換量。

比如被大肆宣傳的小陽春，其實(shí)就是以價(jià)換量的結(jié)果疊加教育購房需求每年都會(huì)集中在3月份釋放的結(jié)果。

佐證數(shù)據(jù)在于：

第一，據(jù)悉，成交二手房中，北京超過6成成交房源總價(jià)在300萬以內(nèi)，上海更夸張，總價(jià)300萬以下的占比超過7成。

FT 中文網(wǎng)給出的評論是：

其實(shí)就是以價(jià)換量，大家通過降價(jià)“割肉”來完成成交。經(jīng)濟(jì)學(xué)上有個(gè)概念叫“市場出清”，就是當(dāng)價(jià)格降到一定程度，原本買不起或不愿意買的人開始入場，成交量上升，說明價(jià)格已經(jīng)跌到一個(gè)臨界點(diǎn)。

第二，深圳同樣如此。

媒體早就揚(yáng)言預(yù)測3月份深圳新房+二手房成交要超萬套。

但事實(shí)上并沒有想象的那般火熱。

3月深圳新房+二手房共網(wǎng)簽7898套，數(shù)據(jù)呈現(xiàn)并非如傳言那般，這一水平與2024年四季度的火熱，相差甚遠(yuǎn)。

其中新房網(wǎng)簽2827套，仍在底部，并無亮點(diǎn)。

來源：樂有家

二手房網(wǎng)簽5071套，沖破了榮枯線，但也并沒有傳言中的那般火熱。

來源：樂有家

最關(guān)鍵的是，深圳二手房成交當(dāng)中，300萬以下房源占比31.5%，500萬以下房源占比63.2%。

來源：樂有家

第三，杭州更是以價(jià)換量的典型。

杭州本地媒體錢江晚報(bào)旗下的“錢報(bào)杭州房產(chǎn)”4月17日發(fā)了一篇文章《杭州名校學(xué)區(qū)房跌落凡塵，今年53%的成交房源不到300萬元！》。

文章列舉了一些跌入凡塵的高價(jià)學(xué)區(qū)房：

杭州學(xué)區(qū)房平均價(jià)格較歷史高點(diǎn)回落26%，部分學(xué)區(qū)房小區(qū)價(jià)格跌幅超過40%。從入學(xué)門檻來看，超七成學(xué)區(qū)房最低入手價(jià)已降至150萬元以下。

各學(xué)區(qū)中，價(jià)格較高點(diǎn)跌幅最大的是學(xué)軍小學(xué)紫金港校區(qū)的學(xué)區(qū)房，其中包含文鼎苑、圣苑、冠苑三個(gè)小區(qū)。2021年最高點(diǎn)時(shí)，該學(xué)區(qū)范圍內(nèi)的二手房成交均價(jià)高達(dá)8.2萬元/㎡，2026年的成交均價(jià)已跌至4.4萬元/㎡，跌幅達(dá)到46%。

跌幅排在第二位的是勝利小學(xué)錢塘校區(qū)的學(xué)區(qū)房，包含鷗江公寓、錢江苑、新城坊等小區(qū)。2019年最高點(diǎn)時(shí)，該學(xué)區(qū)范圍內(nèi)二手房成交均價(jià)為4.8萬元/㎡，2026年成交均價(jià)為2.6萬元/㎡，跌幅約45%。此外還有天長小學(xué)、競舟小學(xué)競舟校區(qū)、濮家小學(xué)濮家校區(qū)的學(xué)區(qū)房，較最高點(diǎn)時(shí)成交均價(jià)的跌幅在40%以上。

杭州二手房成交整體均價(jià)于2025年4月份跌破3萬元，目前已經(jīng)跌至2.42萬元/平方米。

來源：貝殼找房

房價(jià)一路下跌背后，是杭州業(yè)主不斷的降價(jià)離場。

杭州新房雖然屢創(chuàng)新低，2024年降至1038萬平方米，創(chuàng)十年來新低。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：杭州市統(tǒng)計(jì)局

但其二手房成交量2025年依舊是過去五年來第二高，成交了88456套。

來源：杭州貝殼研究院

二手房成交量不錯(cuò)背后的邏輯就是降價(jià)。

從杭州二手房成交結(jié)構(gòu)看，去年成交的二手房中，52%是200萬以下的房源。

也就是說，去年杭州每成交兩套房，就有一套是200萬以下。

來源：杭州貝殼研究院

杭州房價(jià)不斷調(diào)整背后的邏輯并不發(fā)展，畢竟泡沫太大，畢竟北上廣深也如此。

經(jīng)歷了上一輪猛漲，即便產(chǎn)業(yè)強(qiáng)悍如、供需短缺如深圳，其本身的收入、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)也支撐不了其泡沫巨大的房價(jià)。

雖然從2021年開始，房地產(chǎn)進(jìn)入了全面盤整周期，很多城市的房價(jià)跌幅還不小。

但伴隨發(fā)生的還有民眾的收入與就業(yè)不如預(yù)期，讓相當(dāng)一部分買不起房的人，更加買不起房。

所以，本號說過，這一輪全國房價(jià)普跌的根本邏輯在于，大多數(shù)城市的房價(jià)，都遠(yuǎn)超城市本身的購買力和支撐力，也就是我常說的“德不配位”。

所以，即便是深圳、蘇州、寧波、無錫、東莞、佛山這樣的制造業(yè)、產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市，房價(jià)也難止跌。

03

調(diào)整，依舊會(huì)是底色

杭州的未來，必定會(huì)和北上廣深一樣，房價(jià)早晚會(huì)筑底反彈。

畢竟杭州的綜合實(shí)力，在內(nèi)地是僅次于北上廣深的存在，是二線城市的領(lǐng)頭羊。

此外，杭州的人口競爭力也已經(jīng)非常強(qiáng)悍。

但杭州與四大一線城市房價(jià)筑底的節(jié)點(diǎn)，并不在當(dāng)下，具體時(shí)間依舊無法判斷。

邏輯有三：

第一，從國際經(jīng)驗(yàn)看，調(diào)整周期都不短。

日本東京房地產(chǎn)市場在1990年泡沫破裂后，房價(jià)用了將近二十年才逐漸穩(wěn)定；美國2008年房地產(chǎn)危機(jī)之后，多數(shù)城市房價(jià)也經(jīng)歷了長達(dá)七八年的橫盤期。

中國未來的房地產(chǎn)市場，大概率也會(huì)走向類似結(jié)構(gòu)，且更傾向于走日本的老路。

第二，樓市信仰崩坍，需要周期重塑。

過去四年的調(diào)整，粉碎了房價(jià)永遠(yuǎn)上漲的神話，房地產(chǎn)信仰的崩塌與轉(zhuǎn)變，將決定人們行事的底層邏輯，其調(diào)整和影響絕不僅僅是價(jià)格。

房子現(xiàn)在從必需品變成可選項(xiàng)，從擁有變?yōu)槭褂?，這是一代人價(jià)值觀的巨大轉(zhuǎn)變。當(dāng)房子不再是資產(chǎn)的主流選擇時(shí)，整個(gè)市場的邏輯就變了。

市場邏輯轉(zhuǎn)變帶來的直接結(jié)果便是樓市財(cái)富效應(yīng)喪失。

第三，預(yù)期缺失。

上一代人在時(shí)代紅利中，眼中有光，心中有夢，對遠(yuǎn)方充滿希冀，于是敢于掏空六個(gè)錢包，拉滿杠桿去購房。

但現(xiàn)在的年輕人則不同，上一代人吃盡了時(shí)代透支發(fā)展的紅利，這一代紅利終結(jié)了，更害怕自己成為別人的紅利被吃掉。

面對隨時(shí)可能被優(yōu)化，隨時(shí)可能被降薪，無法保證收入恒定的局面下，他們不能、不敢、不愿用“余生負(fù)重前行”這么大的代價(jià)去換一套房子。

所以，我們看到，2021年開始，我們的居民杠桿率已經(jīng)紋絲不動(dòng)，這意味著杠桿率已經(jīng)到達(dá)極限。民眾再也沒有錢來買房了，沒有能力去負(fù)債。

去年以來多次出現(xiàn)消費(fèi)貸、房貸負(fù)增長，今年一季度央行披露的數(shù)據(jù)顯示，住戶部門短期貸款再度減少1640億元，都是最好的佐證。

有此三點(diǎn)，房價(jià)調(diào)整仍會(huì)是中國樓市的底色，節(jié)點(diǎn)何時(shí)到來，仍未可知。

原創(chuàng)不易，辛苦動(dòng)一動(dòng)你的小指頭，在文章右小角點(diǎn)個(gè)在看、點(diǎn)個(gè)贊。歡迎分享出去，讓更多的人看到。