河南
華潤把成都萬象城賣了，70個億。
我就是成都人，當?shù)厝硕贾廊f象城其實是非常熱鬧的，以前購物中心只有一期，后面不斷的擴容，附屬的寫字樓和酒店的生意也很好。這個賣，就很神奇，而且買方是還沒有披露的，也是個謎。
消息一出來，很多人又開始說，華潤也扛不住了、商業(yè)地產(chǎn)要完、連央企都開始甩賣了。
我覺得說，想偏了。
這筆交易，恰恰說明華潤比大多數(shù)人聰明得多。
賣了房子，沒交鑰匙
先說一個小細節(jié)。
華潤賣掉了成都萬象城的產(chǎn)權，但運營權還在自己手里。
什么意思？這棟樓不姓華潤了，但管這棟樓的人，還是華潤。
品牌是華潤的，招商是華潤做的，物業(yè)是華潤管的，消費者走進去，感受到的一切還是萬象城。
只不過，業(yè)主換了一個人。
其實賣掉成都萬象城的前一個月，華潤剛剛在成都拿了一塊新地，也就是說，左手賣掉一個已經(jīng)運營成熟、增長空間有限的老項目，右手拿了一塊全新的、有成長性的地。
感覺是不是出來了？
華潤財報里有一個數(shù)據(jù)很有意思，經(jīng)常性業(yè)務利潤占比首次超過了50%。這意味著華潤正在從靠賣房子賺錢轉向靠管房子賺錢。
賣掉成都萬象城，是這個轉型的一部分。
都在賣，但賣法天差地別
我理解為什么一看到賣這個詞，大家就覺得這家地產(chǎn)類企業(yè)不行了。
因為賣的企業(yè)，太多了。
萬達這幾年從513座萬達廣場砍到了300座出頭，凱德在中國市場也一直在做資產(chǎn)騰挪，大悅城、龍湖，都在不同程度上做類似的事情。
不過同樣是賣，原因有所不同。
民營企業(yè)賣，很多是被動的。
債務壓著，現(xiàn)金流撐不住，不賣就死。萬達當年的情況大家都清楚，我就不展開了。那種賣法，是割肉求生。
華潤這種央企賣，是主動選擇。
賬上不缺錢，項目也不虧損，但就是要賣，為什么，因為新時代的算賬方式不一樣了，持有這個資產(chǎn)的回報率，已經(jīng)跑不贏把這筆錢拿去做別的事情的回報率。
其實在商業(yè)地產(chǎn)這個領域，最值錢的不是樓本身，而是管樓的能力。
一棟商場蓋好了，硬件就擺在那里，十年二十年不會有太大變化。但招商能力、運營能力、品牌溢價，這些東西是可以復制的，是可以不斷增值的。
華潤在全國管著接近100個萬象系列的項目。
賣掉其中一個的產(chǎn)權，但管理半徑一點沒縮小，反過來，如果它能用賣掉的錢再去拿新項目、做新的管理輸出，管理半徑反而擴大了。
這也是為什么，就在我老家成都這一個城市，會出現(xiàn)賣和買同時產(chǎn)生的情況。
規(guī)則變了，拿樓多不是本事
說到底，商業(yè)地產(chǎn)的游戲規(guī)則變了。
2015年到2019年那幾年，所有人都在搶地、搶項目、搶規(guī)模。
那時候，誰手里的商場多，誰就是大哥，那時候，資產(chǎn)價格一直在漲，持有就是賺錢，規(guī)模就是壁壘。
但三道紅線之后，整個邏輯反過來了。
資產(chǎn)價格不漲了，甚至有些在跌。而持有成本還在那里，折舊、維護、人員、財務費用，一分錢不少。
所以，手里的商場越多，負擔越重。
再加上這兩年國內(nèi)開始推公募REITs，商業(yè)地產(chǎn)有了一條新的退出通道。
以前你買了一棟樓，要么自己一直拿著收租，要么整棟賣給下一個接盤俠，選擇很少。現(xiàn)在可以通過REITs把資產(chǎn)證券化，把大宗資產(chǎn)切成小份賣給市場，自己保留運營權繼續(xù)管。
這條路一打通，整個行業(yè)的底層邏輯就變了。
某種意義上，這是商業(yè)地產(chǎn)的去泡沫化，開始從比量，變成比管理。
華潤、萬科、龍湖這些頭部公司，都在往這個方向走。區(qū)別只是誰走得更快、更堅決。
擁有多少不重要，調動多少才重要
我寫到這里，想到的反而不是華潤。
我想到的是一些還在囤項目的中小開發(fā)商。
他們也不是不知道，時代變了，但歷史的慣性太強了。
華潤這種有背景的企業(yè)，現(xiàn)在的打法是，手里可能只“擁有”五棟樓，但“管著”一百棟樓。五棟樓的風險，一百棟樓的收益。
這才是2026年商業(yè)地產(chǎn)真正的牌面。
不是你擁有多少，是你能調動多少。
商業(yè)地產(chǎn)這樣，其實居民房產(chǎn)也是一樣的道理。
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