四川
許多有意購房的人已經習慣了一種敘事：房源緊張，大批房主不愿搬家，導致住房需求遠遠超過可售房屋供應。而推動美國經濟其他領域變化的同一股人口結構壓力，可能很快會讓這一局面反轉。
去年，美國住房供應缺口達到403萬套。新房建設放緩，高房價又把更年輕的潛在買家擋在市場之外。在一個仍由嬰兒潮一代主導的住房市場中，千禧一代和Z世代的處境更為艱難。
美國抵押貸款銀行家協會本周一發布的一份報告稱，長期供應不足，疊加千禧一代和年長Z世代逐漸進入購房黃金年齡，推動全美房價在2020年至2025年間上漲55%。但美國人口結構正在變化：人口老齡化加劇，年輕購房群體萎縮。這種變化或許足以扭轉當前敘事，至少對大多數Z世代而言如此。至于多年來一直耐心等待買房的千禧一代，他們恐怕仍要彼此爭搶有限的機會。
美國抵押貸款銀行家協會在報告中預測，今年房價僅上漲1%，低于2024年4%的漲幅。該機構預計，未來兩年房價將基本持平。這或將為美國住房市場一個動蕩而混亂的階段畫上句號，而背后的原因，可能正是美國人口迅速老齡化，以及年輕購房者群體不斷縮小。
根據該協會的判斷，未來20年，家庭形成速度——也就是人們遷入新住房的速度——將明顯放緩，從而削弱需求，并為年輕美國人進入住房市場創造更多機會。這對尚未進入購房黃金年齡的年輕Z世代來說是個好消息，但對這個國家運氣不佳的千禧一代而言，可能已經太晚了。
多年來，住房供需嚴重錯配，責任大多被歸咎于供給端。美國建筑業生產率數十年來一直停滯不前。高盛近期測算顯示，自1965年以來，該行業生產率年均下降0.6%。研究人員將這一低迷歸因于技術創新緩慢，以及地方監管日益收緊，壓縮了開發建設的激勵。
結果是住房供應長期不足，而近幾年更高的利率又讓這一問題雪上加霜。但住房市場下一次重大變化，可能來自需求端，更準確地說，是需求不足。美國抵押貸款銀行家協會的報告指出，未來幾年家庭形成速度預計將放緩，原因包括人口老齡化、生育率偏低、年輕成年人群規模縮小，以及移民減少。
最年長的嬰兒潮一代如今已步入80多歲。隨著更多人搬入輔助生活機構或去世，他們對住房的牢牢占有在未來幾年可能會有所松動。正在進入購房年齡的Z世代規模小于他們的上一代。再加上凈移民下降和整體人口增長放緩，結果將是需求走弱，而供應狀況相對改善。
不過，這種轉變可能來得不夠早，無法讓千禧一代真正受益。美國抵押貸款銀行家協會估計，2026年至2035年間，住房供應可能增加1060萬至1460萬套，可能超過同期約1100萬套的預期需求。這個預測或許對那些可以再等上10年左右的許多Z世代是利好，但對更年長的同代人來說，機會可能已經錯過。
穆迪副首席經濟學家克里斯蒂安·德里蒂斯此前對《財富》表示：“對更年輕的一代來說，也許房子會夠，我們可能會看到一些變化。但對于那些接近40歲，或者剛過40歲的人，我不確定這會帶來多大改變。”
這些趨勢很可能會持續，甚至隨著時間推移進一步加快。美國出生率已連續近20年穩步下降，這意味著在沒有更高移民流入的情況下，今后每一代進入購房年齡的人口規模都可能小于上一代。
去年，美國至少半個世紀以來首次出現離開美國的人數多于遷入人數的情況，背景是特朗普政府收緊反移民限制。包括國會預算辦公室在內的大多數預測認為，未來幾年凈移民將重新轉為正值。不過，布魯金斯學會的專家警告稱，如果美國永久性地失去對國際移民的吸引力，這個國家很可能將面臨人口下降。
當然，供應未必會像許多購房者希望的那樣快速增加。房地產經紀公司Redfin的數據顯示，嬰兒潮一代中子女已離家的家庭擁有大戶型住房的比例，仍接近千禧一代家庭的兩倍，而且其中許多人短期內并不打算離開。
絕大多數嬰兒潮一代表示，他們打算“原地養老”，也就是在自己的房子里度過退休生活，并依靠上門護理。這一趨勢短期內幾乎無助于緩解美國住房存量緊張。Redfin去年另一項調查發現，大約三分之一的嬰兒潮一代表示，他們永遠不會出售自己的住房，另有30%的人計劃至少10年內不賣房。
美國的人口結構變化正在重塑從勞動力到大學入學的一切。但在住房問題上，人口壓力正撞上一股強大的阻力，而千禧一代對此早已不陌生：那些無意讓位的嬰兒潮一代。
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