最近提了嘴高盛最新研報，認為上海深圳年底很可能率先房價見底，到28年底能有15%漲幅，我覺得這算一個比較理性的預判

但其他城市還要再等等，高盛說樂觀預計28年能見底

但28能否見底天曉得，越遠的預測越說不準，高盛也是走一步看一步不斷自我修正，沒準半年后高盛又會說北京廣州杭州房價也可能在27年上半年見底

上海深圳有望率先見底的根本原因還是供求關系鶴立雞群

這幾年消費低迷，滿大街刮躺平風，但高收入、高資產人群依然向大城市，特別是一線涌動，一部分人的收入水平也因行業/企業特性有明顯提升，悄咪咪獲得了上車實力

供給側，滬深市中心土地稀缺，新盤供給有限，也在推動房價更快見底

另外這兩年股市上漲帶來的小范圍財富效應，也會使一部分股民選擇落袋為安，把股票賬戶里上躥下跳的虛擬數字變成一線房產，作為資產結構中的壓艙石

其底層邏輯，和香港這兩年房價回暖類似

而全國房價見底更重要的指標，是租金收益率何時能全面超過房貸利率

現在看，還差一口氣

只有房價和房貸利率都一起再降一降，扭轉長期租房和買房還貸的性價比，不需要投資客，光是自住需求，就能使房價真正見底

但上海深圳作為國際化程度最高的一線城市，租售比向來很低，房子金融屬性特別強，即使數據天平還沒扭轉，市場也可能提前見底

這就像股市總是實體經濟的先行指標，明明肉價還在跌呢，但豬肉股和生豬期貨的價格已提前啟動

這一點在紐約、倫敦、巴黎、東京、首爾、悉尼等大都市一再應驗

甚至我上月在俄羅斯也發現這個規律，莫斯科租售比明顯不如圣彼得堡，房價貴得多，因為全俄羅斯有錢人都想去莫斯科投資一套房子，卻很少去圣彼得堡投資

什么時候可以買的問題以前說過多次，再說說對于純投資的房子，如何判斷要不要賣？

方法很簡單，只要回答三個變量：

1、如果現在房子賣了，預計以你的理財能力，未來5-10年，能獲得多高的年化投資回報率？

一般人的回答在3%-7%之間

如果你說有能力獲得10%-20%長期年化回報，那完全不用糾結，是兄弟就砍自己一刀，馬上割肉甩賣，復利效應會讓你在幾年內快速追平賣房損失

2、按當前房價房租計算，租金回報率有多高，眼下一般在1%-4%之間

3、未來幾年，最悲觀和最樂觀預期下的房價走勢

比如去年9月我一度想賣掉老房子，但房價一路跌，到11月我就決定先租個3年，到28年底再看

我的預期投資回報率是5%，那套房子租金回報率只有1.4%，我還要為此交一筆上海特有的坑爹房產稅，實際租金收益率只有1.2%

未來幾年，房價平均得每年漲3.8%，繼續持有才更劃算

注意，這里說的是全款持有的房子，如果還有房貸，還要根據房貸余額和利率，扣掉這部分繼續持有的成本，房價需要漲更多才值得持有

按高盛預期，假如我那套房子28年底能比現在漲15%，繼續持有的機會成本是每年3.8%，3年11.4%，明顯不到15%的房價預期漲幅

我那套房子3年后能從谷底反彈15%嗎？

我覺得概率挺大，哪怕3年不夠，4年后也很可能有15%反彈

要知道，香港房價25年3月見底后這一年來，已累計反彈了12%（中原城市領先指數CCL和美聯樓價指數都給出了相似的數據）

進一步細分，漲幅：港島>九龍>新界東>新界西（包括離島），總之就是市中心土地更稀缺，漲得比郊區好，全世界都這規律

所以如果樂觀點看，搞不好到28年底或29年，我這套房子能反彈20%？

這是我去年決定改售為租的底層邏輯

但要注意，這15%的預期漲幅，是只有市中心好房子才有的，還是連郊區老破小也有？還是全城二手房的平均漲幅？

高盛沒說得很細，估計自己心里也沒底

更多人持有的房子根本不在滬深，現在還沒見底呢

按高盛預期，最樂觀情況下，全國房價3年后也才剛剛見底

如果你想等個1、2年后再賣，看看有沒有機會反彈一下少虧點？我實實在在告訴你，絕大多數房子不具備這個條件，還不如當下馬上止損割肉更明智

那如果繼續持有更長時間，能期待反轉嗎？

強二線市中心好房子，還是很有可能重新走出上升趨勢

如果3年不夠看，放寬點，6年后，房價也能反彈15%-20%，值得繼續持有嗎？

那就對照我上面說的你的預期投資回報率和當下實際租金回報率的差額，再乘以6，看看比15%更高還是更低

但更多中小城市房子，癟說6年，就是10年后，想從底部反彈15%的可能性都很低

更何況，現在還在探底過程中，沒準N年后成功見底反彈15%，還沒你現在割肉賣出去的價格高呢

這種房子，只要往后不自住，就一分鐘也沒必要多拿，多拿一分鐘都是損失呢