要聊明白這件事，就要從房地產(chǎn)發(fā)展之初講起。

1998年房地產(chǎn)市場化以來，市場一直搞不起來。還是去學(xué)習(xí)香港的預(yù)售制度（高周轉(zhuǎn)、高杠桿），才搞活了房地產(chǎn)，不過也埋下了隱患。

有句話叫“經(jīng)濟(jì)一管就死，一放就亂”，房地產(chǎn)業(yè)也是這樣。如果房地產(chǎn)一直作為一個商品，大家需要才買的話，那肯定很難作為支柱產(chǎn)業(yè)，量級不夠。但如果讓房地產(chǎn)帶上杠桿，那就初步具備了金融屬性，情況就完全不同了?！皾q價去庫存”，即將登上歷史舞臺。

首付比例最開始是五成，后來為了激發(fā)購房者的熱情，這個比例一降再降，最后甚至只需要5%甚至零首付，大家實(shí)在太著急了，杠桿就這樣被一層一層加了上去。

房地產(chǎn)能夠作為全國支柱產(chǎn)業(yè)，沒有政策支持是辦不到的。分稅制改革以后，大量財權(quán)被上交zy，地產(chǎn)留下的稅收比例不足以支撐城市發(fā)展。所以當(dāng)時為了解決這個問題，把賣地收入留給了地方政府。然后呢，地方就有很大的動力聯(lián)合銀行和房企是支持房地產(chǎn)發(fā)展。畢竟，支持房地產(chǎn)發(fā)展才能更好賣地，然后才有錢搞基建和給企業(yè)退稅發(fā)展經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)巔峰時期，大量城市賣地收入占比都能達(dá)到地方總收入的一半以上。

隨后，房企開始大量拿地，行業(yè)競爭不再只是比誰能把房子蓋好、賣好，而是比誰拿地更多、融資更快、擴(kuò)張更猛。

我一直說，房地產(chǎn)之前不太像制造業(yè)，倒像是金融業(yè)。對于房企來說，把房子造好并不重要，反正隨便造成啥樣都有人買單，畢竟房價是不斷上漲的，不可能有客戶退房。所以對于房企來說，質(zhì)量并不重要（不要出事就行），高周轉(zhuǎn)是最重要的，周轉(zhuǎn)越快，賺錢越多。

同時，房企開始需要大量金融（尤其是銀行業(yè)）的人才，所以2015年左右招了很多銀行的人進(jìn)去，他們的任務(wù)就是找銀行批貸款。之前我寫過萬科的事，祝九勝就是這樣無房地產(chǎn)背景，但是有金融背景的人。當(dāng)他開始掌管萬科之后，就啟動了金融化運(yùn)營策略，徹底把萬科拖向深淵（萬科）。

這也解釋了一件事，房地產(chǎn)業(yè)的人都知道，2015~2020年那段時間造的房子，真的是又貴質(zhì)量又差。為什么質(zhì)量會差？因?yàn)橘|(zhì)量好不好并不影響房子的銷售，造得快不快才是核心。就是可憐那時候高位接盤的人，真的是高位接盤了一堆垃圾。

說明白了房地產(chǎn)鏈條，大家可能就會懂，為什么房價必須上漲。

房地產(chǎn)鏈條能夠運(yùn)行的唯一原因，就是房價能夠不斷上漲。一旦房價開始下跌，鏈條就崩了，畢竟你沒法要購房者在虧錢的情況下，還不關(guān)注房屋質(zhì)量。而一旦購房者不買賬了，銀行也就開始不愿意不放款了，房企開始現(xiàn)金流緊張，泡沫就逐漸破裂了。

最終，能離場的只有少數(shù)。

只有最聰明，認(rèn)知最高，并且運(yùn)氣也足夠好的人，才能在泡沫破裂前提前套現(xiàn)離場了。不是說龐氏騙局就一定虧錢，理論上只要在泡沫破裂前先走，還是能賺錢的，而且收益往往還不低。這種情況其實(shí)很常見，不僅在房地產(chǎn)行業(yè)，在金融領(lǐng)域更常見（比如我們的A股，這種戲碼每天都在上演）。

有些人看出來了行業(yè)有問題，但是依然參與，因?yàn)橹灰苜嶅X就行，商人也不必在乎賺的錢道不道德，成王敗寇，這個世界適者生存，自然法則我也不便多說什么。

其實(shí)還有很多有趣的故事和細(xì)節(jié)，但是部分內(nèi)容我不方便寫出來了，都放在知識星球了。感興趣可以去看看，那個野蠻生長時代的的房地產(chǎn)。

最后我不得不再感嘆一句，要賺錢得趁早，在規(guī)則還沒有完全建立起來的時候，抓緊時間搶占先機(jī)。等規(guī)則完善了，一是玩家已經(jīng)多了（甚至還有很多體量大的老玩家），二是失去了輾轉(zhuǎn)騰挪的空間了。

為什么我們強(qiáng)調(diào)時代的機(jī)遇？因?yàn)橐?guī)則模糊的時代，就是“最好”的時代，正所謂亂世出梟雄。

我的知識星球《譚談財經(jīng)》，內(nèi)容包括：

（1）金融、房產(chǎn)、時政、職場和社會思考等領(lǐng)域的深度思考，由于面向私域，所以并非”刪減版“

（2）收集的有價值的學(xué)習(xí)資料，包括外資研報原文、電子書籍等

（3）房地產(chǎn)和金融周報各一篇，分析未來房產(chǎn)走勢&有價值的投資領(lǐng)域

（4）每日最新各類有價值的金融數(shù)據(jù)、政策動向簡評

（5）大家的問答，主要覆蓋房產(chǎn)、投資、生活，集思廣益、提升認(rèn)知