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問答459期

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（提問房哥入口）

問：要求學(xué)校中等不卷娃，未來之瞳東能買嗎？

答：來高新上學(xué)，就要做好補(bǔ)課，作業(yè)多，吃苦的準(zhǔn)備，不卷娃可以去曲江，家長孩子都輕松，當(dāng)然現(xiàn)在除了頭部五大外，常規(guī)公辦其實(shí)還好，也沒有拼了命的刷題。

未來之瞳以東的業(yè)主，一直有一個(gè)很大的訴求，就是對(duì)學(xué)區(qū)劃分不滿，要求上高新31小，11初，包括新希望，中海，華發(fā)紫薇，招商，華宇五個(gè)小區(qū)，同時(shí)五初還是長安學(xué)籍，考不了城六區(qū)高中。

（高新五初學(xué)籍回復(fù)）

未來之瞳以東也有公辦學(xué)校，包括高新21小，23小，高新五初，也都是2020年后新建學(xué)校，硬件不錯(cuò)，也掛了名校+。

五初最開始由逸翠園管理，2024年后，也納入高新一中初中部“名校+”教育聯(lián)合體，目前有待家長口碑反饋。

但從真實(shí)的二手房價(jià)格反饋，瞳東明顯低于瞳北，對(duì)業(yè)主而言，起了大早，趕了晚集。

（瞳東二手房成交價(jià)）

中海寰宇天下，120㎡小面積，成交門檻已經(jīng)來到12989元/㎡，總價(jià)157萬。

紫薇華發(fā)CID首府，128㎡高層樓層，成交 門檻 已經(jīng)來到12811元 /㎡，總價(jià)164萬。

新希望錦麟天璽，126㎡低樓層，成交 門檻 已經(jīng)來到15768元 /㎡，總價(jià)199萬。

反觀瞳北，以中海學(xué)仕里為代表的幾個(gè)小區(qū)，因?yàn)?1小，11初賣點(diǎn)，成交門檻仍在23000+元 /㎡，房價(jià)最能說明需求和熱度。

瞳東西至西太路，東至西灃路，橫向跨度僅1.4公里，本就不大的區(qū)域內(nèi)，大仁遺址公園，國際醫(yī)學(xué)中心，西電校區(qū)，地鐵側(cè)坡車輛段，大仁，隆清城安置房就占了大半，可發(fā)展的空間不大，區(qū)域內(nèi)配套的投入力度也有限。

問：長期養(yǎng)老改善自住，高新Cid瞳北片區(qū)是否出手？

答：仁村周邊作為高新Cid的起步區(qū)，目前確實(shí)是兌現(xiàn)和發(fā)展最快的，核心配套31小，11初，周邊六個(gè)商品房小區(qū)，中天，碧桂園，招商，中建，中海，鐵建越秀陸續(xù)交付，已形成居住氛圍。

公共配套上，地鐵6號(hào)線，國際醫(yī)學(xué)中心，未來廣場(chǎng)辦公商業(yè)，永安渠海綿公園都已兌現(xiàn)，這個(gè)地方也是高新Cid新房熱度和土地價(jià)格最高的區(qū)域。

（未來之瞳科學(xué)公園實(shí)景）

但因?yàn)橐恍∫恢袑?duì)31小，11初的扶持力度，學(xué)區(qū)房的熱度和溢價(jià)挺高，二手房流通好的主要是小面積，總價(jià)300萬以內(nèi)的學(xué)區(qū)房，大戶型去化困難，說明常住，改善，養(yǎng)老人群仍沒有形成居住氛圍。

當(dāng)下階段，既是養(yǎng)老對(duì)學(xué)區(qū)沒訴求，預(yù)算有限情況下，反而重點(diǎn)關(guān)注瞳西，用時(shí)間換預(yù)算，或關(guān)注瞳東，用時(shí)間換價(jià)格。

Cid養(yǎng)老需求是分化的，要么龍湖云和頌，招商天青云麓這種純大面積改善到底，要么中海寰宇天下，新希望錦麟天璽這類，性價(jià)比優(yōu)先的。

問：西安奧體，會(huì)是下一個(gè)曲江嗎？

答：下一個(gè)曲江這個(gè)話題本身就是偽命題，曲江是快速城市化的結(jié)果，是地產(chǎn)上行期的產(chǎn)物，是文旅故事+城市配套+土地開發(fā)的綜合體。

無論曲江自己的二期，還是代管的大明宮，樓觀臺(tái)，法門寺，臨潼等都沒有成為第二個(gè)曲江，更別說奧體了，大家在意的對(duì)比，更多是居住環(huán)境的平替。

從城市面貌，配套能級(jí)上，奧體是有堪比曲江的生活環(huán)境的，同樣是限高限容，景觀優(yōu)秀，寫字樓，公園，地鐵，商業(yè)，學(xué)校，酒店，場(chǎng)館一應(yīng)俱全，代表了西安城建的最強(qiáng)實(shí)力。

（西安奧體中心實(shí)景）

但奧體同樣是賽事經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，千億投資才造就的城市面貌，港務(wù)區(qū)也沒有能力再造一個(gè)奧體出來。

目前奧體的問題主要在于人口的導(dǎo)入，要形成入住率，形成區(qū)域認(rèn)同，以及酒店，辦公，公共配建的運(yùn)營，這又是一個(gè)漫長的時(shí)間，看好奧體，不用和曲江對(duì)比，奧體就是奧體。

問：團(tuán)結(jié)火熱，高新三期冷清，為什么這么割裂？

答：城市的發(fā)展永遠(yuǎn)都是這樣，進(jìn)兩步退一步，房價(jià)上行時(shí)做新區(qū)開發(fā)，大家相信規(guī)劃，西咸新區(qū)，港務(wù)區(qū)，高鐵新城，高新三期都是這個(gè)時(shí)期的產(chǎn)物。

但房價(jià)下行時(shí)期，因新區(qū)投資客太多，空置導(dǎo)致價(jià)格下跌，大家又會(huì)反思，還是主城區(qū)的煙火氣，衣食住行更加務(wù)實(shí)，城市開發(fā)又會(huì)回歸老城更新，改造。

(五大更新片區(qū)分布，來源：悅西安）

也就是大家今年看到，話題熱度頗高的新三板，團(tuán)結(jié)片區(qū)，幸福林帶和西電片區(qū)，主城區(qū)，配套全，價(jià)格也不高，能很快吸引周邊換房的地緣自住，因?yàn)樗麄兩罘秶诖耍^去是不得已選新區(qū)，如今家門口就有房。

更關(guān)鍵的是，主城區(qū)新房規(guī)范放寬，也蓋出來高贈(zèng)送，大會(huì)所的新產(chǎn)品，價(jià)格甚至比新區(qū)還低，需求自然回流。

高新三期前期投資客太多，開發(fā)商有清一色大戶型，導(dǎo)致庫存積壓，兩年時(shí)間沒有供地，還在去庫存階段，房比人多。

但團(tuán)結(jié)片區(qū)，過去屬于有人無房，如今有新房供應(yīng)，周邊置換的需求很多，依舊是供需決定價(jià)格和市場(chǎng)熱度的道理。

問：西安遠(yuǎn)郊遠(yuǎn)大新和主城老破舊，如何取舍？

答：過去由于供地節(jié)奏的問題，確實(shí)存在老城和新區(qū)二選一，典型的就是港務(wù)區(qū)的崛起，就是出于房價(jià)上漲期，但整個(gè)城北，城東方向幾乎沒有新房供應(yīng)，有的二手房要么貴，要么舊，大家買新房只能外溢到港務(wù)。

類似的案例還有城西的人去灃東融合區(qū)買房，城東的人去臨潼買房，都是土地供應(yīng)節(jié)奏導(dǎo)致的。

但如今是自住時(shí)代，剛需時(shí)代，主城回歸時(shí)代，典型的團(tuán)結(jié)村新產(chǎn)品，新土地，頭部開發(fā)商進(jìn)駐后，就虹吸了整個(gè)城北的購買力。

（團(tuán)結(jié)片區(qū)規(guī)劃公示圖）

外圍的秦漢，空港，涇河，傳統(tǒng)的草灘，高鐵新城，秦漢北，港務(wù)東，就很冷清了。

所以，如今在主城也能住大房，新房，不用非去遠(yuǎn)郊，遠(yuǎn)郊能吸引人的除了學(xué)校，就是便宜。

問：未來一定是裝修好的房子，才能算好房子？

答：2019年，因種種原因，西安開始在新房里強(qiáng)推精裝房，要求必須精裝交付，但開發(fā)商因?yàn)橄迌r(jià)，工裝能力，成本等原因，交付后，因?yàn)榫b的糾紛非常多，西安的精裝房給業(yè)主留下了不算好的印象。

同時(shí)精裝交付，變相增加了購房成本，精裝的銷量也遠(yuǎn)不如毛坯，對(duì)重視現(xiàn)金流的開發(fā)商而言，也不樂意做精裝。

即便做了裝修包，因?yàn)閷徝溃昧希瑑r(jià)格等原因，統(tǒng)一的裝修標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主也并不買單，屬于典型的出力不討好。

精裝修的合理性在于小區(qū)沒有漫長的裝修空置期，沒有電鉆聲，砸墻聲的干擾，居住氛圍更好，對(duì)于怕麻煩的業(yè)主很討喜。

西安并非沒有精裝案例，比如金茂，招商在西安的精裝交付，整體的評(píng)價(jià)還是不錯(cuò)的，但依舊沒有普及，多數(shù)開發(fā)商仍選擇毛坯。

往后的市場(chǎng)，剛需方向還是毛坯，要控總價(jià)，改善大戶型，精裝的趨勢(shì)明顯，因?yàn)橐鲆鐑r(jià)。

問：華潤曲江九里和邦泰觀云高新二選一，無限糾結(jié)？

答：完全是南轅北轍的兩個(gè)生活區(qū)域，能關(guān)注九里的，多數(shù)是考慮孩子上學(xué)，初中要上鐵一曲江的，同時(shí)希望在高層為主的創(chuàng)意谷周邊，住低密次新房。

這兩個(gè)需求疊加，導(dǎo)致曲江九里，尤其是西區(qū)域的小高價(jià)格非常堅(jiān)挺，東區(qū)的高層，成交門檻15646元/㎡，但西區(qū)小高普遍在20000+ 元/㎡以上。

而同樣預(yù)算在高新，可選的主要是軟西，邦泰觀云高新，觀宸高新，天地源云和錦上，邦泰的產(chǎn)品更新，最新的四代住宅，高贈(zèng)送，全景艙戶型，會(huì)所，園林的標(biāo)準(zhǔn)也不低，屬于看完一眼上頭的。

（邦泰觀云高新實(shí)景）

同樣預(yù)算還可以等天地源云和錦上，位置比邦泰更好，也是大贈(zèng)送，月底面世，可做二選一。

買曲江的可能是全城看房的人，買軟西的主要是周邊工作的人，雖然買新不買舊，但生活范圍決定了選擇取向。

問：200萬以下預(yù)算，在西安能買到新標(biāo)準(zhǔn)的好房子嗎？

答：準(zhǔn)確說現(xiàn)在市場(chǎng)熱銷，在售的新規(guī)產(chǎn)品，主要都是200萬以下的，最典型的就是西電，幸福林帶和團(tuán)結(jié)村，這些老城更新區(qū)域，買房的都是地緣，有需求但預(yù)算不多，200萬很多是極限，預(yù)算和新規(guī)沒有必然關(guān)系。

至于新房的套內(nèi)，露臺(tái)大贈(zèng)送，大門，會(huì)所，外立面三件套則是當(dāng)下的產(chǎn)品特征，基本是新房都要做，否則就被同行比下去，好不好用再說，但作為銷售道具必須有。

四代新規(guī)住宅，從數(shù)據(jù)上說是好房子，容積率更低，贈(zèng)送面積更大，位置更偏主城，配套更齊全，但后續(xù)交付，關(guān)于隱私，安全，采光等生活細(xì)節(jié)，還需時(shí)間考驗(yàn)。

目前看更像是市場(chǎng)下行的過渡產(chǎn)品，好房子要好看，更要好住，要隔音好，物業(yè)好，配套全，贈(zèng)送率從不是核心。

新來的和尚，在廟里，把經(jīng)念歪了，聽的人多了，以為就是主流。

撿漏金茂

西安是剛需大年，改善小年，別看招商林嶼縵島，金茂幸福曉棠頻頻搖號(hào)，真正的大改善，反而迎來工抵房面世，價(jià)格撿漏的機(jī)會(huì)。

（金茂璞逸東方）

作為西安改善王者，曲江金茂府，金茂璞逸東方，既是紅盤，也代表了金茂在西安的頭部水準(zhǔn)，如今有3套工抵房可選，在此告知。

包括曲江金茂府建面約230㎡，金茂璞逸東方建面約270㎡，價(jià)格低于售樓部幾十萬，關(guān)注曲江大戶型新房，感興趣的加好友私聊詢價(jià)。

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作者：Kikyo

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