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官方統計有時候會誤導人，比如寧波二手房成交，如果只看備案量，4月份比3月份還高，但你去問問從業人員，他們普遍反映4月份的成交不如3月。

這就是上個月老司機反復在說的，3月的成交比官方數據要好得多，4月則完全相反，因為3月相當一部分成交放到4月來備案了。

四月的真實水平如何呢？老司機大概了解了一下，可能是3月三分之二到二分之一之間。3月的實際成交超過6000套，4月大概回落到了4000套甚至不到的水平。

這個水平和今年1月差不多，但放在小陽春，差點意思。

在3月的VIP月報中，老司機特別強調了一點，盡管成交量有非常明顯的放大，但成交價卻沒有同步反彈，這表明放大的成交基本都是低價的房源。

寧波二手房的成交結構中，200萬以下占近80%，成交由3800套上漲到6000套，增加的部分同樣也幾乎都是200萬以下的產品。

這只是表明，200萬以下的房價能夠激發購買需求，但完全沒有看到任何推動房價上漲的動能。樂觀一點來說，如果成交量持續保持在4000套左右，那么200萬以下的低價房，止跌的時間可能不遠了。

老司機一直在預測房價何時見底，并不是信口胡說，而是基于去庫存速度的推算。當然，預測這事你們也不要太認真，認真你就輸了。

前不久我統計了寧波四個區（不含北侖、奉化）200萬以下二手房的存量，大概35000套，現在的銷售速度平均每月2400套左右，去化周期差不多是14個月。

這個數據的健康范圍是8-10個月，供過于求的標準是12個月，供求失衡的警戒線是18個月。寧波的數值是供過于求，但也沒到警戒線，理論上存在止跌的機會，同時也有著下跌的隱患，堪稱薛定諤的房價。

現在的問題是庫存什么時候能回到10個月的健康線之內？這就要求每個月成交量要多于每個月新增掛牌量。就像一個池子，放出去的水量大，流進來的水量小，庫存才會降低。

我看了一下過去兩年的庫存總量變化，市四區每年凈減少8000套左右，按照這個速度，到2027年中，200萬以下的二手房庫存，就能夠回到健康區間。

所以寧波有可能率先止跌的，是這種200萬以下的產品，時間就在2027年。

那200萬以下是不是可以抄底了呢？老司機上一篇文章：部分回答過這個問題。從整體來看，寧波老破小和上海、成都甚至杭州的老破小都不一樣，供求是一方面，租售比是另一方面，上一篇文章都有詳細分析。

如果真要抄底200萬以下低價二手房，我認為有且僅有一類人合適：

自住用戶。

如果看懂了老司機今天這篇文章，自住用戶真的可以不用太擔心了。200萬以下的二手房已經完成了大部分跌幅，從現在到明年中，震蕩的幅度可能也就幾個點。

當然，幾個點也是一筆不小的錢，誰不想買在最低呢？如果想要獲得一個不錯的談價空間，我覺得有兩個時間段比較好。

第一個時間段是今年夏天，最近3年的下跌都是從夏季開始，到秋季結束，但學區房不遵循這個規律。

第二個時間段是今年12月到明年1月，這也是市場信心脆弱的時機，而且這時候學區房相對也比較冷，更好議價。

是不是第二個時段一定比第一個時段價格低呢？也不一定，老司機不確定后面還會出什么政策，也不確定屆時的市場情緒會有什么變化。

假設你現在買了，或者夏天買，完全沒必要患得患失，你已經買在了周期的底部。從擇時的角度來說，你已經戰勝了95%以上的購房者。

如果你一定要追求戰勝99%的人，老司機只能說我不配跟你做朋友。

說完200萬以下的，自然就會有人問200萬以上的呢？300萬以上的呢？它們什么時候見底？

說實話我不知道，從總量來看，總價越高，去庫存的周期越長，比如400萬以上的可能就到40-50個月了，這是200萬以下的3倍。

那是不是意味著高總價的二手房就會暴跌呢？顯然不能這么理解，根據我的經驗，越是高總價的房東，越是能夠忍受更長的交易周期。

通俗的說就是摒得牢。

老司機曾見過賣別墅賣10年的，這10年之中他有無數次機會賣掉，但都是因為價格談不攏而失之交臂。按理說房東應該吃一塹長一智，但恰恰相反，隨著房價整體上漲，他反而越賣越貴了。

這就是高端市場常見的一種現象——待價而沽。房東知道掛牌量很大，也知道成交量很小，但如果沒有到達他滿意的價位，寧可不賣。

理解高端樓盤的供求和價格，需要從資產的角度去理解，而不是商品的角度去理解。明白了這個道理，我們在買房的過程中，才不至于不切實際，繼而錯失良機。

今晚7點，老司機有場直播，我將展開來講一下高端房產和資產的關系，以及這種關系如何影響房價，歡迎點擊下面標簽預約直播。

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