北京
市場熱潮里，“老破小”借特殊賽道逆襲了。
“一套馬路邊的‘老破小’，5月3日早上9點半，4組客戶看完之后，就在房子里‘現場搶房’，本來房東掛牌150萬元，最后漲到160萬元成交了。”日前，上海楊浦區一家中介門店的王棟（化名）對《每日經濟新聞》記者表示。
2026年以來，上海二手房的熱度持續向上。“金三”之后，“銀四”也變成了“金四”——4月二手房整體成交28742套，有8天成交量超千套，其中包括2個工作日。4月全月日均成交958套。
“五一”假期期間，上海鏈家數據顯示，二手房成交量同比增長16%，App（應用程序）上客戶咨詢量同比增長4%。成交量增速明顯高于咨詢量，反映出咨詢客戶的入市意愿較2025年同期更為積極，市場信心有所修復。
價格連續兩個月上漲
回顧上海二手房市場近年來多個4月份成交量高點可以發現，2019年4月成交約2.7萬套，2020年4月約2.2萬套，2021年4月約2.4萬套。相比之下，2026年4月的約2.9萬套顯示出強勁的反彈勢頭。據安居客上海統計，這一月度成績創下近10年來4月單月成交最高紀錄。
“這兩個月房子真的好賣，不管新房代理還是二手房，成交量都相當高。”王棟說，“我們東外灘板塊4月份成交了200多套二手房。”
安居客上海認為，市場已經“徹底走出了2021年到2022年的深度調整陰霾”。
《每日經濟新聞》記者注意到，“量在價先”的規律再次被印證，上海二手房價格企穩回升，連續兩個月上漲，且漲幅在擴大。國家統計局公布的70城房價數據顯示，上海二手住宅銷售價格2月環比由跌轉漲，上漲0.2%；3月環比漲幅擴大至0.4%。
近日，上海鏈家研究院負責人李根通過書面分析指出，當前上海市場改善型需求接棒回暖，外環外“老舊小”成交占比持續下滑。此外，市場信心開始溫和修復，買賣雙方成交節奏加快，購房者決策周期（883436）縮短。
從帶看量和掛牌數量、供需比例來看，熱度還在延續。李根分析認為，上海4月二手住宅成交均價持續溫和回升，價格修復態勢明確。二手房帶看質量維持高位，看房熱度穩固，支撐量價穩步修復。
“老破小”跌出性價比
前文提及的漲價成交“老破小”，位于楊浦濱江板塊，步行至濱江步道僅需17分鐘，距離在建的嗶哩嗶哩（HK9626）、美團（K83690）等大廠辦公樓只需15分鐘，交通、教育、商業等配套非常成熟。并且，經過這些年的深度價格調整，不少類似的二手房已經“跌出性價比”。只不過這樣的低總價房源較為罕見，通常一套房源掛牌會被很多人盯上。
王棟透露：“它隔壁的二手房小區，在2024年賣掉幾套總價100萬元出頭的，也是投資客出手，租金估計在3500元/月至4000元/月。近期我們有一位客戶以178萬元買入，花了3萬元簡單裝修后出租，每個月4000元的租金，回報率比存銀行高。”
如今，這些活躍在“老破小”賽道的投資客，買房邏輯已經變了。
“他們捧著真金白銀來買房，并不是瞄準未來漲價，而是看中了穩定的租金收益，順便等拆遷。”王棟指著地圖上的楊浦濱江板塊解釋說，“平涼路、定海路這幾個小區，出來一套搶一套，都是200萬元以下的房子。”
同時，自住和改善型二手房成交也比去年同期活躍。他介紹說，門店對面這個房齡20年、總價700萬元至900萬元的商品房小區，4月份成交了3套，比去年多了不少。記者也在日常走訪中發現，春節過后，小區內每逢周末從早到晚都有不少人看房。
李根表示，目前市場流量指標同比明顯上行，購房客群基數較去年同期擴容，上海全市二手房庫存總量延續下行趨勢，供需格局趨于平衡。
對于市場趨勢，5月6日，上海易居房地產（881153）研究院副院長嚴躍進接受《每日經濟新聞》記者采訪時判斷：“二手房成交量已經上了一個新臺階，從近期月度成交放量的持續性、市場體感等綜合來看，新政（上海市《關于進一步優化調整本市房地產（881153）政策的通知》）對市場需求的釋放效果明顯，也證明了上海市場的活躍度。”
不過，對于上海房價的變化，嚴躍進指出：“房價指數環比止跌回漲，市場信心正在修復。當前置換鏈條逐步打通，購房成本明顯降低，因此市場各方對于房價還是需要以更理性的心態看待，實現快速成交。”
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