最近兩年，上海豪宅市場(chǎng)雖然面臨挑戰(zhàn)，但好項(xiàng)目從不缺買家。

安瀾上海首開銷售90.77億，一季度拿下全上海網(wǎng)簽金額TOP1；澐啟濱江5個(gè)月時(shí)間累計(jì)銷售突破160億。可以說(shuō)上海頂豪市場(chǎng)，購(gòu)買力一直都在。

但就在同一城市同一市場(chǎng)里，總爺卻發(fā)現(xiàn)一個(gè)單價(jià)15萬(wàn)+/㎡的豪宅頂級(jí)項(xiàng)目表現(xiàn)非常凄慘——

上海桃花源四期，2025年至今16個(gè)月只網(wǎng)簽5套房，平均100天成交1套，堪稱上海最慘豪宅

項(xiàng)目2023年10月首開，賣了30個(gè)月，總套數(shù)175套，目前整盤僅售出25套，網(wǎng)簽去化率僅14%。

放眼全上海的15萬(wàn)+豪宅項(xiàng)目，30個(gè)月僅14%的去化率，真找不到第二個(gè)，實(shí)在太慘了，太難賣了。

四期去化情況，圖源網(wǎng)上房地產(chǎn)，2026年4月30日

一個(gè)曾花錢入選“中國(guó)10大超級(jí)豪宅”的項(xiàng)目，為什么走到了這一步？今天我們就來(lái)聊聊這個(gè)項(xiàng)目。

01

地段硬傷

遠(yuǎn)郊配套欠缺，撐不起15萬(wàn)+的價(jià)格

上海頂豪市場(chǎng)有一個(gè)共識(shí)：地段不行，一切白搭。

核心地段、頂級(jí)配套、富人區(qū)氛圍、資產(chǎn)保值傳世，這四大要素，哪怕缺一個(gè)都很難讓高凈值人群愿意掏出幾千萬(wàn)。反觀上海桃花源，可以說(shuō)全線失守……

首先是地段價(jià)值缺失，遠(yuǎn)郊且無(wú)富人區(qū)氛圍

上海賣得好的豪宅都在哪里？安瀾上海在徐匯濱江，外灘瑞府在虹口北外灘，湯臣君品在浦東內(nèi)環(huán)旁的東郊碧云。

它們不僅占據(jù)城市絕對(duì)核心，更重要的是形成了頂級(jí)的“富人區(qū)場(chǎng)域”。

以同樣是別墅產(chǎn)品的湯臣君品為例，緊鄰東郊國(guó)賓館，出門就是湯臣高爾夫、華洲君庭、東郊一號(hào)等頂級(jí)富人區(qū)，鄰里全是各行業(yè)塔尖大佬。這才叫圈層，這才叫傳世別墅。

再看上海桃花源，外環(huán)外，閔行浦江鎮(zhèn)。

在這里既沒(méi)有江景，更看不到市中心的摩天大樓，也沒(méi)有核心區(qū)的商業(yè)繁華，周邊沒(méi)有頂級(jí)的資源與配套，城市界面也不高端，更沒(méi)富人區(qū)氛圍。

地段價(jià)值如此單薄，卻想賣出15萬(wàn)+/m2、動(dòng)輒3500-7000萬(wàn)價(jià)格，從航拍看感覺(jué)就像是大農(nóng)村，完全不像是富人區(qū)啊。

上海桃花源實(shí)景

對(duì)比之下，同價(jià)位段的預(yù)算在閔行綠城玫瑰園可以買到更大面積的別墅產(chǎn)品，坐擁養(yǎng)云安縵、旗忠高爾夫，客戶更不會(huì)買桃花源了。

其次是生活能級(jí)的斷層，周邊缺乏高品質(zhì)配套

作為高端生活方式組成，現(xiàn)在核心地段的豪宅步行范圍內(nèi)往往匯集了頂尖教育資源、高奢商業(yè)和文化藝術(shù)地標(biāo)，生活是高度便捷和奢華的。

上海桃花源在配套能級(jí)上存在明顯斷層，周邊2公里內(nèi)都是中低端商業(yè)，日常吃吃飯還行，但難以匹配億級(jí)客群頂級(jí)生活所需。

選擇桃花源，意味著要在日常通勤、社交效率和生活便利性上做出巨大犧牲，現(xiàn)在市中心新房這么多、又這么好，何苦呢？

最后是價(jià)格邏輯與流動(dòng)性的困局，買了之后很難出手

頂豪產(chǎn)品作為家族資產(chǎn)的壓艙石，流動(dòng)性與保值率是核心指標(biāo)。

桃花源四期新房均價(jià)15.6萬(wàn)/㎡，在售主力總價(jià)范圍約3500萬(wàn)-7000萬(wàn)左右。

為平衡高單價(jià)，項(xiàng)目贈(zèng)送面積巨大——地下面積比地上還多，實(shí)際使用面積約為產(chǎn)證面積的2到3倍。

上海桃花源樣板間

這種設(shè)計(jì)在提升得房率的同時(shí)，也導(dǎo)致一二手表面單價(jià)的巨大落差。

以上海桃花源三期金宇園為例，整盤均價(jià)約14萬(wàn)/㎡，貝殼找房上其二手房在售房源最低總價(jià)已跌破3000萬(wàn)，按實(shí)際面積折算后掛牌均價(jià)僅5萬(wàn)+/㎡。

總爺看到小區(qū)有一套在售房源，掛牌價(jià)已經(jīng)降了近千萬(wàn)，歷經(jīng)兩年仍未售出，真的為業(yè)主感到窒息。

圖源：貝殼找房APP，2026年4月30日

新房16個(gè)月只賣了5套，二手掛了2年還沒(méi)賣掉——整個(gè)桃花源的流動(dòng)性面臨極大考驗(yàn)。

02

產(chǎn)品落伍

中式已經(jīng)迭代，它還停留在十年前

在產(chǎn)品層面的打造上，上海桃花源的產(chǎn)品內(nèi)核并非沒(méi)有亮點(diǎn)。

蘇式園林、非遺“香山幫”匠人手作、宋明風(fēng)格古典建筑，一二期確實(shí)在市場(chǎng)上掀起過(guò)熱潮。

但房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有永恒的爆款，只有時(shí)代的作品，現(xiàn)在上海頂豪客群的畫像已經(jīng)完全不同——高端客戶的審美更趨于國(guó)際化，偏好現(xiàn)代、通透、智能化的居住空間。

現(xiàn)在賣得好的現(xiàn)代中式產(chǎn)品，比如以中式見(jiàn)長(zhǎng)的建發(fā)，早已跳出了傳統(tǒng)的封閉框架，在上海的項(xiàng)目融入更現(xiàn)代的材質(zhì)、更開放的空間設(shè)計(jì)、更國(guó)際化的審美語(yǔ)言。

中式骨架、當(dāng)代表達(dá)，這才是新一代中式豪宅的方向，而上海桃花源還停留在十年前。

上海桃花源實(shí)景

除了審美脫節(jié)，上海桃花源產(chǎn)品本身也是槽點(diǎn)滿滿。雖然容積率只有0.4，但大量面積給了園林，實(shí)際樓棟排布還是比較密的，體驗(yàn)上比不了真正的獨(dú)棟。

外立面在現(xiàn)在各種高端石材出沒(méi)的“好房子”時(shí)代，肉眼可見(jiàn)的“貴氣感”不足。

此外在精裝交付已經(jīng)成為高端別墅標(biāo)配的今天，上海桃花源毛坯交付將時(shí)間和成本轉(zhuǎn)嫁給買家。有一期業(yè)主裝修花了近2年，光是裝修成本就1500萬(wàn)，還是買市區(qū)豪宅省心。

總爺還注意到不少業(yè)主吐槽，遠(yuǎn)郊中式別墅冬冷春潮夏蚊蟲，實(shí)際舒適居住的時(shí)間很有限。更有不少人，住過(guò)這種遠(yuǎn)郊別墅過(guò)，紛紛賣房回歸市區(qū)大平層。

花4000萬(wàn)總價(jià)，買一個(gè)郊區(qū)遠(yuǎn)離市區(qū)的別墅，不方便、不舒適、不保值——圖什么呢？

03

缺乏誠(chéng)信

老板言而無(wú)信，物業(yè)服務(wù)口碑不佳

上海桃花源的問(wèn)題，不止于地段和產(chǎn)品，更深層的裂縫在口碑和信任。

開發(fā)商國(guó)金投資老板王國(guó)金，是美籍華僑，1978年赴美經(jīng)商，后回國(guó)做房地產(chǎn)投資。2017年聯(lián)手融創(chuàng)推出上海桃花源，前兩期確實(shí)做出了口碑。

從三期開始融創(chuàng)退出，國(guó)金投資獨(dú)立操盤，問(wèn)題就逐漸暴露了。

據(jù)總爺了解，桃花源四期去年曾經(jīng)主動(dòng)找媒體談合作，結(jié)果執(zhí)行了一半，突然說(shuō)老板不批預(yù)算無(wú)限期擱置了，對(duì)合作方都這種霸王態(tài)度，那他對(duì)業(yè)主的各種承諾，又有多少可信度？

事實(shí)上，業(yè)主的反饋已經(jīng)說(shuō)明了一切。有業(yè)主小紅書留言：“誰(shuí)買桃花源誰(shuí)是大冤種，好多業(yè)主都在賣房子。一萬(wàn)塊錢一個(gè)月物業(yè)費(fèi)，各項(xiàng)服務(wù)都沒(méi)有，房子問(wèn)題漏洞百出，業(yè)主提出問(wèn)題，老板不解決，反而和業(yè)主吵架。”

圖源：小紅書

而且，上海桃花源計(jì)劃開發(fā)十期，從2017年到現(xiàn)在才做到四期，后面還有六期新房等著推出。

存量沒(méi)清，增量還在路上，每一期都在稀釋前面業(yè)主的資產(chǎn)價(jià)值。小紅書上連中介都坦言：“后面還有六期，買了換手會(huì)很難。”

上海桃花源實(shí)景

最近聽(tīng)說(shuō)項(xiàng)目又在搞媒體活動(dòng)重新?tīng)I(yíng)銷造勢(shì)，但說(shuō)實(shí)話，地段就這樣、產(chǎn)品改不了，建議每個(gè)關(guān)注的朋友都問(wèn)問(wèn)，16個(gè)月賣了5套，這樣的房子誰(shuí)敢買？

安瀾上海、澐啟濱江、湯臣君品的持續(xù)熱銷，與上海桃花源的賣不掉，拼湊出了當(dāng)下豪宅市場(chǎng)現(xiàn)狀：上海頂豪購(gòu)買力依然澎湃，只是變得更加挑剔。

而關(guān)注桃花源的朋友，一定要去看看他們凄慘的新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，以及二手降價(jià)賣的事實(shí)，可別一時(shí)沖動(dòng)，以后賣不掉慘了。

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