上海最不宜居的三個區域

房地產全面轉型后，之前的分析思路都失效了。

什么樣的地方保值，很多人已經沒了方向。

之前說規劃好的地方保值，現在規劃最好的臨港、大虹橋領跌。

之前說有產業保值，現在靠產業近的吳涇、唐鎮跌幅也不小。

之前說地鐵能拉動房價，青浦17號線通車前后，房價反而跑輸松江、嘉定。

我們急需找到新的標尺。

增量時代那些都是對的，有規劃、有產業、有地鐵，能吸引來新的買家。

買家多了，房價漲幅就跑贏大盤。

這個方法只在增量時代有效，能靠規劃、產業、新地鐵吸引過去的，大部分都是新來不久的外地人。

還有一些投資客。

樓市進入存量時代后，新來的外地客戶少了，買家要么是置換的，要么是在上海生活了很久的。

他們都有自己熟悉的圈子，很難離開熟悉的區域。

之前新片區能通過規劃吸引部分老城區客戶，現在也不行了。

過去幾年規劃落地慢，大家信心不足。

大家不相信，規劃落地就更慢了。

規劃都是自我實現的，你得先相信臨港大餅，去臨港定居、去臨港開公司，臨港才能建好。

你不信了，你不去臨港了，它靠什么建好？

建不好你更不去，這就是一個惡性循環。

存量時代，新規劃地鐵也吸引不來太多客戶。

都是老居民了，需要地鐵的早就住在地鐵附近。

徐家匯上班的，早就住在1號線、9號線附近；靜安寺上班的，早就住在7號線、14號線附近。

新增地鐵更多的是給沿線居民送福利，很難改變大家買房方向。

說白了，增量時代大家愿意去新片區，愿意賭規劃，看中的是未來，是升值。

存量時代，大家升值預期破滅，全面回歸自住。

宜居性就越來越重要。

上海樓市慢慢進入置換時代，能買房的都是有房的，

置換的去向，當然是更宜居的區域。

更可怕的是，宜居的區域新房越來越多，能容納的人口越來越多。

上海總人口變化不大，宜居區域新增人口哪來的？

不宜居的區域面臨客戶外流，又沒有新的客戶補充。

原來可以靠大餅吸引外地人，現在也行不通了。

房價只會持續跑輸。

上海典型的不宜居區域，有以下幾個。

江橋

江橋是外環外最近的板塊，離市區比七寶、莘莊都近。

但是開車還是不方便，太堵車。

江橋是一個非常封閉的區域，三面被鐵路封死，一面被外環割裂，向南還有蘇州河天塹。

出行就靠曹安公路、金沙江路，能不堵車么。

這樣封閉的區域做不了中心，所以之前一直沒怎么開發，主要是建設動遷房。

開發力度不大，江橋至今保留了很多老舊廠房、城中村、干貨市場等等，這些東西集中在一起，能宜居得了？

江橋的廠房區

江橋地面還有垃圾焚燒廠、頭頂有航道，真是五毒俱全。

有這些硬傷，江橋沒想過大力開發，20多年前起點就給的很低。

20年前江橋房價是上海最低的地方，可能沒有之一，導入了那個年代收入最低的市民。

尤其是動遷房里，很多都是吃低保的。

居民結構決定消費層次，決定居住環境，甚至決定學區質量。

大家去江橋看房，一定要下午四點左右去，感受一下路上疾馳的電瓶車。

其實上海哪都有騎電瓶車接送孩子上學的，確實方便，但是只有江橋讓我想到了縣城的郊區。

宜居性是一個綜合感受，各方面都有影響。

江橋走運的地方是趕上了大虹橋，現在整體都劃入了大虹橋，吸引了一些企業入駐。

另外就是通了兩條地鐵，13、14號線，去市區都比較方便。

但是能留下來的都是剛需，本地居民財富積累到一定程度，就會換到更宜居的地方。

留下來的居民預算越來越低，房價遲遲看不到翻轉的一天。

楊行

從內環出發，沿著南北高架一路向北，到大寧明顯覺得環境變好。

到彭浦新村確實老房子多，但你會覺得是市區。

到共康你會覺得還沒離開上海，跟大寧比不了，但是感官上無縫銜接。

一出外環到達楊行，南北高架結束，換成地面的蕰川公路，城鄉結合風撲面而來。

集卡、罐車、渣土車撲面而來，大車鳴笛耳朵都要震聾。

外環內禁止鳴笛的效果，到外環外才有感受。

蘊川路上的貨車

當地居民說蕰川公路還算好的，鐵力路才是王炸。

那邊靠近寶鋼工業區，重型卡車24小時轟鳴、鳴笛、震動，低樓層窗戶都會震得嗡嗡響。

沒來得及實地感受，去過的朋友可以評論一下是否屬實。

這些廠房、倉儲、大車帶來的粉塵我是感受到了。

據說上海大學的學生曾經寫過一首詩《滬太路的灰》，楊行也不遑多讓。

靠近外環和蕰藻浜，產生了大量斷頭路，車流全部匯集到了蕰川公路。

南北高架過了外環就不修了，蕰川公路只能走地面，那只能常年擁堵。

跟江橋一個問題，楊行看起來近，其實開車去市區不方便。

幸好有1號線，大家還能準時上班。

其實外環外的區域大多環境不好，都有很多老舊工業、老舊廠房。

顧村、南翔、九亭也有不少。

不過人家好歹居民區跟工業區分開，顧村地鐵站附近、南翔東社區、九里亭街道內都不錯。

楊行的問題是，核心居民區建的也一般，稱不上宜居。

即使是最核心的招商花園城居住片區，也有濃厚的郊區氣質。

招商花園城周邊環境

不是刻意抹黑，大家去看看南翔、顧村，再看看楊行這里，就能感受到差距。

再向北，大片大片的空地、廠房跟小區混雜，出了小區門就是荒地那種。

楊行太大了，從南到北5公里，都在開發小區。

是不是集中在一個地方，更能產生良好的居住氛圍？

楊行有個難點是地鐵利用不起來。

各個郊區都是圍繞地鐵布局核心商業，圍繞商業開發品質社區。

楊行1號線和蕰川公路平行，城市面貌很差，很難沿著地鐵口打造優質居住區。

而且幾百米外就是殯儀館，又增加了開發難度。

所以楊行的不宜居，不是楊行不努力。

是1號線地面運行，大片老廠房、建材市場、物流園及其帶來的集卡，殯儀館等等綜合導致的開發困難。

當地居民承擔了上海發展的部分代價，要不要買楊行的房子，要看你有沒有這個覺悟。

要不要一起來為上海做貢獻，敢為孺子牛。

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張江

張江最近非常火，環線也經常講張江的優勢（《上海未來最有希望、最具確定性的明星板塊》）。

但是張江的缺點也不能避諱：太不宜居了。

1990年浦東啟動開發，成片成片的空地，為了提高效率選擇了組團式建設。

聯洋、碧云這些是居民區，張江、金橋是產業區。

大家白天去產業區上班，晚上回居民區睡覺，跟農民下地干活一樣。

種種原因之下，張江也開發了一些小區。

張江老鎮本來也有居民，有些繼續居住，有些給建了動遷房。

這就導致了張江割裂的環境，幾個居住組團被產業集群無限分割。

張江看起來很大，實際居民又沒多少，沒辦法遍地都是商業。

只在2號線地鐵口建了幾個商業，目前營業較好的只有長泰廣場，很多商場都關掉了。

張江關掉的商場

因為張江很大，很多小區長泰廣場輻射不到。

長泰廣場步行1公里只有湯臣豪園二期三期，步行2公里可達的僅湯臣四期、匯智以及張江老鎮的部分小區。

動遷大居以及中芯花園等大量人流走不過來。

在郊區這不叫缺點，房價便宜。

但是張江房子動輒1000萬、800萬，花這么多錢享受這個商業配套性價比就低了。

在市區也沒事，有很多中小商業、底商補充，張江又沒有（張江老鎮除外）。

張江的街道是下面這樣的，居民的生活就很乏味。

醫療上只有一所曙光醫院，當地居民都不愛去，網上吐槽聲音很多。

生態資源上，零散分布著一些公園，規模不大中規中矩。

沒有世紀公園，沒有蘇州河景，沒有七寶古鎮，沒有任何一個拿的出手的地標。

這樣的資源富集程度，要價10萬是不是有些過分。

產業割裂著，環境肯定也好不了。

生活工作還是要分開的，回家了打開窗子就要看萬家燈火，階段性的融入城市生活。

張江這里小區附近還行，但是往遠處一看，密密麻麻的軟件園、實驗室、研究所。

張江湯臣豪園遠眺

隨時覺得還在上班，隨時感受996的壓力。

現在都講生活松弛感，這種地方哪來的松弛感。

當然張江居民可能不關心窗外的東西，白天低頭上班，晚上低頭輔導孩子寫作業。

張江集團中學成績上海第一，靠的就是家長們的挑燈夜戰。

生活方式沒對錯，大家喜歡就好，但是這樣的地方肯定稱不上宜居。

據說還有一些醫藥公司晚上偷偷排放，川沙的朋友吐槽張江路邊小動物都少，平時見不到蝴蝶、蜜蜂等等。

這些東西后面可能會改善，區域格局短期改不了了。

這篇文章得罪人，點到為止吧。

而且宜居性只是區域評價的要素之一，不能一棍子打死。

江橋發達的地鐵、商業；楊行1號線、離市區近的優勢；張江發達的產業、優質的教育，這些也都是事實。

只是環二有感于宜居性的重要，跟大家簡單分享。

具體能不能買房，還要結合家庭情況，綜合判斷。

系統性的區域分析，歡迎大家報名環線線下講座，一次講透。

也可以跟環線咨詢師一對一個性交流，效率更高。