進入六月份之后，全國主要城市的樓市有所降溫。

在此背景之下，全國的城市分化還是比較嚴重的，基本特征是：

一線城市強于二線，強于三線；

東部地區強于中部，強于西部；

東部三大城市群，最強的是長三角，其次是大灣區，再次是京津冀。

今天我們聊一個典型城市：廣州

雖然廣州是一線城市，但老楊很少專門去分析廣州的樓市。

因為在四個一線當中，廣州的城市地位偏弱，從樓市這個角度看，很多時候廣州樓市甚至不如杭州和成都。

就大灣區本身來說，廣州的樓市是跟著深圳走的，會稍微滯后于深圳一段時間。

但今天聊廣州還有個背景，就是香港的樓市過去一年已經進入上升通道了，房價持續上漲，累計漲幅超10%了。

這種市場復蘇的情緒，對廣東樓市有所傳導。

比如說部分香港人會跑到廣東的某些地區，像深圳、廣州、佛山、珠海、中山等地區買房；還有另外一個宏觀因素。

雖然今年以來，大灣區的樓市活躍度要弱于長三角，但是 2025 年度大灣區城市群的人口增速要明顯超過長三角。

所以展望中長期，人口增速高，就會對樓市產生比較正向的推動力。

聊完這樣一個大背景，我們就簡要的看幾組廣州的樓市數據。

住宅成交量：站上榮枯線

這張圖是過去幾年廣州一手加二手住宅成交量以及榮枯線。

近期五月全月的數據，相比四月有所上升，但是低于三月。

在過去幾年樓市降溫的過程中，今年五月份的成交量是 2022 年以來最高的數據，關鍵是榮枯線。

今年的三、四、五月基本上都站上了榮枯線，這也意味著廣州的樓市并不弱。

住宅供求關系：供略大于求

這里面我們用庫存壓力指數來衡量供求關系。

其中就包含了新房和二手房的庫存壓力。

2015 年以來，庫存壓力最小的時候是在 2017 年初。

最高的時候是在 2022 年下半年到 2024 年上半年。

最近三個月庫存壓力持續下滑，本月數值是36。

庫存壓力指數在零以上，說明市場供大于求。

目前數值較小，也就是市場供大于求的情況并不突出，基本上處于 2022 年以來的偏低水平，目前依然是供大于求。

但是供需格局已經明顯改善了。

總體房價：尚未止跌

短期來看，房價是由供求關系決定的。

這張圖是廣州的房價指數走勢。

最高點出現在 2021 年的八月份。

之后在高位震蕩了一年，2023 年進入緩步下跌通道，2023 年四季度開始加速下跌。

其中，2024 年九月底，國家出臺新政之后跌勢放緩。

2025 年五月份之后再次加速下跌，今年以來依舊下跌。

近期跌勢再度放緩。

廣州的房價持續下跌將近五年，一直沒有出現過月度止跌。

但深圳有兩段時間出現了月度止跌，一段是 2024 年四季度到 2025 年一季度，房價基本止跌；

另一段，就是今年以來房價基本止跌，而且略有上漲。

按照廣州樓市滯后于深圳的歷史規律，我估計到明年廣州的房價會真正見底。

領先指數：進入正值區間

最后看兩個綜合指標，也就是我們研究體系當中的核心指標：領先指數和馬力指數。

這張圖是廣州樓市的領先指數，以及廣州樓市綜合景氣指數。

藍線是領先指數，從 2025 年八月份領先指數翻紅。

今年五月份領先指數數值為35，持續翻紅一段時間之后，會對樓市形成有利支撐，或者說拉動行情。

下方紅線是廣州樓市當期指數，今年五月數值為-37，樓市剛剛進入景氣合理區間，但市場并未出現本質好轉。

2025 年十二月份以來，廣州樓市震蕩上行，內在邏輯主要是廣州市領先指數持續走高，帶動市場指數從低位逐步回升。

注意這只是景氣度回升，到目前為止房價依舊沒有止跌。

下面講馬力指數跟當季指數的關系。

馬力指數是由領先指數延伸出來、兼顧中期邏輯的數據。

藍線是廣州市場的馬力指數。

按照過往經驗，馬力指數會領先當期指數一年左右。

我們在時間序列上特意做了一年的時間差。

當前馬力指數為-4，樓市當期指數移動平均值為-65。

今年以來，這兩個指標同步抬升、逐步走高。

預測未來一年，在馬力指數向上的牽引之下，廣州樓市景氣度會震蕩上行。

綜合上述多個指標分析：目前廣州樓市暫時處于景氣度合理區間、弱復蘇狀態。

隨著全國樓市在六、七、八這三個月出現適度降溫，廣州市場也會同步走弱。

到今年四季度會重新迎來復蘇。

放在未來半年到一年來看，在廣州市場領先指數和馬力指數向上的牽引力支撐下，后續樓市景氣度不會再創新低，整體將呈現震蕩上升的態勢。

所以廣州有購房需求的朋友，今年下半年就可以重點關注起來。

明年三四月份，對廣州房價來說，極有可能是止跌回升的關鍵節點。

在這個節點之前，打算在廣州上車買房者，需要密切關注下半年的量價變化。

而對于房企來說，今年下半年都是較好的購地時機，尤其是市區范圍地塊。