北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

去年年底把通州的房子賣掉了，從年底一直在看房，想著也不算特別剛需，就一直沒買。這兩個月，發現之前看好的戶型好的房子都陸續賣掉了，看這兩個月成交量還挺高的，也擔心突然出政策，價格不好聊或者漲價了，考慮是不是要買了？之前一直看好的劉家窯正邦嘉園的一個戶型沒談成，被別人買走了，心里有點惋惜。預算想控制在380萬，想咨詢下您的觀點。

1、首先您怎么看以后房價的趨勢？

2、考慮到兒子上學和我們通勤方便，看了木樨園，劉家窯，宋家莊區域，同等的價格，宋家莊樓齡新，但是能買到的面積小些，劉家窯有個嘉業大廈，是70年大產，面積挺大，單價挺便宜的，能買嗎？木樨園挨著三環，沒有公園配套。如果這三個區域，哪個未來發現更好更加保值？我看角門比這三個更貴點，不知道那區域如何？

3、70年大產，民水民電，叫什么大廈，公寓的，能買嗎？

A：

1、我不知道以后的趨勢，只能說現在的北京房價肯定是相對底部。至于以后的其實可以看深圳和上海，歷次行情都是從這倆城市開始的，一般都是幾個月到半年后傳導到北京，北京從來也沒領漲過。

另外也可以看香港，自從大火之后也開始明顯上漲了，但畢竟和內地的關聯不太大，只是有可能趨勢相同而已。

2、嘉業大廈，典型的70年老公寓，辦公經商的挺多的。優勢就是便宜，從居住角度可以說性價比高。劣勢也是便宜，這么多年的價格走勢一直落后普宅大盤。當然以后的最好成績有可能不落后，就是比較難吧。反正優劣勢都很明顯，能不能買看自己的主要需求吧。

3、三個區域哪個未來發展更好？這實在不好回答。都是南三環沿線，到目前為止都不太強，否則也不會現在的價格。再加上您看的是老公寓這種產品，沒法兒回答。

4、角門也看什么小區，從地段兒來說肯定是西邊四號線沿線的更強，也就是從馬家堡-角門西-公益西橋，大多數商品房的價格走勢基本不落后北京大盤。所以從保值角度講，常規建議是先看西邊。

5、全北京這種70年公寓的產品有的是，全部都是民水民電，只是有的不帶燃氣而已。這就甭問我了，沒法兒回答，還是看自己的需求吧。住宅居住的性價比就買，注重價格走勢就再考慮。之所以性價比高，就是因為價格漲的慢。各有優劣吧。

僅供參考。

二

Q:

我家孩子28年9月小升初，北京戶口，目前在通州上小學四年級，之前想初中轉到的西城德勝學區，買個占坑房，但是新政出來，還要在手里放三年。

現在糾結還要不要買，問題一：三年之后小升初的壓力回落，適齡人口減少，我們買了德勝的房子會不會跌幅較大，且難以賣出去？二是：孩子學習一般，目前東城還沒有出三年占學位的政策，東城的性價比會更高一些嗎？希望您有空給指導一下，謝謝

計劃首付300，貸款300，資金壓力不小。本來想迅速變現，現在要鎖定三年。還有買的必要嗎？

A：

1、三年后小升初的壓力回落，誰說的？怎么可能啊？必定是上漲。

這么說吧，從今年開始是“幼升小”的人數明顯減少，三年后會更少。但是2028年“小升初”的孩子是2022年入學的，是最高峰期，那無論做什么操作都是同一屆，不可能改變競爭的激烈程度。

也就是說，高峰期出生的孩子已經決定了同齡人的數量，無論哪個人生階段都是高峰期，包括小學中學大學+就業結婚買房，永遠都要和眾多的同齡者PK。

2、幼升小的孩子逐年減少，如果沒有對學區房的支持政策，大多數普通學區或對口普校的影響會更大。

德勝應該好的多，畢竟學區強，對口牛校的支持更大，所以我認為不至于直接降價，頂多是逐年降低點兒溢價比例而已，也就是漲的慢點兒。這參考韓國和臺灣省的先例吧，人口減少后都是這種情況。

3、東西城從房子溢價角度的性價比差不多，政策也大概率都一樣，只是出臺的年份或時間不同而已。

4、買不買的只能家長決定，外人不好建議。而且還是提醒一下，您家孩子既然是2022年“幼升小高峰期”入學的，那到2028年就必定趕上“小升初高峰期”，不可能壓力下降。所以考慮好派位的風險再買吧。

僅供參考。

三

Q:

海淀取消六年一學位，會釋放出很多房源嗎，房價會有什么走勢。

A：

1、海淀沒有取消六年一學位，只是說放寬了一些。或者是沒明著說取消，現實中有可能跟取消差不多，但主要都是本來就不太熱門的學區或校區。

2、我認為不會釋放什么房源。因為房子是用來住的，家長們大多數都不是光為了學位，也要在上學期間居住的。所以大多數都是等孩子小學vs初中，甚至是高考之后才賣了房換改善的呢，否則還得陪著孩子租房，沒有住自己的踏實。

所以我的觀點不變，政策頂多影響短期的供需，時間一長就無所謂了。具體到學區房，我認為還是會隨著孩子們畢業，家長們才會選擇賣房離開，不會集中掛牌的。

3、這其實就相當于放寬限購政策，在這種行情時期對價格走勢沒什么影響。看看通州+北京市的放寬吧，標準降低好幾次了，房價還這德行。

因為之所以放寬，那就是因為預計購買群體下降了，所以想再吸引一些，希望達到的目的只是穩住而已。我認為有可能做到，不至于出現暴漲暴跌。

僅供參考。

四

Q:

我不準備買房了，現有合順家園和蘭州保利二套房，28年準備賣掉蘭州的房子，在京申請一套公租房。媳婦戶口已遷入，并辦了離婚，就等三年后申請公租房了。孩子在高盛實習快結束了，干不了，每天15/6個小時，一周連休一天都不保證，他也是不愿意這樣拼命，現在的孩子都想要好好生活，不愿意賣命。還是繼續在光華讀研吧。工作再找找看。

之前找您咨詢過孩子的問題，您說的確實對，外資投行就是個草臺班子。是不是國內的比較好些，比如中金，想聽聽您的意見。

A：

1、這我不好有什么意見吧，都是自己家決定的事情。

2、不買房也沒問題，房子本身就是用來住的，能用公租房解決居住問題就不用買。

3、金融行業干的就是零和博弈的生意，所有公司共同爭搶有限的資源，看自己有什么優勢了。沒有明顯的優勢索性就不去唄，否則不光是辛苦，還得勾心斗角搞邪門歪道呢，我過去上班的公司也一樣，為了賺錢能拋棄一切底線。有底線的那就將來考公吧，否則去了中金或許也會焦慮的，畢竟誘惑和限制都會更多，多難受啊。

4、我真沒什么意見和建議，這種大事只能自家考量。

僅供參考。

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