不裝了：宇宙第一物業，開動

來源：市場資訊

（來源：地產一品塘）

近五年，地產開發陷入持續調控，很多房企開始把后續生存的突破口放在了物業賽道，特別是早期一些登入資本市場的物企，這幾年更是動作頻頻。

曾幾何時，物業賽道幾乎是無人問津的一個行業，因為很多物業公司在早期僅僅是服務自家案場，待遇也不高，在地產體系內過于邊緣。

加上這個行業在早期并沒有受到資本關注，以至于很多開發商對物業公司的定位就是能不虧本就行，屬于一個長期當背景板的行業。

可到了后期幾年，特別是2021年以后，很多開發商把自家物業公司集中包裝上市，有了資本的加持，物業賽道也漸漸有了市場化擴張遠景，開啟了高速規模化發展階段。

這個時候也正是地產開發的拐點，很多房企不拿地了，但是物業公司仍然保持有一定的現金流，此刻很多老板才知道，物業賽道真的是香。

從現階段物業賽道規模來看，很多上市物企都可以做到幾百億市值，一年的凈利潤也非常可觀。對比風雨飄搖的地產開發業務，這恐怕是很多地產老板始料未及的。

從近期發布年報的物業上市公司來看，百億物企有9家，和去年持平。

碧桂園服務仍然還是宇宙第一物業公司，2025年公司營業收入再創新高至483.5億元，同比增長43.61億元。

毛利84.6億元，歸母核心凈利潤25.2億元；經營性現金流凈額25.1億元，期末貨幣現金達179.3億元。

碧桂園作為曾經的地產巨無霸，這幾年算是徹底消停了不少。但是估計也沒多少人去留意碧桂園服務，一家近500億營收的物業公司，直接可以殺入地產top20.

作為物管巨獸，除去在登陸資本市場早期通過大批量收并購項目以外，碧桂園服務在各種多業態增值方面也玩出來很多新動作。

碧桂園服務2026年計劃落地超1萬臺服務機器人，切實地由單純的人力服務變為PARA協生的模式。

雖然碧桂園服務看起來玩的很花里胡哨，并沒有受到自家地產項目急速萎縮的影響，但是從這幾年的經營情況來看，骨子里依然在沿襲地產江湖的那套舊范式。

碧桂園服務幾乎走的是碧桂園地產相同的規模擴張路線，很多項目也受到市場影響形成一定的虧損，加上前期并購資產質量參差不齊，問題逐漸暴露。

2025年9月23日，碧桂園生活服務集團通州分公司服務的5個小區，因“不按照規定提供服務而收取費用”，存在服務縮水、質價不符的違規行為，被南通市通州區市場監督管理局處以9萬元罰款。

從2024年年報到今年剛發布的2025年年報來看，公司凈利潤從2024年的18.75億元銳減至5.99億元，同比暴跌68.1%。

即使是剔除了收并購帶來的無形資產攤銷、商譽減值等非現金及非經常性項目后的股東應占核心凈利潤，也從30.38億元降至25.19億元，下降了17.1%。

利潤收窄，但是員工依舊龐大，組織調整與人員換防就成為了很多物企的必然動作，碧桂園服務作為宇宙第一物業，徹底不裝了。

就在剛剛，碧桂園服務已經內部有了官宣：開啟新一輪組織與高管換防動作，很多大佬們都吃太好，坐的太穩。也應該換換位置，小弟們也都等著上位。

首先，區域公司大合并：

原廣西區域 + 原海南區域合并為廣西海南區域；海南原區域同步拆分為海口、三亞、陵水三個地區公司，納入新區域統一管理；

原廣東省內的五大區域也全部拆分，形成最新的三大區域公司，地盤重新合并與調整。江門市、中山市、珠海市、原粵西區域整合為粵西區域。

東莞市、深圳市、原粵東區域整合為粵東區域，佛山市、廣州市、清遠市、韶關市整合為粵中區域。

其次，高管大換防

本來高管動靜最大的莫過于三大副總裁級高管的輪換，三位大佬們級高管來了一次排排坐。

原碧桂園服務江蘇區域總裁桂立業調任粵中區域總裁，原碧桂園廣清/深灣區域總裁代濤調任江蘇區域總裁，原碧桂園服務江中/佛山區域總裁肖智華調任粵東區域總裁兼任香港柏齡公司總裁。

其中最值得關注的是莫過于碧桂園服務江蘇區域總裁桂立業，在南京已經干了幾十年的屬地化將軍之一，本次基本上算是削番重塑，從江蘇來到陌生的華南市場。

物業行業其實現階段幾乎都是地產運營管理視角，很多地產人早期在地產公司大開大合管控模式早已經習慣，來到賺小錢的物業體系難免會不太習慣。

不過對于幾百個項目以上規模的物業大區公司來說，有了權利那就是資源，有資源就可以變現，也難怪現在很多物業上市公司高管的待遇都可以達到幾百萬年薪。

碧桂園服務江蘇區域與碧桂園地產江蘇區域非常同步，早期第一個年薪過億的地產高管就來自碧桂園江蘇區域，在這里發家致富絕對還是有機會的。

本輪區域合并之后，意味著很多高管“起立坐下”成為常態，第一個變化肯定是廣西海南區域，李宇不再代理原海南區域第一負責人。任命孫海濤為新的廣州海南區域總裁。

孫海濤也是碧桂園系統十幾年的老員工，本次屬于直接提拔為一級區域總裁，從早期江蘇區域片區總監一直做到了廣西區域總裁。

最新的碧桂園服務粵西區域總裁是楊安瓊，仍然是內部提拔，之前擔任碧桂園服務廣清韶關區域總裁，如今榮升一級區域總裁。

前碧桂園服務山東區域總裁于凱榮升調任安徽區域總裁并分管山東區域，本次也得到內部提拔。

原來碧桂園服務集團品質運營管理中心副總經理徐鵬調任山東區域總裁，從集團再次回歸一線，也算是給到了足夠得新任。

原碧桂園服務集團天力公司城市總陳亮也得到提拔，調任福建區域總裁，也成為跨平臺晉升的典范。

原來碧桂園服務集團商寫事業部總經理雷大乾調任重慶區域總裁，雷大乾、陳亮從天力公司轉崗至區域一線，反映資源向核心戰場傾斜。

原碧桂園服務重慶區域總裁李中華另有重用，最值得關注的是，本輪調整唯一選擇離職的是原來碧桂園服務福建區域總裁張發躍。

有人從集團調任區域一線，肯定就有從一線調任集團總部，原碧桂園服務安徽區域總裁吳愛峰調任集團運營管理中心副總經理。

最后本輪調整新增專職崗位：原碧桂園服務粵東區域總謝建華任集團總裁助理，專項協助推進專業化公司市場化業務落地。

看地出來，本輪調整幾乎還是屬于輪崗為主的基本調性，高管能上也能下。物業區域總裁這個位置一定程度上仍然還是處于強考核階段，壓力仍然不小。

碧桂園服務作為“宇宙第一物企”，在年報發布后立刻啟動這么大規模的組織合并與高管換防，信號已經非常明確。

在凈利潤暴跌68%的當下，楊惠妍麾下的物業旗艦正在經歷一場從“要規模”到“要利潤、要效率”的深度刮骨療毒。

與早期碧桂園地產業務保持節奏一致，物業區域公司同樣分為1-4個等級，每年都會迎來排名，業績不達標的區域極有可能被持續吞并。

碧桂園服務早期為了匹配地產的“勞斯萊斯”下沉戰略，區域切得很碎，導致很多區域公司“官比兵多”。

現在把相鄰市場、虧損項目進行區域重組，可以直接裁撤冗余的職能部門，讓一線聽見炮火的人決策，解決“服務縮水、質價不符”的合規風險。

這批調整就是一句話：房地產的舊皇歷翻篇了，物業也不再是“養老院”。

您的認可，是對我最好的鼓勵