自從2025年12月底商業不動產REITs試點啟動之后，各大企業就開始積極行動。

今年1月底，首批商業不動產REITs正式提交申報并獲中國證監會及交易所受理。

如今，經過將近3個月的等待，首批次4只商業不動產REITs獲得中國證監會準予注冊的批復，這標志著我國公募REITs市場向商業不動產領域邁出堅實一步。

而在首批次獲批的4只商業不動產REITs中，就包括國泰海通砂之船封閉式商業不動產證券投資基金。

國泰海通砂之船REIT的標的資產為位于西安浐灞國際港的砂之船（西安）奧特萊斯。

這座開業將近9年的奧萊，以50.28億元的估值邁出了資產證券化的一步！

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國泰海通砂之船REIT獲批

對于普通老百姓來講，REITs實際上是比較陌生的，簡單通俗的理解就是：一群人湊小錢，由專業機構統一去買能產生穩定收益的不動產（如商場、高速公路、物流園等），然后把租金、過路費等收入按比例分給大家。

REITs這種模式是上世紀60年代起源于美國的，中國的REITs市場則是2020年4月份才啟動的，最開始是從基礎設施領域試點，例如高速公路、機場港口、水電氣熱市政設施等。

后來，“基礎設施”的范圍不斷擴大，將商業不動產納入REITs試點的政策，則是2025年12月份才出臺的。

政策出臺后，2026年1月底的時候首批商業不動產REITs項目正式提交申報并獲中國證監會及交易所受理。

首批項目包括保利發展、錦江國際集團、上海地產、陸家嘴集團、凱德、唯品會、砂之船、銀泰百貨等項目，底層資產涵蓋商業綜合體、商業零售、辦公、酒店等成熟商業業態，位于上海、廣州、深圳、武漢、合肥、西安、鄭州等城市核心區域。

2026年4月24日，中國證監會官網顯示，4只商業不動產REITs獲得準予注冊的批復。

這4只商業不動產REITs分別為：中信建投首農食品集團封閉式商業不動產證券投資基金、匯添富上海地產封閉式商業不動產證券投資基金、中金唯品會封閉式商業不動產證券投資基金、國泰海通砂之船封閉式商業不動產證券投資基金。

上述4只REITs對應的底層資產分別為北京天通苑核心商圈的龍德廣場項目、上海黃浦區濱江板塊的鼎保大廈和鼎博大廈、鄭州和哈爾濱兩座杉杉奧特萊斯、砂之船（西安）奧特萊斯。

可以看出，首批商業不動產REITs底層資產均分布在北京、西安、上海、鄭州、哈爾濱等核心城市，業態涵蓋奧特萊斯、辦公樓、商業綜合體等，預計合計募資規模約145.18億元，4只產品的預測現金流分派率區間為4.75%-6.22%，2026年度均值為5.32%。

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西北“第一奧萊”，估值50.28億元

在首批次4只商業不動產REITs中，我們當然重點要關注國泰海通砂之船REIT，因為其底層資產是位于西安的砂之船（西安）奧萊。

關于砂之船（西安）奧萊，西安人其實已經不陌生，這座規劃總建面約37萬㎡大型商業項目，其一期總建面約14.13萬㎡（可租賃面積78423.37㎡）于2017年9月開業，二期、三期目前則處于規劃之中尚未開建。

此次獲批的國泰海通砂之船REIT，資產范圍為砂之船（西安）奧萊一期的不動產權，包括房屋所有權及其占用范圍內的國有建設用地使用權。

國泰海通砂之船REIT招募說明書顯示，與傳統的奧萊相比，砂之船（西安）奧萊全國首家落地“A×(1+N)×AI×S”概念的超級奧萊，業態包括 N 業態、國際名品、男裝童裝皮具、女裝、運動青休潮牌等。

從2025年各業態面積占比來看，N 業態（電影院、餐飲、超級兒童、生活方式）、國際名品（國際服飾、國際精品）、男裝童裝皮具（男裝、童裝童玩、皮鞋皮具、男士配件）、女裝、運動青休潮牌（運動、青休潮牌）占比分別為22.34%、19.09%、20.42%、20.92%、17.22%。

2023年至2025年，砂之船（西安）奧萊全年客流量均保持在1000萬人次以上，客流量年復合增長率約9.13%，這三年的銷售額分別為24.29億元、25.58億元、27.91億元，是西北區域銷售額排名第一的奧特萊斯項目！

砂之船（西安）奧特萊斯項目采用聯營、租賃兩種模式向商戶收取聯營收入、租賃收入、物業管理收入、營銷推廣收入及其他收入等，2023年至2025年營收分別為34985.99萬元、37565.04萬元、41386.46萬元。

與西安市場上已經開業的奧萊相比，砂之船（西安）奧萊的優勢主要集中在交通、周邊人口密度、經營，這座奧萊也是是西安市唯一一個與地鐵無縫接駁的奧特萊斯項目。

在經營方面，砂之船（西安）奧萊的經營面積、年銷售額、品牌個數、月銷售坪效、店均銷售，在西安已經開業的8座奧萊中，均排在第一！并且處于遙遙領先的地位。

在招募說明書中，砂之船（西安）奧萊的估值為50.28億元，預計募集規模50.28億元，基金存續年限30年，2026年度、2027年度預測現金流分派率分別為5.46%、5.8%。未來每年至少分配一次，分配比例不低于可供分配金額的 90%。

在國泰海通砂之船REIT中，原始權益人及其同一控制下關聯方擬持戰配比例為41%。

隨著國泰海通砂之船REIT獲得批復，其也成為西部地區首個商業不動產REITs項目！

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十余座奧萊，混戰西安

西安，作為國家級消費試點城市，2025年其消費品零售總額已經突破了5700億元，規模排在全國各大城市第16名，增速則排在萬億GDP城市第5位。

這種規模與增速，讓西安城市各大商業重點布局的城市之一！這幾年，西安先后迎來了中國第九家宜家薈聚、內地第四座太古里（在建）、重奢級的萬象城、中國第四座銀泰中心（待開建）、中國西部第二家文華東方酒店（在建）……

西安的奧萊市場，也同樣熱鬧。

截至目前，西安已經開業的奧萊分別為：砂之船（西安）奧萊、王府井奧萊·臨潼小鎮、王府井奧萊·西咸小鎮、華盛奧特萊斯、靜安薈生活奧特萊斯、靜安國際·萬國奧萊、高新新天地生活奧萊、首創西安高新奧特萊斯、京東奧萊（解放路店）……

從這些已經開業的奧萊來看，規模不同，定位也不同。有的屬于社區奧萊、近郊奧萊，有的則屬于遠郊奧萊。

在這些已開業的奧萊中，規模較大的為砂之船（西安）奧萊、靜安國際·萬國奧萊、王府井奧萊·西咸小鎮、高新新天地生活奧萊等，經營面積均在6萬㎡以上。

年銷售規模方面，砂之船（西安）奧萊處于遙遙領先的地位，王府井奧萊·臨潼小鎮、王府井奧萊·西咸小鎮2025年銷售額則均在8億元以上，首創西安高新奧特萊斯2025年銷售額在5億元以上，這幾座年銷售規模更大一些。

入駐品牌數量方面，2025年砂之船（西安）奧萊以381個品牌個數處于領先地位，其次為王府井奧萊·西咸小鎮品牌個數269個，王府井奧萊·臨潼小鎮、靜安國際·萬國奧萊、高新新天地生活奧萊、首創西安高新奧特萊斯的入駐品牌個數則在200個左右。

當然，除了已經開業的這些奧萊之外，西安目前在建、待建的奧萊還有月瀾嘉奧特萊斯、SKP臨潼奧特萊斯、杉杉灃東奧萊、百聯西安奧萊等。

這其中，最受關注的當屬SKP臨潼奧特萊斯、杉杉灃東奧萊。

SKP臨潼奧特萊斯，2025年9月已經摘地，占地226.551畝，總建面約17.77萬㎡，預計定位重奢，依托兵馬俑景區客流的文旅、街區型奧萊。

杉杉灃東奧萊，則是4月份剛剛簽約的一個項目，位于灃東科統板塊，地塊清表已經基本完成等待供地，占地面積189畝，計劃投資20億元，體量超10萬㎡，擬引進國際一線品牌及國際國內知名品牌200個以上，配套沉浸式體驗、兒童娛樂、特色餐飲等多元業態。

一座城市，超10座奧萊，未來的競爭激烈程度可想而知。

當然，這十余座奧萊區位不同、定位不同，部分之間實際上會形成一定的差異。

例如：杉杉灃東奧萊將與西安國際足球中心，形成文體與商業雙向引流、互為支撐的發展格局；臨潼的SKP奧萊將與兵馬俑景區協同，形成“奧萊+文旅”的消費格局；靜安薈生活奧特萊斯、京東奧萊則更多的屬于社區奧萊。

實際上，除了這些之外，西安其實還有一些待盤活的奧萊項目。例如高鐵新城板塊的西部奧萊，位于草堂基地板塊的草堂奧萊，等等。

至于西安的商業不動產資產證券化，除了砂之船（西安）奧萊之外，西咸萬象城的股權交割已經完成，也已經開始向資產證券化邁進。

隨著商業不動產REITs的開始落地，一些品牌企業在西安運營成熟的購物中心，也必將逐步通過這種模式實現資產證券化。