天降福利還是公平交換？關于濟南這波以舊換新的一切（建議收藏）

最近感冒了，很多不錯的素材也沒更新。

今天聊一聊最近比較火的濟南以舊換新。

我比較堅定的認為，這波城市更新將和昨天推出的新政拉起手把手，共同為2026年的房價筑底做好基礎，正如我月初發布的文章預測的那樣。

先說點大家刷到的消息，這幾天包括制錦市少年路1號、堤口路14號院（拆遷）、順華巷9號、黃屯小區、畢家洼、后陳家樓、河套莊，多處發布以舊換新通知。

實際上不單是天橋區，像洪樓TOD、小鴨片區這段時間同樣被官媒鼎力發聲，被當做濟南城市更新的重要模版..

與此同時，前些年經常提到的歷下區鐵路智慧產業園在今年的2月份進行了設計單位招標。

因為鐵路智慧產業園位置不錯，所以一直以來廣受關注，這塊土地還出現在相關的土地推介平臺上。

01

我們把視角重新拉回城市更新這件事

濟南相繼出臺了《濟南市城市更新專項規劃(2021-2035年）》和《濟南城市更新行動計劃（2025-2027年）》

經常有人會問我們家是否可以以拆遷這件事，你倒不如對照相關政策對比一下：

城市更新實施重點（你也可以簡單認為是以舊換新）為1+4+N，政策涵蓋的東西挺長我就不粘貼了，大家看看就好。

1是指歷史文化遺產

像是老商埠、大明湖、千佛山，大家仔細留意下，是不是多了很多的公園和城市仿古建筑。

注意看河套莊和制錦市，在以舊換新的公告上都寫的非常明確，基本都是圍繞大明湖泉城風貌區進行的城市更新。

大家比較關注的老房子舊房子，往往是兩種。

1、老舊小區，政策上明確是指2005年12月31日前在城市或縣城國有土地上建成，失養失修失管嚴重、市政配套設施不完善、公共服務和社會服務設施不健全的住宅小區。

評論區很多人咨詢的老舊小區完全不符合，上下水什么毛病沒有，雙氣齊全，想以舊換新還是有些難度的。

2.棚戶區，這個東西官方也非常明確：

棚戶區是指在城市建成區內，以平房和簡易結構房屋為主，建筑密度較大（一般在40%以上）、使用年限久（一般在30年以上），房屋質量差，建筑安全隱患多，功能不完善，配套設施不健全的居住區域。

這里特別說一下，按照2021年發布的文件看，官方口徑統計的棚戶區主要分布在中心城區二環以內，總占地面積約6.93平方公里,涉及約3.96萬戶居民。

這個3.96萬戶居民對比73.1萬戶的老舊小區居民，比例還是很小的，這也是為什么畢家洼以舊換新的是平房棚戶區的原因。

至于其他的還有一些城中村、城邊村、舊廠區、舊市場等等，特別注意的是這里的城中村和以往的定義不同，為了避免模糊，以下是政策原文：

像二環西路沿線黃崗、沙王莊等等，有些村落早就開始改造了...

所以說，什么柳行、后龍、堤口路、勝利莊能拆嗎？我只能說政策原文上沒提。

整體的改造幅度類似上圖（表格為2022年發布）

其實比較讓人意外的是槐蔭區，可能經歷過了西客站和濟南醫學科學中心的開發，槐蔭區反而在改造上并不突出。

在這個賽道上天橋區拔得頭籌屬于意料之中的事，市中區主要集中在西南片區，歷城區因為地盤大點，暫居前三甲...

在這份《濟南城市更新行動計劃（2025-2027年）的議題解讀中（沒找到原文）還提到了一些社區，大家可以看一下。

在小編看來，這些東西吧還是在改造上，而不是以舊換新。

02

前面有了基礎政策鋪墊，我們再來看公告，這樣才能看出來更多的東西。

順華巷9號和黃屯小區相對公告的內容全面，大家可以重點看一下：

這個以舊換新最重要的事情是居民自愿，感覺不合適就不投票就好，因為公告其實證明的是剛開始，因為還有個價值上的評估，而這個價值是根據市場來定的。

如果真的出現大家都感覺評估價實在是低，也可以不執行....

下面這個以舊換新明白紙，我掃描了文字，喜歡看圖的朋友可以看圖，想看字的就看字...（以官方為準..）

天橋區住房“以舊換新”明白紙。

一、什么是“以舊換新”?

“以舊換新”是一種住房改造方式。將符合條件的舊房交給項目實施單位，由相關部門核發一張“以舊換新兌換券”，用這張券去購買指定的新建商品房(包括住宅、非住宅、車位、儲藏室等可售用房).

二、什么是“以舊換新兌換券”?

以舊換新兌換券是指在簽訂住房以舊換新協議后，由相關部門核發，可在特定時間、地點和范圍內用于購房兌付的一種記名結算憑證。

三、哪種類型住房可參與以舊換新?

區城范圍:位于天橋區行政區域內(不包括起步區直管范國)實注羊住房類型:棚戶區、老舊小區、低洼易瀟區城等危舊住房.支

主要原則:居民自愿。

四、兌換券的價值

兌換券的券面價值主要包括:原住房的評估價值、住房裝飾裝修價值及相應的附屬物、設施設備遷移費、簽約獎勵(在規定時間內簽約，具體金額以實施方案為準)，

此外，居民購買新房網簽備案到新房交房期間，還能領取搬遷費、臨時安置費(參照國有土地上房屋征收標準).

五、怎么取得兌換券?

流程是:簽協議一交舊房領取兌換券。

1、簽訂《以舊換新協議》，結清水電氣暖費用;

2、辦理過戶/注銷手續(國有土地辦房產證過戶，集體土地辦不動產注銷)，騰空住房并驗收;

3.上協議、身份證、空房驗收單等材料，10日內到指定地點領券。

六、兌換券怎么使用?

能用在哪?只絕在天橋區行政區城內(不包括起步區直管范副)使

2、能買什么房?只能買納入項目實施單位“房源庫”里的新建離品房(包括住宅、非住宅、車位、儲藏室等可售用房)，不能買二手房

七、兌換券的結算

券面金額大于新購房價:余額可以取現，但券面金額的90%以上必須用于購房，只能取現不超過券面金額10%的資金，

券面金額小于新購房價:差價由您自行補齊。

八、兌換券能轉讓、拆分或合并嗎?(有限制)

變更(轉讓):可以，但只能變更一次(需雙方中請，審核通過后辦理，不包括繼承)?？梢陨暾埐鸱忠淮?包含拆分后的所有人變更，總額不變).拆分:多張券可以中請合并一次(包含合并前的所有人變更，總額相合并:如).

掛失:丟了立即去指揮部掛失補辦。

九、住房以舊換新后孩子上學怎么辦?購買新房后:用兌換券買的房，其網簽合同和發票可作為孩子片區內上學的房產依據(具體以當年教育部門政策為準).

用兌換券買的房，其網簽合同和發票可作為孩子片區內上學的房產依據(具體以當年教育部門政策為準).

在新房交付前，保留原住房所在學區的入學資格。

十、以舊換新與二手房市場交易相比的主要優勢

參與“以舊換新”有額外的簽約獎勵(根據項目具體實施方案另行確定)還會發放搬遷費，臨時安置費。

目前暫無明確使用期限限制，居民可長期持有，梅有合適房源時害行使

十一、兌換券是否有使用期限?

目前暫無明確使用期限限制，居民可長期持有，特有合適房源時使用

十二、提前簽約有什么好處?

簽約越早，獎勵比例越高，具體標準如下:

自正式簽約之日起30日內簽約并交驗空房的，獎勵不超過原住房評估補償價值及裝飾裝修補償價值總和的10%;第31日至60日內簽約并交驗空房的，笑勵6%:61日至90日內簽約并交驗空房的，笑油3%:超過轉日末簽約的，取消以舊換新參與資格。

十三、舊房面積不足46平方米的有補貼嗎?若居民只有一套住房，且建筑面積不足46平方米的，可享受最低面積補償:

1、選擇購買商品房的，按原住房評估基準單價乘以46平方米計算補常價值，計入券面金額;

2、選擇購買安置房的，由實施單位提供不小于建筑面積46平方米的安置房，但不再給予原住房的價值補償;

3、超出46平方米部分的面積，由居民按購買房源庫內的新房售價繳納差價款。

十四、享受最低面積補償的還有簽約獎勵嗎?

兩者不可兼得。已經享受最低面積補償的，不再給子簽約獎勵。

十五、評估機構的選定居民可以從市級備案的評估機構庫內，自行選取評估機構，評估費用由實施主體承擔。

十六、兌換券是否可用于住房公積金貸款?

如果符合濟南市現行住房公積金貸款政策，可以用于住房公積金貸款，濟南市住房公積金貸款基本條件參考:連續足額繳存公積金6個月(含靈活就業人員);

家庭無未結清公積金貸款，信用良好;已付首付》20%(首套、二套均可);

最長貸款期限:30年，可延至法定退休年齡后5年(男68歲、女63歲)。

能換的盤如下：

說實在的，也就是博翠明湖和明湖北院還能看看，其他的要么偏要么環境差...

黃屯這份公告的價值在于房產的評估價格，單價在6000-7000元，為了滿足大家的觀感，找了張帶平房的圖。

除了文中提到的3個社區外，其他社區都是以舊換新的評估公告，具體的評估價和辦法還要等等。

堤口路東頭，山東建筑產業總部項目，就是傳統意義的拆遷補償，貨幣補償是15200元/平，換房子的話，標山安置房。

最后，以舊換新的大原則是自愿，現在密集發布公告，大家感覺這波以舊換新到底值不值呢？

評論區討論討論得了~

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