湖北
剛剛，隨著東壩新地土拍結果出爐，4月30日北京出讓的3宗宅地，都迎來了各自的最終買家。
最大贏家無疑是華潤置地，一日連下兩城。
先是以底價，將豐臺萬泉寺村0007地塊收入囊中，又聯合未來科學城拿下昌平區北七家地塊。
其中，豐臺萬泉寺村0007地塊，也是此次土拍中市場關注最高的地塊。57.711億元的起拍價，創下了北京目前年內最高總價紀錄。
不過，華潤拿下這兩塊地，其實沒啥懸念，因為沒有競爭對手。
有意思的是，開拍前市場普遍不看好的東壩地塊，倒是迎來了變數，金茂、建發兩家參拍。
最后地塊被金茂拿下，成交金額20.981億元，成交樓面價4.1萬/㎡，溢價率0.1%。
從結果上看，建發起到了一個吉祥物的作用。
關于這三宗地的素質，市面上相關的分析文章已經非常多了，這里就不聊那么細了，重點講講產品和價格。
01
首先是豐臺萬泉寺村0007地塊。
這塊地此前呼聲很高，很多人都覺得它會溢價。
主要原因，是大區位不錯，二到三環間，同時配套也成熟，14號線及16號線雙軌交會，龍湖麗澤天街、西鐵營萬達廣場雙商業，要醫院有醫院，要公園有公園。
按以前的拿地邏輯，不說大火，肯定是有人搶。
只是現在，情況變了。
一來大家普遍節衣縮食，近60億元的體量，過于龐大。
二來如今即便手里有錢的主，也更傾向于精打細算。萬泉寺地塊有配建要求，至少得花3.74億元。攤下來，項目樓面價每平米要加3800元以上。
即便底價成交，實際樓面價也達到了6.23萬元/㎡，和周邊競品比，沒有明顯優勢。
確定性不強的仗，北京房企已經不會再打了。
因為是商業核心中的住宅地塊，萬泉寺007出讓前很多東西基本上已經定死了。
比如要搞好房子，要架空臺板，一層二層要開放共享，甚至外立面怎么整，都有明文要求——
綜合考慮城市界面形象，采用較高窗墻比，采用現代主義的設計手法，強調簡潔的線條和幾何形狀，材料使用鋁板、玻璃、石材等現代材料，建筑主體色彩宜與周邊協調......
可能很多人已經能想象出個大概了。
說得更簡單點，就是往那種公建化城市封面的方向上靠。
定位不用想，起步高端改善，大概率是頂豪產品，主打河景大平層。
麗澤商務區的老板們，又有新房子可以選了。
華潤置地做豪宅，還是比較有底氣的。新地附近，之前也有北京悅府和北京瑞府，兩個華潤置地的高端項目可以參考，口碑和去化都不錯。
至于價格，參考板塊內的中海麗金府，網簽均價10.4萬元左右。
麗金府周邊的配套和城市界面，和萬泉寺有差異，新項目大概率是要上10萬+
狠一點，部分房源可能要奔著12萬元走。
現在唯一的不確定，就是起步是搞120㎡，還是一步到位150㎡，總之，沒有1200萬元以上的預算，大概率不用考慮這里了。
02
再聊聊東壩單店地塊。
總的來說，優勢和缺陷都非常明顯。
優勢在于4.1萬元/㎡的樓面價，對比區域之前供地便宜不少。比如2023年拿地的保利天匯，成交樓面價是5.67萬/㎡。
這就代表后續，有可操作的空間。
如果后期東壩單店地塊憑借低價優勢主打性價比、剛改產品，銷售成績完全可以碾壓周邊的幾個競爭對手。
另外，東壩過去一直被叫“餅王”，第四使館區喊了幾十年遲遲不來，讓很多人對這里心灰意冷。
但這兩年，東壩的建設速度明顯提升，交通、城市界面、教育等等一年一個樣，又讓大家對這里燃起了期待。
特別是壩河景色，去過都得感嘆一句：不愧是第四使館區。
缺陷主要在幾個方面：
第一，距離五環太近，噪音問題突出。
第二，距離地鐵太遠，最近的東壩南地鐵站（3號線）目前的通路1.6公里。
第三，東南方向1.2公里處有東郊殯儀館。
三個問題，都屬于那種，介意的人非常介意的點，到時候得看金茂怎么去操作。
當然，產品力上，金茂是沒有問題的，最終形態應該是偏改善的小高層，至于價格，大概率會在6.5-7.5萬元/㎡之間。
03
最后，昌平區北七家鎮平西府地塊。
上一次昌平平西府有住宅用地出讓，還是2022年6月，也就是后來的北清橡樹灣，當時華潤拿地的樓面價約3.5萬元，銷售均價約6萬元。
時隔四年，華潤再度出手，樓面價已經來到了2.01萬元/㎡。
關鍵，新地在容積率等規劃條件上優勢明顯，這意味著即便最終售價和北清橡樹灣一樣，性價比也會明顯高于后者。
等等黨真的贏麻了。
地塊的可操作性很大，反而不是那么好預測了，會拿出什么產品，最終得看華潤是什么想法。
至于價格，大概率會往5.5萬元靠，當然不排除華潤給大家整點驚喜。
文末慣例還是上圖給大家參考，關于華潤、金茂代表產品的表現：
華潤北京瑞府大門外立面
華潤北京瑞府社區景觀
金茂·璞逸豐宜社區大門
金茂·璞逸豐宜社區景觀
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