【中信建投地產｜2026年中期投資策略】柳暗花明，三面突圍

來源：市場資訊

（來源：CSC研究房地產建筑團隊）

重要提示：通過本訂閱號發布的觀點和信息僅供中信建投證券股份有限公司（下稱“中信建投”）客戶中符合《證券期貨投資者適當性管理辦法》規定的機構類專業投資者參考。因本訂閱號暫時無法設置訪問限制，若您并非中信建投客戶中的機構類專業投資者，為控制投資風險，請您請取消關注，請勿訂閱、接收或使用本訂閱號中的任何信息。對由此給您造成的不便表示誠摯歉意，感謝您的理解與配合！

文｜竺勁

核心觀點

在中央政策持續支持房地產市場穩定發展，2025年年底以來京滬深廣相繼優化樓市調控的背景下，房地產市場正向止跌回穩的目標穩步邁進，2026年年初以來市場在量價兩端都出現了一些積極變化，尤其是以上海為代表的核心城市。參考美國、日本的房地產復蘇路徑，分化是主旋律、核心城市是復蘇的排頭兵，擁有現金流壓艙石業務是房企穿越周期的秘訣，看好地產板塊內三個細分方向：香港房地產市場的持續上升、商業地產的優質運營、聚焦內地核心城市房企和中介的率先復蘇。

摘要

向止跌回穩目標邁進，核心城市樓市已現積極變化。在中央政策持續支持房地產市場穩定發展，2025年年底以來京滬深廣相繼優化樓市調控的背景下，房地產市場正向止跌回穩的目標穩步邁進。2026年年初以來，市場在量價兩端都出現了一些積極變化，尤其是以上海為代表的核心城市，包括：新房銷量全國跌幅收窄及部分核心城市回升，二手房成交量回暖，二手房掛牌價跌幅明顯收窄及部分核心城市率先企穩。除政策以外，市場量價出現積極變化的原因主要有三點：新房與二手房供應的收縮、房價已歷經較大幅度調整、部分城市租售比開始高于公積金貸款利率。

地產行業內部分化持續，三條細分賽道表現突出。參考美國、日本的房地產復蘇路徑，分化是主旋律、核心城市是復蘇的排頭兵，擁有現金流壓艙石業務是房企穿越周期的秘訣。分化是當前我國房地產市場的主要特征，板塊內三個細分賽道表現突出，包括：1）在人口流入帶動住房需求、資產配置需求升溫的背景下，香港樓市成交量價持續上升；2）社零平穩增長背景下，優質的品牌商業地產運營商經營表現突出；3）以上海為代表的內地核心城市銷售率先復蘇。

房地產止跌回穩漸進、板塊內分化持續，看好香港、商業、聚焦核心城市賽道的優質企業。

風險提示

1、銷售不及預期：房地產整體銷售未來依舊有繼續下行或恢復不及預期的風險；

2、結轉不及預期：施工進度受多重因素影響，施工進度變慢將導致結轉不及預期；

3、房企信用修復不及預期：部分高杠桿的民營房企出險可能性仍存，導致行業整體信用修復進度緩慢，影響房企公開市場債務的融資規模與融資成本，進而導致行業竣工及現金流壓力加?。?/p>

4、宏觀經濟波動風險：當前外部經濟形勢不確定性較大，可能影響居民對經濟以及收入預期，從而影響購房意愿。

證券研究報告名稱：《柳暗花明，三面突圍》

對外發布時間：2026年5月7日

報告發布機構：中信建投證券股份有限公司

本報告分析師：

竺勁 執業證書編號 S1440519120002

免責聲明

本訂閱號所載內容僅面向符合《證券期貨投資者適當性管理辦法》規定的機構類專業投資者。中信建投不因任何訂閱或接收本訂閱號內容的行為而將訂閱人視為中信建投的客戶。

本訂閱號不是中信建投研究報告的發布平臺，所載內容均來自于中信建投已正式發布的研究報告或對報告進行的跟蹤與解讀，訂閱者若使用所載資料，有可能會因缺乏對完整報告的了解而對其中關鍵假設、評級、目標價等內容產生誤解。提請訂閱者參閱中信建投已發布的完整證券研究報告，仔細閱讀其所附各項聲明、信息披露事項及風險提示，關注相關的分析、預測能夠成立的關鍵假設條件，關注投資評級和證券目標價格的預測時間周期，并準確理解投資評級的含義。

中信建投對本訂閱號所載資料的準確性、可靠性、時效性及完整性不作任何明示或暗示的保證。本訂閱號中資料、意見等僅代表來源證券研究報告發布當日的判斷，相關研究觀點可依據中信建投后續發布的證券研究報告在不發布通知的情形下作出更改。中信建投的銷售人員、交易人員以及其他專業人士可能會依據不同假設和標準、采用不同的分析方法而口頭或書面發表與本訂閱號中資料意見不一致的市場評論和/或觀點。

本訂閱號發布的內容并非投資決策服務，在任何情形下都不構成對接收本訂閱號內容受眾的任何投資建議。訂閱者應當充分了解各類投資風險，根據自身情況自主做出投資決策并自行承擔投資風險。訂閱者根據本訂閱號內容做出的任何決策與中信建投或相關作者無關。

本訂閱號發布的內容僅為中信建投所有。未經中信建投事先書面許可，任何機構和/或個人不得以任何形式轉發、翻版、復制、發布或引用本訂閱號發布的全部或部分內容，亦不得從未經中信建投書面授權的任何機構、個人或其運營的媒體平臺接收、翻版、復制或引用本訂閱號發布的全部或部分內容。版權所有，違者必究。