深圳“地王”重生：曾被規劃建設“中國第一高樓”，華潤置地70億元接手

每經記者：陳榮浩 孔澤思 每經編輯：陳俊杰

5月6日，深圳龍崗大運片區，備受矚目的G01046—0106宗地迎來公開競價。這宗起拍價70.45億元的地塊，正是曾被規劃為用于建設700米“中國第一高樓”的深港國際中心核心地塊。

該地塊在歷經4年停工、兩次流拍、政府收儲與規劃重構后，最終被央企華潤置地旗下子公司（全稱為“深圳市潤圳房地產有限公司”）以起拍價成功拿下。

有業內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，作為深圳“清調供”政策盤活存量資產的標桿，它（G01046—0106宗地）的重生，也標志著城市發展從“高度競賽”轉向務實理性。（注：深圳“清調供”政策是指深圳市為盤活停滯的城市更新項目，在《關于進一步規范城市更新項目管理有關事項的通知》中明確的一種?運用“清理、調整、供應”手段優化項目規劃與實施條件的政策工具?。??）

“龍崗區將原超高層建筑規劃轉為商住結合模式，通過‘以住養商’實現功能多元化，有助于激活現金流、分散風險，是適應市場的有效調整。地方政府主導回購，體現了對項目后續發展的信心及政府在城市更新中的積極作用?！敝猩酱髮W嶺南學院經濟學教授林江向記者分析稱。

世茂深港國際中心現場 來源：深圳公共資源交易中心

曾被規劃為建設“中國第一高樓”

此次被接盤的地塊，曾是世茂集團2017年豪賭的標的，曾被規劃為建設“中國第一高樓”。

如今重啟，規劃已徹底重構，褪去了當年的“摩天光環”。用地性質從純商業用地，調整為“二類居住用地+商業用地+城市道路用地”，住宅成為絕對主角，徹底摒棄了原有的純商辦定位。

數據顯示，地塊總建筑面積約47.68萬平方米，其中住宅面積達30.56萬平方米，占比64%；商業面積縮減至14.35萬平方米，包含11.6萬平方米集中商業和2.5萬平方米酒店。容積率也從原4.17大幅降至3.26。

來源：深圳公共資源交易中心

本次土拍最關鍵的創新，是采用“分宗開發、分期建設”模式。住宅須1年內開工、4年內竣工，集中商業和酒店則可寬限至2.5年內開工、6年內竣工。

值得一提的是，此次拍賣的起拍價為70.45億元，整體拿地門檻較高。按起拍價測算，地塊整體起始樓面價約14776元/平方米（為涵蓋住宅、商業及配套等全部計容建筑面積的綜合平均價）。

據房天下數據，目前，大運片區在售新房均價為4.7萬元至5.5萬元/平方米，二手房掛牌價4.5萬元至5.5萬元/平方米，緊鄰的中海大運玖章備案均價更是達6.2萬元/平方米。

記者注意到，拿下該地塊的華潤置地，在龍崗大運板塊已運營部分標桿項目，對片區的配套較為熟悉。公司不僅運營著與地塊一路之隔的大運中心體育場館，對周邊的華潤大運天地也運營成熟。

更關鍵的是，出讓文件中對商業運營的要求較為嚴苛，宗地出讓條件提到“集中商業及酒店2.5年內開工，6年內竣工”“集中商業（不含酒店）不得轉讓”。其中，集中商業的面積為11.6萬平方米，占商業總建筑面積約80.9%。

從爛尾到重生

深港國際中心的重生，背后是一段充滿陣痛的爛尾歷程，也是深圳“清調供”政策盤活存量資產的生動實踐，更成為全國大體量爛尾商辦項目的破局樣本。

2017年，房地產行業熱潮正盛，摩天大樓競賽席卷全國，世茂集團豪擲239.43億元拿下該地塊，計劃總投資超500億元，打造700米“中國第一高樓”，成為當時深圳土拍史上第二高總價“地王”。

彼時，這一規劃不僅承載著深圳東部打造新地標的期待，更被視為龍崗區高標準建設、提升區域影響力的重要抓手，世茂還將其拆分為14宗地塊分步開發。

但2021年融資政策持續收緊，世茂集團深陷債務危機。2022年，項目全面停工。2023年，債權方試圖通過司法拍賣盤活資產，兩次拍賣起拍價從130.44億元降至104.35億元，降幅明顯，卻依舊無人問津，項目陷入“賣不掉、建不了”的困局，成為深圳存量資產盤活的一大難題。

轉機出現在2025年，深圳針對停滯爛尾項目推出“清調供”存量紓困機制，并為這一項目量身定制盤活方案，讓沉寂多年的大運超級地塊迎來重生契機。

記者根據公開信息梳理深港國際中心的盤活節奏了解到，政府基本上通過三個步驟在化解風險。

第一步清風險，深圳市政府以68億元收儲地塊及地上物，全面梳理項目債權債務，實現歷史風險與新主體有效隔離，將爛尾地塊變為“凈地”；第二步調規劃，取消超高層設計、變更用地性質、下調容積率，重構開發邏輯，回歸市場剛需；第三步重供應，將清理完成、規劃優化后的地塊重新掛牌，并推出靈活的分期開發條款，優選穩健主體。

在部分業內人士看來，這一模式，為全國同類項目提供了寶貴范本。

北京師范大學政府管理研究院原副院長、中國商業經濟學會副會長宋向清對《每日經濟新聞》記者表示，它構建了“政府主導+債務切割+功能重構”的系統解決方案，尤其適合債務復雜、規劃脫節的超大型爛尾項目。

林江也認為，“以住養商”的調整，激活了現金流、分散了開發風險，是適應市場的創新做法，更體現了政府在城市更新中的積極作用。

國內不少大體量城市地標都曾經歷漫長建設周期，相比常規地標慢建模式，深港國際中心通過政府收儲、債務隔離、規劃重構的整套盤活路徑，更具備現實借鑒價值。宋向清認為，深港國際中心的重生，不僅修復了片區“疤痕”、完善了城市功能，更標志著中國超高層建筑從“量的擴張”轉向“質的提升”，城市發展回歸以人為本、產城融合的理性軌道。