南京商業地產2026年一季度報告：存量提質發力，商圈分化升級

2026年一季度，南京商業地產正式邁入存量提質、結構優化的全新發展階段。在消費復蘇節奏放緩、市場供需雙向調整的背景下，行業呈現核心商圈韌性凸顯、新興商圈穩步培育、寫字樓承壓調整、社區商業穩健前行的鮮明特征。本文將全面拆解一季度市場運行態勢，洞察行業發展新趨勢。

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市場全景：供需雙降筑底，結構分化加劇

一季度南京商業地產整體呈現供應收縮、量價平穩、板塊分化的運行特點，開發端審慎布局，消費端穩步修復，市場加速向高質量發展轉型。

商業物業方面，全市供應建筑面積僅2.45萬平方米，同比大幅縮減51.65%，開發商推盤節奏顯著放緩；成交建筑面積6.17萬平方米，同比下降21.40%，環比下降8.55%；成交均價15514元/平方米，供求比僅0.4，市場進入以銷定供的穩健運行模式。

數據：克而瑞

月度走勢受春節影響呈現季節性波動：1月成交3.30萬平方米，2月降至0.78萬平方米，3月回升至2.08萬平方米，節后消費與成交修復態勢明確。

數據：克而瑞

展望2026年，信泰中心、河西金融城二期C1、河西金融中心等項目預計帶來超50萬平方米新增供應，市場已轉向存量提質增效新階段，盤活存量物業、提升運營效率成為行業核心方向。

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分賽道表現：寫字樓承壓，零售、社區商業韌性凸顯

寫字樓：租金下行，空置率小幅上升

一季度南京寫字樓市場面臨階段性壓力，平均租金4.86元/㎡/天，空置率升至19.28%，較去年同期上升3.41個百分點，市場去化仍需時間。板塊租金梯度清晰，新街口、河西、鼓樓、江寧等核心板塊價值優勢穩固。

圖：來源于克而瑞·決策專家Skills生成

購物中心：核心商圈領跑，首店經濟持續發力

與寫字樓市場形成對比，零售商業展現出強勁韌性。一季度全市購物中心平均租金6.31元/㎡/天，空置率9.15%，出租率達90.85%，運營表現優于寫字樓市場。

新街口、河西元通等核心商圈客流已恢復至2019年同期110%以上，核心商圈龍頭地位穩固。首店經濟持續發力，南京首店數量連續3年突破300家，2026年一季度已引入226家城市級以上首店，首店能級與業態創新度同步提升，成為激活城市消費的重要引擎。

公寓市場：V型反轉，節后修復動能強勁

一季度南京公寓市場走出V型反彈行情，累計成交855套：1月成交340套，2月受春節影響回落至168套，3月強勢回升至347套，環比大漲106.55%，在市場需求帶動下，成為修復節奏最快的賽道。

數據：克而瑞

社區商業：剛需穩定，抗周期屬性突出

社區商業依托餐飲、生鮮等高頻剛需業態穩定經營，伴隨南京“一刻鐘便民生活圈”建設，成為行業中最具確定性的賽道之一。

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趨勢洞察：存量改造提速，商業格局重塑

城市更新提速，存量商業煥新

2026年南京推進338個城市更新項目，發布4大片區+3大重點項目機會清單，覆蓋老城南、紅山周邊等重點區域。老舊商業體更新改造成為新風口，金陵長樂坊升級為沉浸式大明文化空間，融入金陵特色文化元素，激活存量商業新價值。

體驗消費成主流，業態創新升級

消費者決策從“買商品”轉向“買體驗”，情緒價值與場景價值成為核心考量。沉浸式消費、主題街區、夜經濟三大新業態持續發力，南京夜經濟貢獻全市超六成消費額，成為消費增長核心引擎。

“商業+”復合化發展，跨界融合創新

商業跨界融合成為行業新趨勢，商業+文旅、商業+藝術等模式持續突破邊界。從香港置地與招商蛇口聯合打造的光環花園城，到德基奧萊?云境烏托邦等項目，均憑借創新業態，重新定義商業空間價值。

新供應集中入市，商圈多點布局

2026年南京新開商業項目總體量超100萬方。德基時刻（元通商圈，約9.5萬方）、德基奧萊?云境烏托邦（仙林，約9.7萬方）、光環花園城等重磅項目蓄勢待發，優質供給集中入市將重塑南京商業格局，南京商圈從新街口“一家獨大”向“一核多心多點”演變。

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市場展望：精耕存量，聚焦核心資產

二季度南京商業地產預計延續核心穩健、外圍平穩的格局，寫字樓市場短期仍將處于調整期。隨著德基時刻、光環花園城等項目陸續開業，優質商業供給將進一步激活消費活力，為市場注入信心。

當前南京商業地產已告別粗放增長，進入精耕細作的存量時代。核心商圈韌性、首店經濟活力、城市更新潛力，共同勾勒出行業結構性機遇。聚焦核心資產、把握存量改造、深耕體驗消費，將成為穿越市場周期的關鍵。

本文由克而瑞南京分析師駱珠萍，通過人機協作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問數、AI問知、行業Skills功能撰寫。

本期作者近期研究：

1、本文章內容是由克而瑞南京分析師駱珠萍撰寫。本內容僅供參考，不構成投資建議。

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