TOP50房企降債萬億元，減虧千億元！

在債務出清、模式切換、分化加劇之下，地產行業正在走向新局面。

中房報記者 許倩 北京報道

過去一年，TOP50上市房企交出一份“喜憂參半”的成績單：一方面是銷售額、營業收入雙雙下滑的冰冷現實，另一方面卻是減虧千億元、降債萬億元的亮眼數字。

拐點真的來了嗎？

據中國房地產報記者統計，銷售榜TOP50上市房企（剔除未發布財報的合生創展）2025年實現銷售總額2.45萬億元，同比下降21.6%；營業總收入2.93萬億元，同比減少18.1%，行業整體經營規模仍處于收縮通道。但歸屬母公司凈利潤共計虧損1450.97億元，虧損額較2024年大幅減少1360.3億元；平均凈利潤率為-11.25%，較2024年提高11.21個百分點。

與此同時，行業盈利能力仍處于歷史底部。據中國房地產報記者統計，2025年TOP50上市房企平均毛利率僅4.86%，較2024年下降5.65個百分點。這意味著，企業每實現100元銷售收入，僅能獲得4.86元毛利。在覆蓋財務費用、銷售費用、管理費用等各項成本后，企業虧損幾乎成為必然。

這場看似漂亮的“減虧戰”含金量幾何？虧損收窄的背后，究竟是債務重組收益的“粉飾”，還是經營層面的實質性修復？

超七成房企營業收入下滑

從營業收入格局看，頭部房企陣營持續收縮。

2025年營業收入突破2000億元的房企僅剩3家，較2024年減少2家，分別為保利發展、華潤置地、萬科。其中，保利發展以3081億元營業收入居行業首位，同比小幅下滑1.13%；華潤置地實現營業收入2814億元，同比微增0.91%，是頭部房企中為數不多實現營業收入正增長的企業；萬科以2334億元營業收入位列第三，同比大幅下滑31.98%。

綠地控股、中海地產、綠城中國、碧桂園、招商蛇口、建發國際6家房企營業收入均超千億元，但無一例外呈現同比下滑態勢。綠地控股以1805億元營業收入排名第四，同比下滑25%；中海地產實現營業收入1681億元，下滑9.22%，曾經的行業盈利標桿增長動力持續減弱。

TOP50上市房企中，僅12家房企實現營業收入正增長，占比不足3成。其中，南山控股、華發股份營業收入增幅領跑，分別達到55.55%、38.85%，但兩家房企歸屬母公司凈利潤分別虧損19.7億元、94.96億元，虧損面均較2024年進一步擴大。

與此同時，7家房企營業收入同比下滑幅度超過50%，包括新世界發展、金地集團、世茂集團、金融街、中梁控股、龍光集團、金科股份，經營端壓力較大。

一年減虧1360億元

行業最核心的積極變化體現在盈利端的大幅改善。2025年，TOP50上市房企歸屬母公司凈利潤共計虧損1450.97億元，虧損額較2024年大幅減少1360.3億元；平均凈利潤率為-11.25%，較2024年提高11.21個百分點。

從盈利企業數量看，TOP50上市房企中，歸屬母公司凈利潤同比下滑的有27家，較2024年減少9家，但占比仍超5成；虧損房企數量達31家，占比超6成，行業整體仍處于虧損狀態。

值得警惕的是，當前行業盈利改善存在明顯“水分”，修復并非全靠經營回暖。數據顯示，TOP50上市房企中6家歸屬母公司凈利潤超過百億元，其中4家為出險房企，盈利改善主要依賴債務重組收益，而非主營業務實質性復蘇。

金科股份憑借債務重整成為盈利“黑馬”，2025年歸屬母公司凈利潤達293.2億元，扭轉2024年巨虧319.7億元的局面。其核心原因在于，2025年公司重整計劃執行完畢，形成近726億元巨額債務重組收益并計入當期非經常性損益，這也是其實現扭虧為盈、凈資產轉正的核心支撐。

緊隨其后的是禹洲集團、旭輝集團、世茂集團，同樣依托債務重組實現扭虧為盈，2025年歸屬母公司凈利潤分別為249.3億元、176.7億元、144.7億元。以禹洲集團為例，2025年債務重組收益326.21億元、財務擔保合約重估收益20.27億元，剔除這些一次性收益后，核心經營業務仍虧損97.18億元，不過較2024年120億元的虧損額收窄18.79%。

在一眾依賴債務重組盈利的房企中，華潤置地成為行業真正的經營標桿。2025年歸屬母公司凈利潤為254.2億元，僅較2024年減少1億元，憑借“開發+商業”雙輪驅動，實現實打實的經營層面盈利穩定。其經常性業務核心凈利潤同比增長13.1%至116.5億元，占核心凈利潤比重攀升至51.8%，商業運營成為利潤增長的核心支柱，坐穩行業“利潤王”寶座。

與之形成對比的是，中海地產歸屬母公司凈利潤連續兩年下滑，2025年以126.9億元排名第六，同比下降18.83%，較2023年256億元的凈利潤規模，兩年內縮水超5成。盈利下滑背后是主業開發“拖后腿”，且第二增長曲線仍顯乏力。數據顯示，2025年中海地產房地產開發業務收入約1567.7億元，同比下降10.3%，昔日“利潤王”正走在艱難轉型與修復之路上。

萬科則成為行業虧損最嚴重的企業，2025年歸母凈虧損885.6億元，較2024年增加虧損390.8億元，兩年累計虧損近1380億元。萬科管理層表示，巨額虧損是歷史投資失誤、經營管理問題與行業深度調整等多重因素疊加導致。其中資產減值與信用減值是虧損主力，2025分別計提219.3億元、341.7億元，同期銷售金額1340.6億元，同比下降45.5%。

行業整體調整中，仍有少數房企實現逆勢突圍。美的置業、城建發展、保利置業、首開股份、中國金茂、嘉里建設6家房企，實現營業收入與歸屬母公司凈利潤雙重增長，歸屬母公司凈利潤增幅分別達到127.18%、56.55%、23.16%、18.62%、17.69%、16.09%。

降債萬億元，但流動性依然承壓

現金流與負債壓力，仍是房企生存法則的核心考驗。

據中國房地產報記者統計，TOP50上市房企總負債共計11.76萬億元，較2024年減少1.75萬億元，同比下降12.97%，萬億級降債效果顯著。但受制于前期債務基數龐大，行業整體負債規模仍處高位。

與此同時，房企核心現金流來源——銷售金額同比下滑21.6%，資金回籠放緩，行業流動性持續承壓。截至2025年末，TOP50上市房企共持有貨幣資金1.07萬億元，較2024年減少1805.85億元，同比減少14.4%，現金儲備持續縮水。

從個體來看，行業債務分化格局明顯。綠地控股、保利發展、萬科、碧桂園、融創中國總負債規模位居前五，分別達9882億元、8587億元、7848億元、7679億元和7478億元，頭部房企債務壓力依然突出。

其中，綠地控股總負債較2024年增加75億元，而其2025年歸屬母公司凈利潤虧損262.13億元，虧損規模僅次于萬科，處于行業第二高位。

償債端，11家房企資產負債率超過90%，中國奧園、建業地產負債率突破100%，陷入資不抵債困境，而其歸屬母公司凈利潤分別虧損177.6億元、30.45億元，且營業收入、凈利潤雙雙負增長，短期償債風險居高不下。

現金儲備方面，僅保利發展、華潤置地、中海地產3家央企貨幣資金超千億元，分別達到1229億元、1169.9億元、1088億元，但相比2024年均有所減少。央企憑借資源優勢成為行業流動性“安全島”，民營房企流動性困境則仍未徹底緩解。

行業格局加速重構。在債務出清、模式切換、分化加劇之下，地產行業正在走向新局面。