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老司機最近看到一篇研報，其系統的分析總結了自1970年以來，全球共190次房地產衰退，并回答了大家普遍關心的幾個問題。

昨天我已經把這篇研報的解讀分享到了VIP群。

首先是大家最焦慮的一個問題，房價到底什么時候見底？研報把見底分為兩個類型：

第一類是普通調整，75%的調整都屬于這個類型，比如2005年、2008年中國的房地產衰退。這種衰退平均下跌周期是2.9年（11.4季度），平均房價跌幅12.4%。

第二類是深度衰退，只有25%的衰退屬于這種類型，我們現在經歷的正是深度衰退。深度衰退的平均下跌周期是5.8年（23.4季度），平均價格跌幅38.8%。

如果從2021年中算起，我們的下跌已經非常接近5.8年這個周期，已經快達到平均數了。

但我們也知道這是平均數，不代表最長周期。日本的下跌期延宕了11-12年，我們離日本還差得遠。

不過日本也是個特例，畢竟同樣的深度衰退全球發生了48次，只有日本拖了這么久。平均值表明，絕大部分的深度衰退，都差不多靠近5.8年這個時間。

何況，日本這個反面教材給全世界都上了一課，美、歐、港、韓也都從中學到了教訓，從而避免了日本式悲劇。

中國不至于會傻到重蹈覆轍吧？

寫到這里，老司機相信有人肯定會說，中國的情況和日本差不多，甚至比日本還糟糕，所以中國的樓市只會比日本更弱。

這是典型的以偏概全，中國和日本相似的地方只有兩點，其一是老齡化，其二是人口衰退，這都是經常被”磚家“拿出來說事的重要依據。

但中日樓市的基礎有著巨大的不同。首先日本的泡沫比中國大得多，中國在泡沫破滅前就實施了諸多的限制政策；其次日本當時的城市化率比現在的中國高得多，中國的城市化有巨大水分，大量的常住人口并沒轉化為市民，而是到城里打工的新農民，他們如果轉化成市民，還會有巨大的增量。

當然最重要的還是產業結構的差異，日本泡沫破滅之后，其產業也因金融危機而受到重創，但中國的產業反而在最近5年占據了全球更大的份額，超過1/3的工業品來自于中國。

再加上中國不受選票政治影響，不被高福利承諾綁架，全面來看，中國理應比日本更早走完衰退。

老司機的判斷是，5.8年的平均周期對中國來說肯定是不夠的，這個周期要走完大概還需要多出1-2年。

我此前曾經分析過，寧波新房的庫存（除了死庫存）要充分消化，解除降價警報，大概需要2年時間，今年由于以舊換新等政策，這個過程可能會提前，但要在2026年完全達成也有些困難。

二手房的庫存同樣如此，雖然總量在緩慢下降，但現在的絕對量（8.5萬套）仍然過高，要回到合理水平，至少還要減少2-3萬套，按照目前的去庫存速度，也需要2年左右。

這兩項庫存壓力解除后，價格下跌的周期應該就走完了。這個過程是動態的，受到很多因素的影響，但目前只能這樣靜態的去估算。

國際經驗需要5.8年，寧波的實際情況可能還需要多2年，這大概就是本輪下跌的最可能走勢。

當然還是要強調一下，這些都是宏觀的分析，不代表個體一定會這樣。就像人均收入增加了，但老司機的收入并沒有增加，就是這個道理。

具體問題還得具體分析，在此強烈建議有需求的讀者關注一下老司機的

就算房價如本文預期一樣止跌，也不意味著反彈馬上就會開始，日本下跌了11年多，又在底部震蕩了差不多10年，從2002年到2013年，這個過程同樣非常折磨人。

我們常說日本失去30年，就是分成這樣3個階段：下跌期11年多，震蕩期10年多，上漲期到現在13年。

到今天，東京的房價已經超過下跌前的高點了。

最后來回答本文提出的問題：寧波房價還能回到2021年高點嗎？

老司機選”能“。

道理很簡單，全球190次衰退，其中48次深度衰退，最后都走出來了，而且都回到甚至超越了歷史高點。

中國沒有理由例外。

房地產是個大周期行業，無論是牛市還是熊市，我們都不能忘記這個根本規律，既然是周期，就不可能單邊上漲或者單邊下跌，而一定是螺旋形的。

寧波作為中國經濟前十左右的城市，作為重要的工業、港口城市，作為副省級和計劃單列市，沒有理由不跑贏大市。全國地級以上城市超過300個，按照二八定律，寧波也在有優勢的一邊。

那么寧波會在什么時候回到2021年高點呢？這份研報給出的平均數是9.6年，考慮到下跌周期超過了平均數，老司機認為，寧波回到高點的周期，應該也是會超過9.6年這個平均值。

大膽猜測一下，2035年左右，寧波的房價也許會回到2021年的高點，這數據我可是猜的，別來問我為什么。

要問我只能說我相信它一定會回來。

房產老司機2001年開始從事房地產，是寧波目前收費最高、咨詢量最大的獨立咨詢師。今晚老司機有一場直播，未盡話題，我們直播間聊。

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